투룸전세 계약 직전까지 갔다가 등기부 한 줄 보고 발 뺀 이야기
얼마 전 본 투룸전세 물건이 딱 그랬습니다
얼마 전 지인이 투룸전세 하나를 봐달라고 연락이 왔습니다. 위치는 역에서 걸어서 8분, 방 두 개에 거실 작게 빠진 구조, 전세가는 2억 1천만 원. 주변 같은 연식 투룸이 2억 2천에서 2억 4천 사이였으니 가격만 보면 나쁘지 않았습니다. 사진도 깔끔했고, 중개사 말로는 집주인이 급하게 세입자를 구하는 거라 조금 싸게 내놨다고 했습니다.
근데 제가 경매 물건을 오래 보다 보니, 싸다는 말이 먼저 나오면 바로 좋아하지 않습니다. 왜 싸게 나왔는지부터 봅니다. 집이 낡아서 싼 건 괜찮습니다. 층이 낮거나 주차가 불편해서 싼 것도 계산 가능한 단점입니다. 문제는 권리관계가 꼬여 있어서 싼 경우입니다. 이건 초보가 사진만 보고 들어갔다가 보증금이 묶이는 쪽으로 갑니다.
그 물건도 등기부등본을 떼어보니 근저당권이 1억 6천만 원 잡혀 있었습니다. 집 시세를 넉넉하게 2억 4천으로 봐도, 전세 2억 1천이 들어가면 채권 합계가 시세를 넘어갑니다. 집주인은 전세보증금으로 대출을 일부 갚겠다고 했지만, 그런 약속은 잔금일에 실제 말소되는지 확인하기 전까지는 말이 아닙니다. 저는 지인에게 계약금 넣기 전에 멈추라고 했습니다.
투룸전세는 월세보다 싸 보여도 보증금 규모가 큽니다
초보 임차인들이 투룸전세를 볼 때 제일 많이 하는 계산이 있습니다. 월세 80만 원 아끼면 1년에 960만 원이니 전세가 낫다는 계산입니다. 숫자 자체는 맞습니다. 그런데 그 계산에는 보증금 회수 위험이 빠져 있습니다. 전세는 월세보다 매달 나가는 돈이 적어 보여도, 내 돈 1억 5천, 2억, 3억이 한 번에 집주인 손을 거쳐 부동산에 묶이는 구조입니다.
경매 현장에서 보면 전세 세입자가 가장 힘든 순간은 낙찰가가 낮게 나왔을 때입니다. 예를 들어 시세 2억 5천짜리 투룸에 선순위 근저당 1억 5천, 후순위 전세보증금 1억 8천이 있다고 해봅시다. 경매에서 2억에 낙찰되면 배당 순서상 은행이 먼저 가져갑니다. 남는 돈이 적으면 후순위 세입자는 보증금을 전부 못 받을 수 있습니다. 이때 대항력과 확정일자, 전입일자 차이가 생사를 가릅니다.
실제 입찰장에서 권리분석을 하다 보면 세입자 보증금이 감정가의 80~90%에 붙어 있는 물건이 자주 보입니다. 겉으로는 평범한 투룸인데, 안쪽은 이미 돈이 꽉 차 있는 겁니다. 이런 집은 세입자 입장에서도 위험하고, 투자자 입장에서도 명도와 인수 여부를 따져야 해서 쉽게 들어갈 물건이 아닙니다.
계약 전에는 등기부등본보다 입금 흐름을 더 집요하게 봐야 합니다
등기부등본은 기본입니다. 갑구에서 소유자가 맞는지, 압류나 가압류가 있는지 보고, 을구에서 근저당권과 전세권, 임차권등기 여부를 봅니다. 그런데 등기부만 보고 끝내면 부족합니다. 중요한 건 잔금일에 돈이 어떻게 흘러가느냐입니다.
제가 보는 방식은 단순합니다. 전세보증금이 들어가면 기존 근저당이 말소되는 조건인지, 말소 금액이 정확히 얼마인지, 은행 상환 계좌로 직접 송금하는 구조인지 확인합니다. 집주인 통장으로 전액 보내고 나중에 갚겠다는 방식은 불안합니다. 말소 서류가 준비되어 있는지도 중개사를 통해 확인해야 합니다. 말로만 “대출 갚을 거예요”는 현장에서 너무 많이 들었습니다.
특히 투룸전세는 빌라, 다세대, 오피스텔 형태가 많습니다. 아파트보다 시세가 덜 투명한 경우가 많고, 같은 건물 안에서도 층, 방향, 불법 확장, 주차권, 엘리베이터 유무에 따라 가격 차이가 큽니다. 그래서 KB시세 하나로 판단하기 어렵고, 국토교통부 실거래가, 주변 전세 매물, 최근 매매가를 같이 봐야 합니다.
제가 계약 전에 꼭 보는 항목
- 전세가가 최근 매매 실거래가의 몇 퍼센트인지
- 근저당과 보증금을 합친 금액이 보수적 시세를 넘는지
- 전입신고와 확정일자를 잔금 당일 바로 받을 수 있는지
- 전세보증보험 가입 가능 여부와 거절 사유가 있는지
- 집주인이 법인인지 개인인지, 세금 체납 이슈가 의심되는지
싼 투룸전세보다 빠져나올 수 있는 집이 낫습니다
경매 투자도 결국 퇴로 싸움입니다. 살 때 싸게 사는 것도 중요하지만, 문제가 생겼을 때 손실을 어디까지 막을 수 있는지가 더 중요합니다. 전세도 똑같습니다. 내가 2년 동안 살 집을 고르는 일이지만, 동시에 큰돈을 맡기는 거래입니다. 그래서 예쁜 싱크대나 신축 느낌보다 보증금 회수 가능성을 먼저 봐야 합니다.
예전에 신축급 투룸전세를 계약하려던 분이 있었습니다. 전세가 2억 6천이었고, 주변 매매 호가는 3억 초반이었습니다. 얼핏 안전해 보였지만 실거래를 보니 같은 건물 비슷한 호실이 2억 7천에 거래된 적이 있었습니다. 매매가와 전세가 차이가 1천만 원 수준이면 사실상 깡통에 가깝습니다. 집값이 조금만 내려가거나 경매로 넘어가면 세입자가 버틸 여지가 거의 없습니다.
반대로 내부가 조금 낡고 역에서 12분 걸리는 투룸이 있었는데, 전세가 1억 7천, 최근 매매 실거래가 2억 5천, 근저당 없음, 집주인도 장기 보유 개인이었습니다. 이런 집은 화려하지 않아도 마음이 편합니다. 도배 장판은 돈을 들이면 바뀌지만, 권리관계는 계약 후에 내가 마음대로 고칠 수 없습니다.
초보라면 피해야 할 투룸전세 신호
첫째, 시세보다 유난히 싼데 이유가 흐릿한 물건입니다. 급매, 급전세라는 말만 있고 숫자로 설명이 안 되면 조심해야 합니다. 둘째, 집주인이 잔금 전 근저당 말소를 약속하지만 구체적인 상환 방식이 없는 경우입니다. 셋째, 전세보증보험 가입 가능하다고 말은 하는데 실제 사전 확인을 미루는 경우입니다.
넷째, 등기부에 임차권등기가 남아 있는 물건도 조심해야 합니다. 전 세입자가 보증금을 제때 못 돌려받아 임차권등기를 해둔 흔적일 수 있습니다. 이미 한 번 문제가 생긴 집이라는 뜻입니다. 물론 사정마다 다르지만, 초보가 굳이 이런 물건으로 연습할 필요는 없습니다.
다섯째, 집주인과 중개사가 계약을 너무 서두르는 경우입니다. 좋은 물건이라 빨리 나간다는 말은 현장에서 흔한 압박입니다. 하지만 전세 계약은 몇 천만 원짜리 가전 사는 일이 아닙니다. 2억짜리 계약이면 하루 이틀 더 확인한다고 기회가 전부 사라지는 게 아닙니다. 사라진다면 그건 내 돈을 지킨 대가로 봐도 됩니다.
저는 투룸전세를 볼 때 집 자체보다 숫자와 순서를 먼저 봅니다. 내 전입일이 언제인지, 확정일자가 언제인지, 나보다 앞선 채권자가 누구인지, 경매로 넘어갔을 때 배당 순서가 어떻게 되는지. 이 네 가지가 흐리면 내부가 아무리 좋아도 마음이 안 갑니다. 전세는 싸게 들어가는 게임이 아니라, 2년 뒤 내 돈을 온전히 돌려받는 게임에 가깝습니다.
현장에서 오래 구르다 보니 욕심나는 집보다 찝찝하지 않은 집이 오래 남습니다. 투룸전세도 마찬가지입니다. 조금 덜 예쁘고 조금 덜 편해도, 등기부와 시세가 편한 집을 고르는 쪽이 결국 잠을 잘 잡니다.
