투룸전세 몇 건 직접 권리분석해봤더니 초보가 놓치는 돈 구멍이 보였습니다
전세가 싸 보이는 투룸, 현장에서는 먼저 의심합니다
얼마 전 법원 경매 물건을 보다가 투룸전세 세입자가 들어 있는 다세대 하나를 봤습니다. 감정가는 2억 4천만 원, 최저가는 1억 6천만 원대까지 내려왔고, 전세보증금은 1억 8천만 원이었습니다. 숫자만 보면 싸게 낙찰받아 임대 놓으면 괜찮아 보이죠. 그런데 현장에서 오래 본 사람은 여기서 바로 계산기를 두드립니다. 낙찰가보다 선순위 보증금이 더 크면, 그 돈을 누가 부담하는지가 진짜 문제입니다.
투룸전세는 신혼부부, 사회초년생, 직장인 1~2인 가구가 많이 찾습니다. 수요가 꾸준한 건 맞습니다. 하지만 경매나 공매에서 투룸을 볼 때는 ‘월세 잘 나가겠다’보다 ‘내가 떠안는 돈이 있나’를 먼저 봐야 합니다. 초보 때는 집 내부 사진, 역세권, 신축 여부에 눈이 먼저 갑니다. 저도 그랬습니다. 근데 몇 번 입찰장에서 쓴맛을 보면 등기부와 전입세대열람, 확정일자부터 보게 됩니다.
투룸전세 물건에서 제일 먼저 보는 숫자
제가 투룸전세 물건을 볼 때 가장 먼저 맞춰보는 건 세 가지입니다. 낙찰 예상가, 임차인 보증금, 말소기준권리입니다. 이 셋이 맞지 않으면 수익률표가 아무리 예뻐도 의미가 없습니다.
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있는지
- 확정일자와 배당요구를 했는지
- 보증금 전액 배당 가능성이 있는지
- 낙찰자가 인수할 금액이 남는지
- 관리비, 수리비, 이사비까지 포함해도 남는지
예를 들어 투룸전세 보증금이 1억 5천만 원인데, 낙찰 예상가가 1억 4천만 원이고 선순위 임차인이 대항력을 갖고 있다면 싸게 낙찰받는 게 아닙니다. 오히려 보증금을 떠안는 구조일 수 있습니다. 입찰가 1억 4천만 원에 보증금 인수 1억 5천만 원이면 실제 취득 비용은 2억 9천만 원 가까이 됩니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도 비용까지 붙습니다. 이런 물건은 최저가가 낮아 보여서 클릭은 많이 받지만, 현장 투자자들은 조용히 넘기는 경우가 많습니다.
신축 투룸전세가 더 안전하다는 착각
신축 투룸은 외관이 좋습니다. 엘리베이터 있고, 주차장 있고, 사진도 깔끔합니다. 그래서 초보자는 구축보다 신축 투룸전세를 더 안전하게 느낍니다. 그런데 경매 현장에서 신축 다세대나 도시형생활주택이 줄줄이 나오는 경우를 보면, 꼭 그렇지 않습니다.
특히 분양가를 높게 잡고 전세가를 그 근처까지 올려 맞춘 건물은 조심해야 합니다. 예를 들어 실거래 시세는 2억 1천만 원인데 전세가가 2억 원이라면 겉으로는 갭이 작아 보입니다. 하지만 경매로 넘어가면 감정가가 시세보다 높게 잡히는 경우도 있고, 유찰이 한두 번 진행되면서 보증금 전액 회수가 어려워지는 일이 생깁니다. 이때 후순위 임차인은 배당에서 밀리고, 선순위 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.
제가 예전에 본 서울 외곽 투룸 물건도 비슷했습니다. 건물은 준공 3년 차라 깨끗했고, 지하철역까지 도보 9분 정도였습니다. 그런데 같은 건물에 경매가 4건이나 동시에 나와 있었습니다. 등기부를 보니 소유자가 같은 법인이고, 근저당 설정 금액이 세대별로 빡빡하게 들어가 있었습니다. 이런 경우 한 세대만 보면 괜찮아 보이지만, 건물 전체의 자금 구조가 무너진 겁니다. 투룸전세를 볼 때 같은 주소로 경매 물건이 여러 건 있는지도 꼭 확인해야 합니다.
권리분석에서 한 줄 놓치면 수익이 아니라 손실입니다
투룸전세 물건은 면적이 작고 금액이 비교적 낮아서 만만하게 보입니다. 하지만 권리관계는 아파트보다 더 지저분한 경우가 있습니다. 다가구, 다세대, 근린생활시설 혼합 건물은 특히 조심해야 합니다. 전입세대가 몇 명인지, 실제 점유자가 누구인지, 호수 표시가 등기부와 현관문에 일치하는지 확인해야 합니다.
현장에서 자주 보는 실수가 있습니다. 등기부에는 302호인데 임대차계약서에는 3층 우측, 전입은 건물 주소까지만 되어 있는 식입니다. 이런 경우 대항력 판단이 애매해질 수 있습니다. 법원 매각물건명세서에 ‘임차인 있음’ 한 줄만 보고 끝내면 안 됩니다. 전입일, 확정일자, 배당요구일, 보증금, 점유 부분을 같이 봐야 합니다.
또 하나는 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했다고 해서 무조건 나간다고 생각하는 겁니다. 배당을 받고도 부족분이 남으면 낙찰자에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 구조가 있습니다. 초보자가 이 부분을 놓치면 낙찰받고 나서 세입자와 얼굴 붉히게 됩니다. 명도는 돈보다 감정이 더 피곤할 때가 많습니다. 특히 실거주 중인 투룸전세 세입자는 본인도 피해자인 경우가 많아서 협상이 더 섬세해야 합니다.
시세조사는 네이버 매물만 보면 부족합니다
투룸전세 시세를 볼 때 온라인 매물만 보는 분들이 많습니다. 저도 처음에는 그랬습니다. 그런데 매물 호가는 집주인이 받고 싶은 가격이지, 실제 거래된 가격이 아닙니다. 전세는 특히 허위 매물, 미끼 매물, 옵션 포함 여부 때문에 숫자가 흔들립니다.
저는 최소한 세 가지를 나눠 봅니다. 첫째, 국토교통부 실거래가에서 같은 건물 또는 인근 유사 면적 전세 거래를 봅니다. 둘째, 네이버와 직방 같은 플랫폼에서 현재 나온 경쟁 매물을 봅니다. 셋째, 주변 공인중개사무소에 전화해서 실제로 얼마면 빠지는지 묻습니다. 여기서 중요한 건 ‘얼마에 내놓을 수 있나요’가 아니라 ‘요즘 이 면적 전세 실제 계약 얼마에 찍히나요’라고 묻는 겁니다.
예를 들어 광고에는 투룸전세 1억 7천만 원이 많아도, 실제 계약은 1억 5천만 원대에서 되는 동네가 있습니다. 반대로 역세권 신축은 매물이 거의 없어서 호가와 실거래 차이가 작을 때도 있습니다. 결국 발품을 팔아야 합니다. 경매 투자에서 시세를 1천만 원만 잘못 잡아도 수익률이 완전히 달라집니다. 투룸은 금액이 작아 보이지만, 1천만 원 차이가 전체 투자금 대비로는 꽤 큽니다.
낙찰보다 중요한 건 빠져나갈 길입니다
투룸전세 물건에 입찰할 때 저는 항상 두 가지 출구를 봅니다. 하나는 다시 전세를 놓는 경우, 다른 하나는 월세로 돌리는 경우입니다. 경락잔금대출 이자까지 감안하면 전세만 보고 들어가는 건 위험할 수 있습니다. 금리가 조금만 올라가도 보유 비용이 달라집니다.
예를 들어 낙찰가 1억 6천만 원, 취득 부대비용 700만 원, 수리비 500만 원, 명도비 300만 원이면 총 투입액은 1억 7천만 원을 넘습니다. 여기에 대출 1억 원을 연 5%로 쓰면 1년 이자만 500만 원입니다. 전세를 1억 8천만 원에 놓을 수 있으면 괜찮아 보이지만, 실제 시장에서 1억 6천만 원밖에 안 받쳐주면 계획이 흔들립니다. 월세 전환도 보증금 3천만 원에 월 70만 원이 가능한지, 아니면 55만 원이 한계인지에 따라 결과가 달라집니다.
초보라면 수익이 조금 덜 나도 권리관계가 단순한 투룸전세 물건부터 보는 게 낫습니다. 선순위 임차인 인수 가능성이 있거나, 점유자가 불분명하거나, 위반건축물 표시가 있거나, 같은 건물에 경매가 여러 건 몰린 물건은 공부용으로는 좋지만 첫 입찰용으로는 부담이 큽니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 위험을 가격에 반영하는 일에 가깝습니다.
저는 투룸전세를 무조건 피하라고 말하지 않습니다. 수요가 탄탄한 동네에서는 작고 관리 쉬운 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 다만 ‘싸다’는 느낌 하나로 입찰장에 들어가면 안 됩니다. 등기부 한 줄, 임차인 전입일 하루, 실제 시세 500만 원 차이가 내 돈을 지켜주기도 하고 반대로 잡아먹기도 합니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 화려한 수익률보다 빠져나갈 계산을 먼저 합니다. 그 습관이 결국 오래 가게 만듭니다.
