부암동 상가 경매, 3회 유찰 25.6억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 대폭 하락했지만, 복잡한 권리관계와 유치권 문제가 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 백양산로 48 (부암동,부암제일상가)

부산광역시 부산진구 부암동에 위치한 부암제일상가입니다. 총 면적은 1403.0㎡(약 424평)로, 대형 상가답게 다양한 용도로 활용 가능성이 큽니다. 위치적으로는 부산 중심가에서 접근성이 좋아 유동인구가 많은 곳에 자리 잡고 있습니다. 근처에 대형마트와 다양한 상업시설이 있어 상권이 형성되어 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 74억 8,319만원이지만, 3회 유찰되어 현재 최저입찰가는 25억 6,673만원입니다. 감정가 대비 66% 할인된 금액으로, 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 26억 9,507만원 전후로 추정되며, 이는 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2019년 5월 30일 설정된 전세권과 2021년 2월 23일 설정된 근저당권입니다. 전세권은 건물 일부(3층)에만 적용되고, 나머지는 근저당권이 잡혀 있습니다. 한 가지 주의할 점은 유치권 신고가 되어 있지만, 법원 판결로 확인된 바에 따르면 유치권은 존재하지 않는 상태입니다. 따라서 유치권 리스크는 크지 않으나, 임차인의 대항력 여부는 등기부와 현황조사를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 매력은 크게 떨어진 가격에 있습니다. 하지만 복잡한 권리관계와 임차인 대항력 문제는 무시할 수 없는 리스크입니다. 만약 투자한다면, 인근 상권의 활성화와 유동인구 증가를 기대할 수 있습니다. 그러나 예상 수익률은 권리 문제 해결 여부에 따라 크게 달라질 수 있을 겁니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률은 높지 않을 것 같습니다. 3회 유찰된 물건이라 리스크를 감수할 수 있는 투자자만이 접근할 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 더 높은 26억 초반대가 적당해 보입니다. 취등록세는 약 1억 2,397만원으로 예상되며, 전체 투자금은 27억 중반대가 될 것으로 보입니다. 권리분석에 철저히 임하고, 임차인과의 협의가 가능하다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.