전월세 계약서 들고 경매 법원까지 가봤더니 보인 진짜 위험 신호
전월세는 싸게 들어가는 것보다 안전하게 나오는 게 먼저입니다
얼마 전 입찰장에서 한 30대 부부가 들고 온 서류를 같이 본 적이 있습니다. 마음에 드는 빌라 전세가 있었는데, 등기부에 이미 근저당이 잡혀 있고 주변 시세보다 보증금이 2천만 원 정도 낮았습니다. 부부는 “싸게 나온 이유가 있겠죠?”라고 물었고, 저는 그 자리에서 입찰표보다 먼저 전입세대열람과 확정일자 얘기를 꺼냈습니다.
전월세는 부동산 초보가 가장 자주 만나는 계약입니다. 그런데 경매 현장에서 보면 전세보증금 날린 사람 중 상당수가 처음부터 투자를 하려던 사람이 아닙니다. 그냥 살 집 구하다가 권리관계 한 줄을 놓친 경우가 많습니다. 월세는 보증금이 작아 보여도 방심하면 안 됩니다. 특히 보증금 5천만 원, 월세 80만 원 같은 반전세는 전세와 월세의 위험이 같이 붙어 있습니다.
제가 10년 넘게 경매 물건을 보면서 느낀 건 이겁니다. 전월세 계약은 집 상태보다 돈의 순서가 더 중요합니다. 누가 먼저 돈 받을 권리가 있는지, 내가 나갈 때 보증금을 받을 가능성이 얼마나 되는지부터 봐야 합니다.
등기부등본에서 먼저 볼 것은 집주인 이름이 아닙니다
초보자는 등기부등본을 떼면 소유자 이름부터 봅니다. 물론 중요합니다. 그런데 저는 갑구보다 을구를 먼저 봅니다. 근저당권, 전세권, 가압류, 압류가 있는지 확인해야 합니다. 특히 전세 계약이라면 근저당 채권최고액을 그냥 넘기면 안 됩니다.
예를 들어 매매 시세가 4억 원인 아파트에 은행 근저당 채권최고액이 2억 4천만 원 잡혀 있고, 내가 전세보증금 2억 원으로 들어간다고 해봅시다. 겉으로는 4억짜리 집에 총 4억 4천만 원 권리가 얹힌 구조입니다. 실제 경매로 넘어가면 감정가 그대로 낙찰되는 경우만 생각하면 안 됩니다. 1회 유찰, 2회 유찰되면 배당표에서 내 순위가 밀릴 수 있습니다.
근저당이 있다고 무조건 계약하지 말라는 뜻은 아닙니다. 다만 내 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 실제 보수적인 시세의 70~80%를 넘는다면 저는 초보자에게 말립니다. 서울 핵심지 아파트와 지방 외곽 빌라는 낙찰가율도 다르고 유동성도 다릅니다. 같은 숫자라도 위험의 질이 다릅니다.
- 을구에 근저당권이 있으면 채권최고액 기준으로 계산
- 갑구에 압류, 가압류, 가처분이 있으면 계약 전 원인 확인
- 신축 빌라는 주변 실거래가보다 전세가율을 더 보수적으로 계산
- 집주인이 법인인 경우 세금 체납과 보증보험 가입 가능 여부 확인
전입신고와 확정일자는 당일 처리해도 늦을 수 있습니다
현장에서 가장 많이 보는 오해가 있습니다. “계약하고 전입신고랑 확정일자 받으면 안전하다”는 말입니다. 반은 맞고 반은 위험합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 전입신고를 갖춘 다음 날 0시부터 생깁니다. 확정일자는 우선변제권과 연결됩니다. 그런데 그 사이에 집주인이 대출을 받거나 다른 권리가 들어오면 순서 싸움이 복잡해집니다.
그래서 잔금일에는 오전에 등기부를 다시 봐야 합니다. 계약일에 깨끗했던 등기부가 잔금일에 그대로라는 보장은 없습니다. 제가 본 사례 중에는 계약 후 잔금 전날에 추가 근저당이 들어온 빌라도 있었습니다. 세입자는 계약서만 믿고 잔금을 보냈고, 나중에 경매로 넘어가면서 배당에서 상당 부분을 잃었습니다.
전월세 계약에서는 특약도 말뿐이면 약합니다. “잔금일 익일까지 현재 권리상태를 유지하며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액 전액과 손해배상을 청구할 수 있다” 정도의 문구는 넣어야 합니다. 물론 특약이 있다고 모든 돈이 자동으로 돌아오는 건 아닙니다. 그래도 분쟁이 생겼을 때 내 주장을 뒷받침하는 최소한의 장치가 됩니다.
월세는 안전하다는 착각이 의외로 비쌉니다
월세는 보증금이 전세보다 작으니 위험도 작다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 보증금 1억 원에 월세 60만 원이면 얘기가 다릅니다. 특히 오피스텔, 도시형생활주택, 다가구주택은 구조를 잘 봐야 합니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기입니다. 내가 302호에 살아도 경매에서는 건물 전체 배당 구조 안에 들어갑니다.
다가구주택 전월세는 선순위 임차인 보증금 총액이 중요합니다. 집주인이 “기존 세입자 몇 명 안 된다”고 말해도 말로 믿으면 안 됩니다. 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 임대차 현황 확인이 필요합니다. 중개사가 귀찮아하는 표정을 지어도 이건 봐야 합니다. 보증금이 내 전 재산에 가까우면 더 그렇습니다.
소액임차인 최우선변제권도 만능이 아닙니다. 지역별 보증금 기준과 최우선변제금액이 있고, 기준일도 중요합니다. 근저당 설정일이 언제인지에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다. “소액임차인은 무조건 먼저 받는다”는 말만 믿고 들어가면 배당표 앞에서 얼굴이 굳습니다.
제가 전월세 계약 전에 꼭 보는 5가지
초보자에게는 복잡한 권리분석보다 반복 가능한 체크가 더 중요합니다. 저는 전월세 계약 전 최소한 아래 5가지는 직접 확인하라고 말합니다. 중개사에게 맡기더라도 본인이 숫자를 이해해야 합니다.
- 등기부등본 갑구와 을구를 계약일, 잔금일에 각각 확인
- 선순위 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합산해 시세 대비 비율 계산
- 다가구주택은 선순위 임차인 보증금 총액 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 조회
- 국세, 지방세 체납 가능성이 있는 임대인은 더 보수적으로 판단
여기서 전세보증보험은 마지막 안전망에 가깝습니다. 가입된다고 무조건 좋은 물건이라는 뜻은 아니고, 가입이 안 된다면 왜 안 되는지부터 캐봐야 합니다. 보증보험 거절 사유에는 위험 신호가 숨어 있는 경우가 많습니다.
시세조사도 네이버 매물만 보면 부족합니다. 매물 호가는 집주인이 받고 싶은 가격입니다. 실거래가는 실제로 거래된 가격이고, 경매 낙찰가는 위기 상황에서 시장이 인정한 가격입니다. 저는 전월세 보증금이 큰 물건일수록 실거래가, 현재 매물, 최근 낙찰가를 같이 봅니다. 세 가지 숫자가 크게 벌어지면 보수적으로 잡습니다.
싸게 보이는 전월세에는 이유가 붙어 있습니다
현장에서 오래 있다 보면 이상하게 싼 물건은 대부분 설명이 붙습니다. 집주인이 급해서, 세입자가 빨리 나가서, 방향이 조금 안 좋아서. 그런 이유도 실제로 있습니다. 그런데 권리관계가 복잡해서 싼 경우도 분명히 있습니다. 초보자는 집 내부가 깨끗하면 마음이 먼저 움직입니다. 저도 처음엔 그랬습니다.
전월세는 투자보다 생활에 더 가까운 계약이라 더 냉정해야 합니다. 보증금은 숫자로 찍혀 있지만, 그 돈 뒤에는 이사 계획, 아이 학교, 직장 동선, 가족의 생활이 붙어 있습니다. 그래서 저는 수익형 물건보다 임차인 보증금이 걸린 물건을 볼 때 더 신중해집니다.
계약서 쓰기 전 30분만 더 쓰면 피할 수 있는 사고가 있습니다. 등기부 한 번 더 보고, 잔금일 권리 변동 확인하고, 보증보험 가능 여부 확인하고, 다가구라면 선순위 임차인 보증금까지 보는 것. 귀찮지만 그 귀찮음이 몇천만 원을 지킬 때가 있습니다. 전월세는 좋은 집을 고르는 일이기도 하지만, 나갈 때 내 돈을 온전히 돌려받을 수 있는 구조를 고르는 일이기도 합니다.
