유성 봉명동 아파트 경매, 8회 유찰 9천만

한줄 요약

유성 봉명동 아파트가 8회 유찰로 최저가 9천만원에 경매 나왔습니다. 주의해야 할 점은 임차인의 대항력 포기 여부입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 문화원로 117, 1동 5층502호 (봉명동,라온팰리스)

이 아파트는 대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 라온팰리스 아파트 5층 502호입니다. 주변에는 학군과 상업시설이 잘 갖춰져 있어 거주하기 좋은 위치입니다. 교통편도 나쁘지 않지만, 정확한 면적이 제공되지 않아 조금 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 1억 4,100만원이었고, 현재 최저입찰가는 9,870만원으로 감정가 대비 약 30% 저렴합니다. 인근 비슷한 조건의 아파트 시세를 고려했을 때, 낙찰가를 1억 363만원 전후로 예상할 수 있습니다. 감정가가 조금 높게 책정된 감이 있지만, 8회 유찰된 만큼 가격 매력은 무시할 수 없습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 눈여겨봐야 할 부분은 말소기준권리가 2023년 5월 26일 가압류라는 점입니다. 중요한 것은 임차인 지연희의 대항력 포기 확약서가 있다는 점입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다고 하니, 임차권등기 말소 문제는 해결될 것으로 보입니다. 하지만 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인은 반드시 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 8회 유찰이란 점에서 이미 많은 투자자들이 꺼려하는 부분이 있을 것입니다. 하지만 대항력 포기 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상 가능할 것으로 보입니다. 다만, 유성구의 전반적인 부동산 시장을 고려했을 때, 단기간 내의 큰 시세차익보다는 안정적인 임대수익을 기대하는 것이 나을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참가할 경우 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상되나, 유찰 사유가 명확하지 않다면 신중한 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 1억 363만원 수준으로 잡고, 취득세 및 등록세 약 476만원을 포함해 총 투자금 1억 1천만원 정도로 계산하는 게 좋습니다. 명도 문제는 비교적 쉽게 해결될 가능성이 높지만, 점유자 현황은 반드시 확인해야 합니다.