상가주택매매 물건 직접 따라가 봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있더라

얼마 전 인천 쪽 상가주택매매 물건을 하나 보러 갔습니다. 겉으로는 꽤 괜찮아 보였어요. 1층은 작은 식당, 2층과 3층은 주택, 대지 52평에 코너 자리. 중개사 말로는 월세가 안정적이고 노후 대비용으로 딱이라고 했습니다. 그런데 현장에서 30분만 걸어보니 장부 숫자와 다른 냄새가 나더군요.

상가주택은 초보 투자자가 좋아하는 물건입니다. 내 집도 되고, 월세도 나오고, 나중에 땅값도 기대할 수 있으니까요. 말만 들으면 세 가지를 한 번에 잡는 상품처럼 보입니다. 근데 제가 경매와 일반 매매 현장에서 본 상가주택은 그렇게 단순하지 않았습니다. 주거와 상업이 섞여 있어서 권리, 임대차, 대출, 수리비가 같이 얽힙니다. 하나만 삐끗해도 계산이 확 달라집니다.

상가주택은 수익률보다 공실 리스크를 먼저 봅니다

상가주택매매 상담을 하다 보면 제일 먼저 묻는 게 수익률입니다. 매매가 8억, 보증금 1억, 월세 250만 원이면 괜찮냐는 식이죠. 단순 계산으로는 나쁘지 않아 보입니다. 하지만 저는 월세 250만 원보다 그 월세가 언제부터, 누구에게서, 어떤 조건으로 들어오는지를 먼저 봅니다.

예전에 본 물건 중에 1층 카페가 월 180만 원을 내고 있던 상가주택이 있었습니다. 매도인은 카페가 장사 잘된다고 했고, 매수 희망자도 그 월세를 기준으로 가격을 봤습니다. 그런데 임대차계약서를 보니 계약 만료가 5개월 남았고, 임차인은 이미 주변에 다른 점포를 알아보는 중이었습니다. 1층 상가가 비면 그 건물 수익률은 바로 반 토막 납니다. 주택 임차인은 비교적 꾸준히 들어오지만, 1층 상가는 업종과 입지에 따라 공실 기간이 6개월 넘게 가는 경우도 흔합니다.

현장에서 저는 세 가지를 봅니다. 점포 앞 보행량, 옆 가게의 생존 기간, 저녁 시간대 불 켜진 비율입니다. 낮에만 보면 사람이 있어 보이는 골목도 밤에는 완전히 죽어 있는 경우가 있습니다. 상가주택은 주택만 보는 눈으로 접근하면 안 됩니다. 1층이 벌어줘야 하는 건물인지, 그냥 보너스 월세인지부터 갈라야 합니다.

건축물대장과 실제 사용이 다르면 조심해야 합니다

상가주택매매에서 의외로 많이 걸리는 게 불법 증축과 용도 문제입니다. 건축물대장에는 2층 단독주택인데 실제로는 방을 쪼개 원룸 3개로 쓰는 경우가 있습니다. 옥탑을 창고라고 해놓고 사람이 살고 있는 물건도 봤습니다. 이런 건 매수 후에 민원 한 번 들어오면 골치 아파집니다.

제가 직접 봤던 서울 외곽 물건은 매매가 9억 5천만 원이었습니다. 월세 합계가 330만 원이라 숫자는 좋았습니다. 그런데 현장에 가보니 3층 일부가 무단 증축이었고, 세입자 2명이 그 공간에 살고 있었습니다. 매도인은 오래전부터 이렇게 썼으니 문제없다고 했습니다. 솔직히 현장에서 제일 위험한 말이 그겁니다. 오래 버텼다는 말이 앞으로도 괜찮다는 보증은 아닙니다.

불법 부분은 대출에도 영향을 줍니다. 은행이 감정할 때 위반건축물 표시가 있거나 실제 이용 상태가 불안하면 담보가치를 낮게 봅니다. 생각했던 대출이 안 나오면 잔금 때 자금이 막힙니다. 특히 경락잔금대출이나 일반 담보대출을 끼고 들어가는 경우라면 계약 전에 은행 두세 곳에 가감정 수준으로라도 확인해야 합니다.

• 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태가 맞는지 확인
• 위반건축물 등재 여부 확인
• 옥탑, 베란다, 주차장 부분의 임의 변경 여부 확인
• 다가구처럼 쓰는 경우 세대수와 임대차 현황 대조

임대차는 보증금 총액부터 따져야 합니다

상가주택은 세입자가 여러 명인 경우가 많습니다. 1층 상가, 2층 주택, 3층 주택, 옥탑까지 있으면 계약서가 네다섯 장 나옵니다. 매매가만 보고 들어가면 안 되고, 보증금 총액과 인수 구조를 정확히 봐야 합니다.

예를 들어 매매가 7억 8천만 원짜리 상가주택이 있다고 해보죠. 보증금 합계가 2억 4천만 원, 월세가 210만 원이면 겉으로는 자기자본이 적게 들어가는 물건처럼 보입니다. 그런데 보증금이 많은 건 장점만 있는 게 아닙니다. 나중에 임차인이 나갈 때 돌려줘야 할 돈입니다. 다음 세입자가 바로 들어오지 않으면 그 돈은 내 현금에서 나갑니다.

경매 물건이라면 더 예민합니다. 선순위 임차인, 대항력, 확정일자, 배당요구 여부를 놓치면 낙찰자가 보증금을 떠안는 일이 생깁니다. 일반 매매도 비슷합니다. 임대차계약서 원본, 전입세대열람, 사업자등록 현황, 확정일자 부여 현황을 같이 봐야 합니다. 매도인이 말로 설명하는 임대 현황표만 믿으면 안 됩니다. 현장에서 수십 번 봤지만, 말과 서류가 완전히 일치하는 경우가 생각보다 많지 않습니다.

수리비는 낙관적으로 잡으면 거의 틀립니다

상가주택매매에서 초보가 가장 적게 잡는 비용이 수리비입니다. 도배, 장판 정도만 생각하는데 실제로는 방수, 배관, 전기, 외벽, 계단, 간판 철거 같은 돈이 나갑니다. 특히 20년 넘은 건물은 눈에 보이는 것보다 안 보이는 곳이 더 비쌉니다.

제가 한 번은 6억대 상가주택을 검토하면서 수리비를 2천만 원 정도로 예상한 적이 있습니다. 막상 견적을 받아보니 옥상 방수 700만 원, 외벽 보수 1천만 원, 1층 점포 원상복구 600만 원, 주택 내부 수리 1천500만 원이 나왔습니다. 합치니 3천800만 원이 넘었습니다. 거기에 공사 기간 동안 임대료가 비는 손실까지 붙습니다. 숫자가 순식간에 바뀝니다.

상가주택은 건물 하나를 사는 게 아니라 작은 운영 사업을 인수하는 느낌에 가깝습니다. 물이 새면 임차인이 전화하고, 간판 위치로 분쟁이 생기고, 주차 한 칸 때문에 민원이 생깁니다. 그래서 저는 매매가를 흥정할 때 감정적인 가격보다 실제 수리 항목을 들고 이야기합니다. 옥상 방수 얼마, 외벽 크랙 얼마, 노후 보일러 교체 얼마. 이렇게 말해야 협상이 됩니다.

초보라면 이런 상가주택은 천천히 가도 됩니다

상가주택매매가 무조건 위험하다는 뜻은 아닙니다. 좋은 물건도 분명 있습니다. 다만 초보가 첫 물건으로 잡기에는 피해야 할 유형이 있습니다. 임차인이 너무 많고, 불법 증축이 있고, 1층 상가 매출이 불안하고, 대출 한도가 빠듯한 물건입니다. 이런 물건은 경험 많은 사람도 계산을 여러 번 합니다.

제가 초보에게 권하는 기준은 단순합니다. 첫째, 권리관계가 단순해야 합니다. 둘째, 건축물대장과 현황이 크게 어긋나지 않아야 합니다. 셋째, 대출이 줄어도 잔금을 칠 여유가 있어야 합니다. 넷째, 1층 상가가 3개월 비어도 버틸 현금흐름이 있어야 합니다. 이 네 가지가 안 맞으면 수익률이 1퍼센트 높아도 저는 욕심내지 않습니다.

상가주택은 잘 사면 든든합니다. 월세가 들어오고, 땅을 보유하고, 나중에 리모델링이나 신축 가능성도 볼 수 있습니다. 그런데 그 장점은 서류와 현장을 같이 확인한 사람에게만 열립니다. 중개사가 보여주는 임대료 표, 매도인이 말하는 개발 호재, 인터넷에 올라온 예상 수익률만 보고 들어가면 내 돈으로 수업료를 냅니다. 저는 그런 수업료를 꽤 냈고, 그래서 지금은 숫자가 좋아 보일수록 현장에서 더 오래 서 있습니다.