화성 영천동 상가 경매, 8회 유찰 2,842만

한줄 요약

8회 유찰로 최저가가 95% 하락한 상가, 하지만 대지권 문제와 명도 리스크가 눈에 띕니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄첨단산업1로 14, 1층126호 (영천동,동탄케이밸리)

경기도 화성시 동탄첨단산업1로에 위치한 이 상가는 동탄케이밸리 건물의 1층에 자리 잡고 있습니다. 주변은 첨단 산업단지가 밀집해 있어 일대 유동 인구가 어느 정도 예상됩니다. 하지만 정확한 면적 정보가 제공되지 않아, 현장 답사가 필수입니다. 현재 벽체 구분 없이 식당으로 사용되다 폐업한 것으로 보이는 상태입니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 4억 9,300만원이었지만, 8회 유찰로 인해 최저입찰가는 2,842만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 95% 할인된 금액이죠. 인근 상가 시세와 비교하면 매우 파격적인 가격입니다. 하지만 예상 낙찰가는 2,984만원 전후로 형성될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2018년 1월 24일 설정된 근저당권입니다. 대지권이 미등기 상태라는 점이 조금 걸립니다. 이는 추후 명도 과정에서 문제가 될 수 있습니다. 임차인에 대한 정보가 명확하지 않으니, 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 방심은 금물입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 8회 유찰된 이유가 분명히 있다고 봅니다. 대지권 문제와 명도 난이도가 높아 보이는 점이 가장 큰 리스크입니다. 하지만 극단적으로 낮은 가격은 매력적입니다. 만약 리스크를 감수할 수 있다면, 투자 후 리모델링을 통해 다시 상가를 운영하거나 매각을 고려할 수 있습니다. 예상 수익률은 매입가와 운영 방식에 따라 달라지겠지만, 잘만 활용하면 꽤 높은 수익을 기대할 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 리스크를 감수할 용의가 있는 투자자만이 참여할 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 2,842만원보다 약간 높은 2,900만원 정도를 고려할 수 있겠습니다. 취등록세는 약 137만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 3,000만원 내외로 보입니다. 솔직히 말하면, 이 물건은 모험을 감수할 수 있는 투자자에게만 추천하고 싶습니다.