연동면 내판리 토지 경매, 2회 유찰 10억

한줄 요약

이번 경매 물건은 2회 유찰로 최저가가 절반으로 내려갔지만, 농지취득자격증명 등 준비할 서류가 많아 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3754

경매물건 주소 보기 세종특별자치시 연동면 내판리 349

이번 물건은 세종특별자치시 연동면 내판리에 위치한 2284㎡(약 690.9평)의 토지입니다. 주변은 전원주택이 산재한 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 자랑합니다. 하지만 교통편은 다소 불편할 수 있으니, 자가용 이용이 필수입니다. 현황상 '전'으로 이용 중이나, 공부상 지목은 '답'으로 되어 있어 용도 변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 20억 9,454만원이었으나, 2회 유찰되어 현재 최저입찰가는 10억 2,632만원으로 감정가의 49%에 불과합니다. 인근 토지 시세와 비교해보면 약 50% 정도 저렴하게 나온 상태입니다. 예상을 해보면, 이 물건의 낙찰가는 10억 7,764만원 전후가 될 가능성이 큽니다. 취등록세 약 4,957만원을 포함하면 총 투자금은 약 11.2억이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 9월 28일 설정된 근저당권입니다. 따라서, 이 이후에 설정된 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 제시외 수목이 포함되어 있어 현황과 등기부상의 내용이 다를 수 있으니 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환받지 못할 수 있으니 반드시 준비해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰로 가격은 매력적이나, 농지라는 점에서 활용도에 제한이 있을 수 있습니다. 세종시의 개발 호재는 긍정적이지만, 농지취득자격증명과 용도 변경 문제는 리스크 요인입니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5% 정도로 나쁘지 않은 수준입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 농지취득자격증명이 필요한 점과 용도 변경의 불확실성이 걸림돌이기 때문입니다. 권장 입찰가는 10억 7,764만원으로 보이며, 이는 감정가의 51% 수준입니다. 다만, 명도 과정에서의 복잡함과 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고 신중히 결정하는 것이 필요합니다.