부동산컨설팅 맡겨봤다가 입찰장에서 식은땀 난 이야기

컨설팅 자료가 두꺼워도 현장은 따로 움직입니다

얼마 전 법원 입찰장에서 초보 투자자 한 분을 만났습니다. 손에는 부동산컨설팅 업체에서 받은 보고서가 있었고, 표지까지 포함하면 거의 40페이지쯤 돼 보였습니다. 감정가, 최저가, 예상 낙찰가, 대출 가능액, 예상 수익률까지 깔끔하게 적혀 있더군요. 그런데 제가 등기부와 매각물건명세서를 같이 보자고 하니 표정이 바로 굳었습니다. 보고서에는 숫자가 많았지만, 정작 본인이 왜 그 금액에 써야 하는지는 설명을 못 했습니다.

저도 초반에는 그런 자료를 좋아했습니다. 보기 편하니까요. 예상 수익률 18%, 실투자금 3천만 원, 명도 예상 2개월. 이런 문구를 보면 괜히 물건이 쉬워 보입니다. 근데 법원 경매는 엑셀에서 끝나는 일이 아닙니다. 임차인 한 명이 보증금을 못 받는 구조인지, 선순위 권리가 인수되는지, 현장 시세가 실제로 거래되는 가격인지, 이런 걸 놓치면 보고서가 아무리 예뻐도 의미가 없습니다.

제가 본 좋은 부동산컨설팅과 위험한 컨설팅

부동산컨설팅 자체가 나쁘다는 얘기는 아닙니다. 좋은 컨설턴트도 분명히 있습니다. 특히 지역 시세를 오래 봐온 사람, 대출 실행 사례를 실제로 가진 사람, 명도 현장을 같이 뛰어본 사람은 초보에게 시간을 꽤 줄여줍니다. 문제는 컨설팅이라는 이름으로 물건을 떠넘기거나, 낙찰만 받게 만들고 뒤는 모른 척하는 경우입니다.

제가 위험하다고 보는 컨설팅은 공통점이 있습니다. 첫째, 수익률을 먼저 말합니다. 둘째, 리스크를 짧게 넘깁니다. 셋째, 입찰가를 강하게 밀어붙입니다. 예를 들어 감정가 3억 2천만 원짜리 빌라가 2억 1천만 원까지 떨어졌다고 합시다. 컨설팅 업체가 주변 호가 3억을 기준으로 잡고, 낙찰가 2억 3천만 원이면 안전하다고 말합니다. 그런데 실제 실거래는 2억 5천만 원 전후이고, 같은 단지 급매가 2억 4천만 원에 나와 있다면 얘기가 달라집니다. 취득세, 법무비, 이자, 수리비, 중개수수료까지 넣으면 남는 게 거의 없을 수 있습니다.

더 위험한 건 권리분석을 단순 체크리스트처럼 처리하는 겁니다. 말소기준권리 아래 권리는 다 사라진다, 대항력 없는 임차인은 문제없다, 이런 말만 듣고 들어가면 현장에서 꼭 한 번은 크게 맞습니다. 배당요구 여부, 점유관계, 전입일과 확정일자, 임차인이 실제 거주하는지, 관리비 체납은 어느 정도인지까지 봐야 합니다. 서류 한 장만 보고 안전하다고 말하는 사람은 조심해야 합니다.

컨설팅 비용보다 비싼 건 잘못된 입찰가입니다

초보분들이 부동산컨설팅 비용 100만 원, 200만 원은 아까워하면서도 입찰가 1천만 원 높게 쓰는 건 쉽게 생각하는 경우가 많습니다. 사실 진짜 비용은 컨설팅비가 아니라 잘못 쓴 입찰가에서 나옵니다. 낙찰은 받았는데 시세보다 700만 원 비싸게 받았고, 명도비로 300만 원이 더 나갔고, 잔금대출 금리가 예상보다 0.8% 높게 잡히면 처음 계산한 수익은 바로 사라집니다.

제가 예전에 봤던 다세대 물건이 있었습니다. 최저가가 1억 6천만 원대였고, 주변 매매 호가는 2억 2천만 원까지 있었습니다. 겉으로는 좋아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 같은 라인에 누수 이력이 있었고, 엘리베이터 없는 5층이었습니다. 인근 중개업소 두 곳은 2억 2천만 원은 그냥 희망 가격이고, 실제 매수자는 1억 9천만 원 밑에서만 움직인다고 했습니다. 이 물건을 1억 8천만 원 후반에 받으면 수리하고 팔아도 남는 돈이 거의 없습니다. 근데 보고서만 보면 낙찰가 1억 9천만 원도 괜찮아 보이게 만들 수 있습니다.

부동산컨설팅을 받을 때는 예상 수익표보다 가정값을 봐야 합니다. 매도가를 얼마로 잡았는지, 보유기간은 몇 개월인지, 대출 금리는 몇 퍼센트인지, 공실 기간과 수리비는 얼마나 넣었는지. 이 숫자들이 느슨하면 수익률은 얼마든지 예쁘게 나옵니다. 저는 초보에게 항상 보수적으로 계산하라고 말합니다. 매도가 5% 낮추고, 수리비 20% 올리고, 보유기간 2개월 더 잡아도 버티는 물건이면 그때 검토할 만합니다.

컨설턴트에게 꼭 물어봐야 할 질문

부동산컨설팅을 받기로 했다면 질문을 잘해야 합니다. 상대가 전문가인지 영업자인지 질문 몇 개로 어느 정도 드러납니다. 말을 어렵게 하는 사람보다, 안 되는 이유를 분명히 말해주는 사람이 낫습니다. 경매판에서는 좋은 물건을 고르는 능력만큼 안 들어갈 물건을 버리는 능력이 중요합니다.

• 이 물건의 최악의 경우 손실은 얼마로 보나요?
• 입찰가를 300만 원 낮추면 낙찰 가능성이 얼마나 떨어지나요?
• 실거래 기준으로 매도가를 잡았나요, 호가 기준인가요?
• 임차인이나 점유자와 마찰이 생기면 누가 어디까지 대응하나요?
• 잔금대출이 예상보다 적게 나오면 대안이 있나요?
• 이 물건을 본인 돈으로도 같은 가격에 입찰할 건가요?

특히 마지막 질문은 꽤 중요합니다. 물론 컨설턴트가 모든 물건에 직접 투자할 수는 없습니다. 다만 답변 태도를 보면 압니다. 진짜 실전 경험이 있는 사람은 장점만 말하지 않습니다. 층수, 방향, 주차, 누수, 학군, 임차인 성향, 관리비, 대출 규제까지 같이 이야기합니다. 반대로 무조건 괜찮다, 이 가격이면 무조건 먹는다, 이런 식이면 한 발 물러서야 합니다.

초보일수록 컨설팅을 쓰되, 판단을 맡기면 안 됩니다

저는 초보가 부동산컨설팅을 이용하는 걸 반대하지 않습니다. 다만 돈을 내고 판단권까지 넘기면 위험합니다. 컨설팅은 시간을 줄여주는 도구여야지, 책임을 대신 져주는 사람이 아닙니다. 낙찰받는 순간 소유자는 본인이고, 잔금 날짜도 본인이 맞춰야 하고, 명도 스트레스도 결국 본인 몫입니다.

처음이라면 컨설팅을 받더라도 최소한 세 가지는 직접 확인해야 합니다. 등기부등본과 매각물건명세서, 그리고 현장 시세입니다. 등기부는 권리 순서를 보는 자료고, 매각물건명세서는 인수할 수 있는 위험을 확인하는 자료입니다. 현장 시세는 인터넷 호가가 아니라 실제 거래되는 가격을 보는 과정입니다. 이 세 가지를 직접 보지 않고 입찰장에 가는 건, 남이 써준 답안지를 들고 시험장에 들어가는 것과 비슷합니다. 문제가 조금만 바뀌면 손이 멈춥니다.

부동산컨설팅을 잘 쓰는 사람은 질문을 많이 합니다. 그리고 컨설턴트 말과 현장 중개업소 말이 다를 때 그냥 넘어가지 않습니다. 대출 상담사 말도 따로 확인하고, 세금도 계산해보고, 명도 비용도 넉넉히 잡습니다. 솔직히 이렇게 하면 귀찮습니다. 근데 경매는 귀찮은 걸 줄이는 순간 비용이 커집니다. 제가 10년 넘게 입찰장을 다니며 배운 건 대단한 비법이 아니라, 남의 확신보다 내 확인이 훨씬 싸다는 사실입니다.