경매장 10년 다녀보니 부동산투자는 숫자보다 겁을 아는 사람이 오래 갑니다

처음 낙찰받은 사람의 표정은 비슷합니다

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 젊은 부부가 입찰봉투를 들고 한참을 서 있더군요. 손에 땀이 났는지 봉투 모서리가 축축해 보였습니다. 예전 제 모습이 딱 그랬습니다. 부동산투자를 처음 시작하면 다들 수익률부터 계산합니다. 감정가 3억, 최저가 2억1천, 시세 3억2천이면 차익이 1억 가까이 보이죠. 그런데 현장에서 오래 버틴 사람들은 그 숫자를 그대로 믿지 않습니다.

경매 물건은 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 위험을 얼마에 떠안는지 계산하는 일에 가깝습니다. 같은 아파트라도 점유자가 누구인지, 대항력이 있는 임차인이 있는지, 관리비가 얼마나 밀렸는지, 대출이 가능한지에 따라 완전히 다른 물건이 됩니다. 초보 때는 매각물건명세서 한 장만 보고 ‘괜찮네’ 싶다가, 낙찰 뒤에 등기부와 전입세대 열람을 다시 보며 식은땀 나는 경우가 많습니다.

부동산투자에서 싼 가격은 늘 이유가 있었습니다

제가 10년 넘게 경매장을 다니며 제일 많이 본 실수는 ‘싸다’는 말에 먼저 반응하는 겁니다. 예를 들어 감정가 5억짜리 빌라가 2회 유찰돼 3억2천까지 내려왔다고 합시다. 숫자만 보면 좋아 보입니다. 그런데 현장에 가보니 골목 진입이 좁고, 주차는 사실상 불가능하고, 반지하 세대 누수 문제까지 있습니다. 인근 중개업소에 물어보면 매물은 4억에 나와 있지만 실제 거래는 3억 중후반도 어렵다고 말합니다. 그럼 낙찰가 3억2천은 싼 게 아니라 위험을 겨우 반영한 가격일 수 있습니다.

특히 초보가 조심해야 할 물건이 몇 가지 있습니다. 선순위 임차인이 있고 보증금 인수 가능성이 있는 물건, 유치권 신고가 붙은 공장이나 상가, 지분 경매, 법정지상권 가능성이 있는 토지, 공유자 관계가 복잡한 물건입니다. 이런 물건은 고수도 피하거나 아주 낮은 가격에만 들어갑니다. 그런데 초보가 ‘남들이 안 들어오니 기회’라고 생각하면 문제가 생깁니다. 남들이 안 들어오는 데는 보통 이유가 있습니다.

• 최저가만 보고 시세 차익을 계산하면 잔금 이후 비용을 놓치기 쉽습니다.
• 명도 기간이 길어지면 대출 이자, 관리비, 기회비용이 계속 붙습니다.
• 권리관계가 애매한 물건은 낙찰보다 해결 과정이 더 비쌀 수 있습니다.
• 시세는 호가가 아니라 최근 실거래와 실제 매수 문의 분위기로 봐야 합니다.

제가 물건 하나 볼 때 꼭 확인하는 순서

저는 물건을 볼 때 감정가보다 등기부를 먼저 봅니다. 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 권리가 있는지 확인합니다. 근저당, 압류, 가압류는 기본이고, 전세권이나 임차권등기가 있으면 더 꼼꼼히 봅니다. 그다음 매각물건명세서와 현황조사서를 맞춰 봅니다. 여기서 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부가 중요합니다. 단어 하나가 돈입니다.

그다음은 현장입니다. 솔직히 손품만으로 부동산투자를 하겠다는 건 욕심입니다. 지도 앱으로 보면 역세권인데 실제로 가보면 언덕이 심한 경우가 있고, 초등학교가 가까워 보여도 큰 도로를 건너야 하는 경우가 있습니다. 아파트 단지는 관리 상태를 보면 주민 분위기가 보입니다. 빌라는 계단 냄새, 우편함, 주차장, 외벽 균열만 봐도 대략 감이 옵니다. 중개업소에는 최소 2곳 이상 들어갑니다. 매도 호가가 아니라 ‘요즘 이 가격에 사겠다는 사람이 있냐’를 물어봐야 합니다.

입찰가를 정할 때 저는 세 번 깎습니다

예상 매도가에서 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 중개수수료를 먼저 뺍니다. 그다음 보유 기간 동안의 대출 이자와 관리비를 뺍니다. 예상치 못한 변수 비용을 한 번 더 뺍니다. 예를 들어 시세 4억짜리 아파트를 3억4천에 낙찰받으면 6천만 원이 남는 것처럼 보입니다. 그런데 취득세와 비용 1천만 원, 수리비 1천5백만 원, 이자와 관리비 5백만 원, 매도 중개수수료와 양도세까지 넣으면 실제 남는 돈은 훨씬 줄어듭니다. 여기에 명도가 3개월 늦어지면 계산은 또 바뀝니다.

초보에게 저는 보통 ‘수익이 조금 줄어도 권리 깨끗한 물건부터 하라’고 말합니다. 첫 투자는 돈을 크게 버는 것보다 경매 절차를 끝까지 경험하는 게 더 중요합니다. 입찰, 낙찰, 잔금, 소유권 이전, 명도, 수리, 임대 또는 매도까지 한 바퀴 돌아봐야 다음 물건에서 눈이 생깁니다.

대출이 된다는 말만 믿고 들어가면 위험합니다

경락잔금대출은 부동산투자에서 큰 변수입니다. 입찰 전에는 대출 상담사가 넉넉히 말해도, 막상 낙찰 뒤 감정이나 규제, 개인 소득, 기존 대출, 물건 종류 때문에 한도가 줄어드는 일이 있습니다. 특히 빌라, 상가, 지방 물건, 특수물건은 은행별로 태도가 다릅니다. 낙찰가의 80%까지 가능하다는 말을 들었더라도 실제 승인 금액이 60% 수준으로 내려오면 잔금일이 갑자기 무서워집니다.

저는 입찰 전에 최소 두 군데 이상 대출 가능성을 확인합니다. 그리고 내 돈이 얼마나 들어가는지 보수적으로 잡습니다. 낙찰 뒤 잔금을 못 치르면 입찰보증금 10%를 날릴 수 있습니다. 3억짜리 물건이면 3천만 원입니다. 수익률표에서는 작은 줄로 보이지만, 실제 통장에서 빠져나가면 절대 작은 돈이 아닙니다.

부동산투자는 많이 아는 사람보다 덜 다치는 사람이 남습니다

경매 공부를 하다 보면 고수익 사례가 많이 보입니다. 2천만 원 투자해서 5천만 원 벌었다, 한 달 만에 명도 끝냈다, 시세보다 30% 싸게 샀다 같은 이야기입니다. 저도 그런 물건을 잡아본 적은 있습니다. 하지만 그보다 더 기억나는 건, 한 줄을 대충 보고 들어갔다가 몇 달을 고생한 물건입니다. 점유자와 협의가 틀어져 인도명령 이후 강제집행까지 갔고, 그 사이 이자와 스트레스가 계속 쌓였습니다. 숫자로는 수익이 났지만 다시 하라면 안 들어갈 물건이었습니다.

부동산투자는 결국 버티는 일입니다. 한 번 크게 벌겠다는 마음보다, 한 번에 망하지 않겠다는 태도가 더 중요합니다. 초보라면 감정가 대비 몇 퍼센트 싸게 샀는지보다 내가 모르는 권리가 없는지, 잔금 계획이 흔들리지 않는지, 팔리지 않을 때 임대로 버틸 수 있는지부터 봐야 합니다. 현장에서 오래 있다 보면 좋은 물건은 계속 옵니다. 다만 준비 안 된 사람에게 온 물건은 기회가 아니라 부담이 되는 경우가 많았습니다. 저는 아직도 입찰 전날이면 숫자를 다시 봅니다. 겁이 나서가 아니라, 그 겁이 제 돈을 지켜준 적이 많았기 때문입니다.