전세계약 앞두고 등기부 한 줄 더 봤더니 보증금이 보이더라

얼마 전 지인이 전세계약서를 들고 와서 봐달라고 했는데, 집은 깔끔하고 전세가도 주변보다 2천만 원쯤 싸더군요. 그런데 등기부를 펼쳐보니 근저당이 생각보다 컸습니다. 중개사는 “집주인이 잔금 날 일부 상환한다”고 했지만, 저는 그 말만 믿고 들어가면 안 된다고 바로 말했습니다. 전세계약주의사항은 어려운 법률용어보다 이런 순간에 갈립니다. 말은 편하고, 서류는 차갑습니다.

싸게 나온 전세는 먼저 이유를 봐야 합니다

초보 세입자가 제일 많이 흔들리는 지점이 가격입니다. 주변 시세가 3억 5천인데 3억 2천에 나왔다면 누구나 마음이 급해집니다. 그런데 경매 현장에서 보면 싸게 나온 물건에는 대부분 이유가 있습니다. 집주인이 급해서일 수도 있지만, 선순위 대출이 많거나 세금 체납, 압류, 임차인 문제처럼 겉으로 안 보이는 사정이 숨어 있을 때도 많습니다.

전세는 월세보다 보증금이 큽니다. 300만 원 계약금이 아니라 3억, 5억짜리 돈을 남의 집 등기 위에 얹어두는 거래입니다. 그래서 집 상태보다 권리 상태를 먼저 봐야 합니다. 도배가 새것인지보다 내 보증금이 어느 순서에 서는지가 훨씬 중요합니다.

• 주변 전세 시세보다 유난히 싼 집
• 집주인이 잔금을 빨리 달라고 재촉하는 집
• 등기부에 근저당, 압류, 가압류가 여러 개 보이는 집
• 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 집

이런 집은 좋은 기회일 수도 있지만, 초보자에게는 대체로 부담이 큽니다. 특히 매매가 4억짜리 집에 전세 3억 8천이면 숫자상으로는 2천만 원 차이지만, 경매로 넘어가면 감정가 그대로 팔린다는 보장이 없습니다. 유찰 한 번이면 20~30%씩 빠지는 지역도 있습니다.

등기부등본은 계약 전, 잔금 전 두 번 봐야 합니다

등기부등본은 계약 당일 한 번 보는 걸로 끝내면 안 됩니다. 저는 최소 계약 전, 잔금 전, 전입신고 직전까지 확인하는 편입니다. 이유는 간단합니다. 계약서 쓰고 잔금 치르기 전 사이에도 집주인이 대출을 더 받거나, 압류가 들어올 수 있기 때문입니다.

갑구와 을구를 나눠서 봅니다

갑구에는 소유권 관련 내용이 나옵니다. 소유자가 누구인지, 가압류나 압류, 가처분 같은 제한이 있는지 봅니다. 을구에는 근저당권, 전세권 같은 담보 권리가 표시됩니다. 전세 초보라면 을구의 근저당 채권최고액을 꼭 봐야 합니다. 실제 대출금과 다를 수 있지만, 경매에서는 채권최고액 기준으로 위험을 계산하는 습관이 필요합니다.

예를 들어 시세 5억짜리 아파트에 근저당 채권최고액 2억 4천만 원이 있고, 내가 전세 3억으로 들어간다고 해봅시다. 단순 합계가 5억 4천만 원입니다. 이미 시세를 넘습니다. 집주인이 “실제 대출은 2억밖에 안 남았다”고 말해도, 상환 확인과 말소 조건이 계약서에 들어가지 않으면 불안합니다.

• 등기부 발급일이 계약 당일인지 확인
• 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인
• 근저당 채권최고액과 전세보증금 합산
• 압류, 가압류, 가처분 표시 여부 확인
• 잔금일 직전에 등기부 재확인

계약서 특약은 말로 한 약속을 붙잡는 장치입니다

현장에서 가장 많이 듣는 말이 “그건 당연히 해준다”입니다. 근데 당연한 건 없습니다. 계약서에 없으면 나중에 서로 기억이 달라집니다. 특히 선순위 대출 말소, 전세보증보험 가입, 수리 범위, 잔금일 인도 조건은 특약으로 남겨야 합니다.

근저당이 있는 집이라면 “잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 전액 상환하고 말소한다”는 문구가 필요합니다. 가능하면 잔금이 집주인 통장으로 바로 가는 구조보다, 은행 상환금은 은행으로 직접 송금하고 남는 금액만 집주인에게 주는 방식이 낫습니다. 실제로 경매 쪽에서는 이런 작은 절차 차이가 큰 사고를 막습니다.

전세보증보험도 가입 가능 여부부터 확인합니다

전세보증보험은 들어가면 마음이 놓이지만, 모든 집이 다 되는 건 아닙니다. 집값 대비 보증금 비율, 선순위 채권, 임대인 상태, 주택 유형에 따라 거절될 수 있습니다. 그래서 계약하고 나서 알아보면 늦습니다. 계약 전 중개사에게 “가입 가능하다”는 말만 듣지 말고, 보증기관 기준으로 직접 확인해야 합니다.

• 전세보증보험 가입 불가 시 계약 해제 가능 특약
• 선순위 근저당 말소 불이행 시 계약 해제 및 계약금 반환 특약
• 잔금일 전까지 새로운 권리 설정 금지 특약
• 누수, 보일러, 창호 등 주요 하자 수리 주체 명시

특약은 길게 쓰는 게 목적이 아닙니다. 사고가 났을 때 내 돈을 지킬 문장을 넣는 게 목적입니다. 애매한 문장보다 실행 조건, 날짜, 책임 주체가 들어간 문장이 낫습니다.

전입신고와 확정일자는 빠를수록 좋습니다

전세보증금을 지키는 기본은 대항력과 우선변제권입니다. 어렵게 말하면 복잡하지만, 실제로는 잔금 치르고 집을 넘겨받은 뒤 바로 전입신고하고 확정일자를 받는 절차입니다. 대항력은 주택 인도와 전입신고가 있어야 생기고, 우선변제권은 확정일자가 붙어야 힘이 생깁니다.

문제는 타이밍입니다. 전입신고 효력은 보통 다음 날 0시부터 발생합니다. 그래서 잔금일 당일에 집주인이 다른 대출을 받는 구조가 생기면 위험할 수 있습니다. 요즘은 이런 틈을 악용한 사례도 알려져 있어서, 계약서에 잔금일 당일 신규 근저당 설정 금지 같은 문구를 넣는 이유가 여기에 있습니다.

저라면 잔금일 아침에 등기부를 다시 떼고, 잔금 지급 직후 전입신고와 확정일자를 처리합니다. 온라인으로 가능한 부분도 있지만, 처음 하는 분이라면 주민센터에 직접 가서 처리하는 게 마음 편할 수 있습니다. 처리 후에는 등본, 확정일자 부여 사실, 계약서 사본을 따로 보관합니다.

집보다 집주인을 더 봐야 할 때도 있습니다

경매 물건을 보다 보면 집 자체는 멀쩡한데 소유자 사정이 무너져서 넘어온 경우가 많습니다. 전세계약도 비슷합니다. 집주인이 다주택자인지, 법인인지, 최근 매매로 소유자가 바뀐 집인지, 전세 끼고 갭투자로 산 집인지 확인해야 합니다.

특히 신축 빌라나 오피스텔은 시세 판단이 어렵습니다. 같은 건물 안에서도 분양가, 실거래가, 전세가가 제각각인 경우가 있습니다. 중개사가 제시한 호가만 믿지 말고, 국토교통부 실거래가, 주변 매물, 인근 낙찰 사례까지 같이 봐야 합니다. 경매 감정가도 참고는 되지만 절대 기준은 아닙니다.

• 최근 매매가와 전세금 차이 확인
• 임대인이 법인인 경우 재무 상태와 보증보험 조건 확인
• 신축 빌라는 주변 실거래와 전세 물량 비교
• 다가구주택은 선순위 임차보증금 총액 확인

다가구주택은 특히 조심해야 합니다. 등기부에는 호실별 임차인이 전부 보이지 않습니다. 내 앞에 들어온 세입자들의 보증금 총액이 중요합니다. 집주인 말만 듣지 말고 선순위 임차인 보증금 내역을 요구해야 합니다. 이 자료를 흐리거나 대충 넘기는 집은 저는 초보자에게 권하지 않습니다.

계약장에서 급해지는 순간이 제일 위험합니다

중개사가 “다른 사람이 보고 갔다”, “오늘 계약 안 하면 빠진다”고 말하면 마음이 흔들립니다. 저도 초반에는 그런 말에 많이 흔들렸습니다. 그런데 10년 넘게 현장을 다녀보니 급하게 잡은 물건보다, 차분히 걸러낸 물건이 돈을 지켜주는 경우가 훨씬 많았습니다.

전세계약주의사항을 많이 안다고 사고가 완전히 사라지는 건 아닙니다. 그래도 등기부를 두 번 보고, 특약을 제대로 쓰고, 보증보험 가능 여부를 먼저 확인하고, 전입신고와 확정일자를 미루지 않으면 큰 위험은 꽤 줄일 수 있습니다. 전세는 수익을 내는 투자가 아니라 내 생활자금을 맡기는 거래입니다. 조금 덜 예쁜 집을 고르더라도, 보증금이 돌아올 가능성이 높은 집을 고르는 게 맞습니다.

현장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 비법보다 피해야 할 것을 먼저 압니다. 저도 전세계약서를 볼 때마다 좋은 집을 찾기보다, 나쁜 조건을 하나씩 지우는 방식으로 봅니다. 초보일수록 그 순서가 더 맞습니다. 마음에 드는 집을 놓치는 아쉬움보다, 보증금이 묶이는 고통이 훨씬 큽니다.