호텔매매 물건 직접 들여다봤더니 숫자보다 먼저 보인 것들

얼마 전 지방 법원 근처에 나온 호텔매매 물건을 보러 갔는데, 등기부보다 먼저 눈에 들어온 건 주차장 입구였습니다. 사진으로는 그럴듯했는데 현장에 가보니 진입로가 좁고, 버스는커녕 카니발 한 대도 돌리기 애매하더군요. 숙박업은 객실 수만 보고 덤비면 안 됩니다. 손님이 들어오고, 차를 대고, 다시 나가는 흐름이 막히면 매출표가 아무리 좋아 보여도 현장에서 바로 티가 납니다.

부동산 경매를 오래 하다 보면 아파트나 빌라보다 호텔, 모텔, 펜션 같은 숙박시설이 더 화려하게 포장되는 걸 자주 봅니다. 감정평가서에는 토지와 건물 가격이 큼직하게 적혀 있고, 매각물건명세서만 보면 괜찮아 보입니다. 그런데 실제 호텔매매는 건물 하나 사는 문제가 아닙니다. 영업권, 시설 노후도, 인허가, 대출, 세금, 명도, 운영 리스크가 한꺼번에 따라옵니다.

호텔매매에서 제일 먼저 보는 건 객실 수가 아닙니다

초보 투자자들이 호텔매매 물건을 볼 때 가장 먼저 묻는 게 객실 수입니다. “객실 40개면 하루 5만 원씩만 받아도 매출 괜찮지 않나요?” 이런 계산을 많이 합니다. 그런데 현장에서는 그렇게 단순하게 안 굴러갑니다. 객실 40개라도 실제로 팔리는 객실은 평일 10개도 안 될 수 있고, 주말 장사만 보고 버티는 곳도 많습니다.

저는 숙박시설을 볼 때 객실 수보다 먼저 위치의 성격을 봅니다. 관광지인지, 산업단지 배후인지, 병원이나 법원 근처인지, 아니면 예전에는 번화가였지만 지금은 상권이 빠진 곳인지부터 봅니다. 같은 호텔매매라도 손님이 왜 그곳에서 자야 하는지 설명이 안 되면 위험합니다. 건물이 깨끗해도 수요가 없으면 리모델링 비용만 더 들어갑니다.

예전에 본 물건 중 객실 52개짜리 관광호텔이 있었습니다. 감정가는 38억 원대였고, 최저가는 두 번 유찰돼 24억 원대까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보였죠. 그런데 평일 오후 3시에 주변을 걸어보니 문 연 식당이 절반도 안 됐습니다. 관광버스가 서던 시대가 지나간 상권이었고, 온라인 후기를 보니 최근 1년 리뷰가 거의 없었습니다. 이런 물건은 싸진 게 아니라 시장에서 외면받는 이유가 있는 겁니다.

권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다

호텔매매 경매 물건은 권리관계가 생각보다 복잡합니다. 근저당, 압류, 가압류는 기본이고, 임차인인지 직원인지 애매한 점유자가 있는 경우도 있습니다. 프런트에서 일하는 사람이 “사장님하고 계약했습니다”라고 말하는데 계약서가 없거나, 보증금은 냈다고 하는데 전입이나 사업자등록이 엉켜 있는 경우도 봤습니다.

숙박시설은 일반 주택처럼 대항력만 보고 끝내기 어렵습니다. 사업자등록, 영업신고, 소방 관련 서류, 위생 관련 행정처분 이력까지 같이 봐야 합니다. 특히 공매 물건은 체납 처분으로 나온 경우가 많아서 기존 운영자의 세금 체납, 미납 공과금, 관리비 성격의 비용이 어디까지 승계될 수 있는지 확인해야 합니다. 법적으로 인수하지 않아도 현실적으로 영업 재개 과정에서 돈이 들어가는 항목이 생깁니다.

• 등기부상 말소기준권리와 후순위 권리 확인
• 매각물건명세서의 점유자, 임차인 기재 확인
• 사업자등록과 영업신고 명의 이전 가능 여부 확인
• 소방, 위생, 건축물대장 위반사항 확인
• 전기, 수도, 가스 미납 및 시설 보수 비용 확인

제가 현장에서 제일 싫어하는 말이 “낙찰받고 나서 해결하면 되죠”입니다. 물론 해결되는 문제도 있습니다. 그런데 호텔매매는 해결하는 동안 시간이 돈을 잡아먹습니다. 한 달 영업 못 하면 대출이자, 인건비, 전기 기본요금, 보험료가 계속 나갑니다. 명도도 주택보다 감정 소모가 큽니다. 기존 운영자가 장비를 빼가거나, 린넨과 비품을 두고 분쟁을 만드는 경우도 있습니다.

수익률 계산은 객실 단가보다 비용표가 먼저입니다

호텔매매 광고를 보면 월매출 5천만 원, 수익률 12% 같은 문구가 자주 나옵니다. 솔직히 저는 그런 숫자를 보면 먼저 의심합니다. 매출은 카드 매출인지, 현금 포함인지, 성수기 평균인지, 최근 3개월인지, 코로나 이후 회복 수치인지 봐야 합니다. 그리고 매출보다 중요한 건 비용입니다.

숙박업은 고정비가 큽니다. 직원 없이 무인으로 돌린다고 해도 청소 인력, 세탁비, 객실 소모품, 전기요금, 수도요금, 보일러 유지비, 플랫폼 수수료, 카드 수수료가 계속 나갑니다. 여기에 대출이자까지 얹히면 장부상 흑자처럼 보여도 실제 통장에는 돈이 별로 안 남는 경우가 많습니다.

예를 들어 30억 원짜리 호텔을 자기자본 10억 원, 대출 20억 원으로 산다고 가정해봅시다. 금리가 연 5.5%만 돼도 1년 이자가 1억1천만 원입니다. 월로 나누면 약 916만 원입니다. 여기에 직원 2명, 청소 외주, 전기·수도·가스, 플랫폼 수수료를 합치면 월 고정비가 2천만 원을 넘기기 쉽습니다. 월매출 4천만 원이 나와도 공실률과 수선비를 반영하면 생각보다 빠듯합니다.

현장에서는 세 가지 숫자를 따로 봅니다

• 보수적으로 잡은 월평균 객실 판매 수
• 성수기와 비수기를 나눈 실제 객단가
• 영업을 멈추지 않기 위해 필요한 월 고정비

저는 매도인이 제시하는 매출표를 그대로 믿지 않습니다. 카드 매출자료, 숙박 앱 관리자 화면, 세무 신고 내역, 전기 사용량을 같이 봅니다. 전기 사용량이 너무 낮은데 매출이 높다고 하면 앞뒤가 안 맞습니다. 객실이 팔렸다면 냉난방과 온수 사용 흔적이 남습니다. 이런 작은 숫자가 거짓말을 잡아냅니다.

리모델링은 수익을 올리기도 하지만 돈을 묶기도 합니다

호텔매매에서 빠지지 않는 말이 리모델링입니다. “객실만 손보면 매출이 오른다”는 말을 정말 많이 듣습니다. 그런데 객실 도배, 침구 교체, 조명 교체 정도로 끝나는 물건은 생각보다 적습니다. 막상 열어보면 배관, 방수, 냉난방, 엘리베이터, 소방설비가 문제인 경우가 많습니다.

객실 40개짜리 숙박시설을 부분 리모델링한다고 해도 객실당 500만 원만 잡아도 2억 원입니다. 욕실까지 손대면 객실당 1천만 원을 넘기기 쉽습니다. 공용부, 간판, 외벽, 프런트까지 하면 예산은 금방 불어납니다. 더 무서운 건 공사 기간입니다. 공사하는 동안 팔 수 없는 객실이 생기고, 리뷰 관리도 흔들립니다.

초보자라면 “낙찰가가 싸니까 리모델링하면 되겠다”가 아니라 “리모델링비를 넣어도 이 상권에서 회수할 수 있나”를 먼저 따져야 합니다. 저는 보통 낙찰 예상가, 취득세, 법무비, 명도비, 수선비, 최소 6개월 운영자금을 한꺼번에 엑셀에 넣습니다. 그 숫자를 넣고도 버틸 수 있으면 그때 입찰가를 고민합니다.

초보 투자자가 피했으면 하는 호텔매매 유형

숙박시설이 전부 나쁜 물건은 아닙니다. 좋은 입지에, 운영 데이터가 투명하고, 시설 상태가 괜찮으며, 인수 후 운영자를 구할 수 있다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 다만 초보자가 첫 경매나 첫 상업용 투자로 호텔매매를 고르는 건 상당히 부담이 큽니다.

• 상권이 빠졌는데 감정가만 높은 노후 관광호텔
• 불법 증축이나 용도 위반이 있는 숙박시설
• 영업자료를 보여주지 않고 매출만 말로 설명하는 물건
• 기존 점유자와 장비 소유관계가 불분명한 물건
• 대출 가능액을 확인하지 않고 잔금 계획을 세운 물건

특히 경락잔금대출은 미리 은행 두세 곳에 확인해야 합니다. 숙박시설은 주거용보다 보수적으로 보는 금융기관이 많고, 지역이나 영업상태에 따라 감정가 대비 대출 비율이 확 줄어들 수 있습니다. 낙찰받고 나서 대출이 생각보다 안 나오면 보증금 10%가 바로 위험해집니다. 이건 겁주는 말이 아니라 입찰장에서 실제로 여러 번 본 장면입니다.

호텔매매는 잘 잡으면 현금흐름이 있는 사업형 부동산이 됩니다. 하지만 운영을 모르면 부동산이 아니라 숙박업을 떠안는 겁니다. 저는 초보라면 최소한 비슷한 규모 숙박시설을 낮과 밤, 평일과 주말에 각각 가보고, 주변 경쟁업체 객실요금과 리뷰를 직접 비교한 뒤에 숫자를 만져보라고 말합니다. 서류 위에서 좋아 보이는 물건이 현장에서는 숨이 턱 막히는 경우가 많습니다.

제 기준에서 호텔매매는 싸게 사는 게임이 아닙니다. 버틸 돈과 고칠 돈, 운영할 사람과 빠져나올 길까지 같이 보는 투자입니다. 입찰장에서는 최저가가 눈을 흔들지만, 현장에 서보면 왜 그 가격까지 내려왔는지 건물이 먼저 말해주는 때가 많습니다.