춘천 신북읍 임야 경매, 2회 유찰 4.4억

한줄 요약

가격이 절반으로 떨어진 지금, 매력적이지만 리스크도 상당한 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 강원특별자치도 춘천시 신북읍 지내리 산50-47

강원특별자치도 춘천시 신북읍 지내리에 위치한 이 물건은 임야로 등록되어 있지만 실제로는 잡종지 및 일부 도로로 사용 중입니다. 면적은 4785㎡(약 1447.5평)으로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 숲으로 둘러싸여 있고, 도로 접근성이 제한적일 수 있으니 현장 답사는 필수입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 915만원이었으나 두 번의 유찰로 최저입찰가는 4억 4,548만원으로 대폭 하락했습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 비슷한 물건과 비교했을 때, 현재 최저입찰가는 경쟁력 있는 수준입니다. 예상 낙찰가는 4억 6,775만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 22일 설정된 근저당권입니다. 다행히 선순위 권리는 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 꼭 확인해야 합니다. 또, 숲이 울폐하여 분묘 여부가 불확실한 점과 매각에서 제외된 철골조 구조물이 있다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 가능성도 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 측면에서는 매력적입니다. 하지만, 임야라는 점과 분묘 가능성, 일부 도로가 포함된 점 등은 고려해야 할 리스크입니다. 만약 일부를 개발할 계획이라면, 건축 허가 여부와 철골조 구조물 처리 문제를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 예상 수익률은 매입 후 활용 방안에 따라 크게 달라질 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 낮을 수 있습니다. 위험 요소가 많기 때문이죠. 권장 입찰가는 4억 4,548만원에서 크게 벗어나지 않는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 2,151만원으로 예상되며, 총 투자금은 4억 6,699만원 정도가 될 것입니다. 투자 후 명도와 개발 계획을 철저히 준비해야 할 것입니다.