점포매매 계약서 쓰기 전, 임차인·권리금·원상복구까지 직접 따져본 이야기

얼마 전 본 점포매매 물건이 이상하게 싸더군요

얼마 전 지인이 상가 하나를 같이 봐달라고 해서 현장에 나갔습니다. 1층 18평짜리 작은 점포였고, 보증금 3,000만 원에 월세 180만 원, 권리금은 4,500만 원을 부르더군요. 주변 시세만 보면 나쁘지 않아 보였습니다. 같은 라인에 있는 비슷한 가게들이 권리금 6,000만 원 안팎으로 거래되고 있었으니까요.

그런데 현장에 가보니 느낌이 달랐습니다. 유동인구는 점심시간에만 반짝했고, 저녁에는 골목이 빨리 죽었습니다. 더 큰 문제는 임대차계약이 9개월밖에 안 남아 있었다는 겁니다. 점포매매를 처음 보는 분들은 권리금이 싸면 바로 좋은 물건이라고 생각하는데, 저는 계약기간부터 봅니다. 장사할 시간이 남아 있어야 권리금도 의미가 있습니다.

점포매매는 부동산 매매처럼 등기부만 보고 끝나는 거래가 아닙니다. 사실은 ‘영업권, 시설, 임대차 조건, 권리금, 업종 가능성’을 한꺼번에 사는 거래에 가깝습니다. 그래서 서류보다 현장 냄새가 더 중요할 때가 많습니다.

점포매매에서 권리금만 보면 거의 항상 놓치는 게 있습니다

초보가 제일 많이 보는 숫자는 권리금입니다. 3,000만 원이면 싸다, 1억이면 비싸다. 이렇게 단순하게 접근합니다. 근데 권리금은 절대 혼자 판단하면 안 됩니다. 매출, 순이익, 임대료, 계약기간, 시설 상태가 같이 붙어야 가격이 보입니다.

예를 들어 월 매출 3,000만 원짜리 카페가 있다고 해보죠. 겉으로는 좋아 보입니다. 그런데 재료비 1,050만 원, 인건비 900만 원, 월세와 관리비 330만 원, 배달 수수료와 광고비 250만 원, 기타 비용 150만 원을 빼면 남는 돈은 320만 원 정도입니다. 사장이 하루 11시간씩 직접 일해서 이 정도면, 권리금 8,000만 원은 가볍게 볼 금액이 아닙니다.

제가 현장에서 보는 기준은 단순합니다. 실제 사장 노동까지 포함해서 계산했을 때 월 순수익이 얼마인지, 그 수익이 계절을 타는지, 배달앱 광고비를 줄여도 유지되는지, 주변에 경쟁 점포가 들어올 여지가 있는지 따집니다. 장부는 당연히 봐야 하지만, 장부만 믿으면 안 됩니다. 카드 매출, 포스 자료, 부가세 신고 자료, 배달앱 정산 내역을 서로 맞춰봐야 합니다.

• 권리금이 싼데 임대차 기간이 짧은 점포
• 매출은 높은데 사장 노동이 과하게 들어가는 점포
• 시설이 좋아 보이지만 원상복구 비용이 큰 점포
• 주변 개발 호재만 강조하고 현재 매출 자료가 약한 점포
• 임대인이 업종 변경이나 재계약 조건을 명확히 말하지 않는 점포

이런 물건은 처음엔 매력적으로 보입니다. 그런데 계약하고 나면 숫자가 달라집니다. 권리금 4,000만 원을 아꼈다고 생각했는데, 인테리어 철거비 1,500만 원, 냉난방 교체 600만 원, 간판 교체 300만 원이 붙으면 얘기가 완전히 바뀝니다.

임대인 동의 없는 점포매매는 반쪽짜리입니다

점포매매 계약서만 쓰면 끝이라고 생각하는 분들이 있습니다. 실제로는 임대인이 새 임차인을 받아줘야 거래가 완성됩니다. 기존 임차인과 권리금 계약을 했더라도, 건물주가 신규 임차인과 임대차계약을 안 해주면 큰 문제가 생깁니다.

물론 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호라는 장치가 있습니다. 하지만 법 조항이 있다고 해서 현장에서 바로 돈이 지켜지는 건 아닙니다. 분쟁이 생기면 시간과 비용이 들어갑니다. 장사 시작도 못 하고 소송 이야기부터 나오면 이미 피곤한 거래입니다.

저는 점포매매를 볼 때 기존 임차인 말보다 임대인 의사를 먼저 확인합니다. 월세를 올릴 생각인지, 보증금을 바꿀 건지, 업종 제한이 있는지, 전 임차인의 체납이나 분쟁은 없는지 물어봅니다. 특히 음식점은 냄새, 소음, 배기시설 문제 때문에 건물주가 민감하게 보는 경우가 많습니다.

한 번은 권리금 7,000만 원짜리 고깃집 양도 물건을 본 적이 있습니다. 시설은 괜찮았습니다. 테이블도 많고, 덕트도 이미 설치되어 있었죠. 그런데 임대인이 신규 임차인에게 월세를 240만 원에서 330만 원으로 올리겠다고 했습니다. 매수자는 처음에 권리금만 보고 계산했는데, 월세가 90만 원 오르면 1년에 1,080만 원입니다. 5년이면 5,400만 원입니다. 권리금이 싸도 임대료 조건이 나쁘면 결국 비싼 거래가 됩니다.

시설 양도는 사진보다 철거 비용을 먼저 봐야 합니다

점포매매 현장에 가면 매도인이 늘 시설을 강조합니다. 에어컨 새것이고, 주방 설비 좋고, 인테리어에 1억 들었다고 합니다. 맞는 말일 수도 있습니다. 그런데 내가 그 시설을 그대로 쓸 수 있어야 가치가 있습니다.

카페를 인수해서 분식집을 할 사람에게 고급 커피머신과 바 테이블은 큰 의미가 없습니다. 오히려 뜯어내야 할 짐입니다. 미용실을 인수해서 사무실로 쓰려면 급배수 설비, 샴푸대, 칸막이, 조명 구조가 전부 비용이 됩니다. 그래서 시설 권리금은 ‘들어간 돈’이 아니라 ‘내가 이어서 쓸 수 있는 돈’으로 봐야 합니다.

원상복구 조항도 꼭 봐야 합니다. 임대차계약서에 원상복구 범위가 넓게 적혀 있으면 퇴거할 때 생각보다 큰돈이 나갑니다. 천장, 바닥, 벽체, 배기, 전기 증설, 수도 배관까지 걸리면 20평 점포도 1,000만 원 이상 나오는 경우가 흔합니다. 업종에 따라 2,000만 원 넘는 사례도 봤습니다.

계약 전에는 시설 목록을 따로 작성해야 합니다. 냉장고, 에어컨, 집기, 간판, 포스기, CCTV, 주방 설비, 배기시설, 테이블, 의자까지 적고 정상 작동 여부를 확인합니다. 말로 “다 넘겨드릴게요”는 위험합니다. 나중에 좋은 장비만 빠져 있고, 고장 난 것만 남아도 다투기 어렵습니다.

점포매매 계약 전 제가 꼭 확인하는 순서

제가 현장에서 쓰는 순서는 꽤 현실적입니다. 먼저 낮, 저녁, 주말에 세 번 정도 지나가 봅니다. 유동인구가 시간대별로 다르기 때문입니다. 점심 장사만 되는 상권인지, 퇴근길 수요가 있는지, 주말에는 아예 비는지 직접 봐야 합니다.

그다음 매출 자료를 봅니다. 최소 6개월, 가능하면 12개월 자료를 봅니다. 계절 업종은 3개월 매출만 보면 착시가 큽니다. 빙수, 호프, 학원가 음식점, 관광지 매장은 성수기와 비수기 차이가 크게 납니다. 매도인이 특정 달 매출만 강조하면 저는 더 조심합니다.

세 번째는 비용입니다. 월세, 관리비, 전기, 가스, 수도, 인건비, 재료비, 수수료, 광고비를 전부 넣습니다. 세금도 빼먹으면 안 됩니다. 부가세, 종합소득세, 4대보험 부담까지 대략 계산해야 실제 손에 남는 돈이 보입니다.

네 번째는 임대차 조건입니다. 남은 계약기간, 갱신 가능성, 월세 인상 가능성, 업종 제한, 전대 금지, 원상복구 범위를 확인합니다. 여기서 애매하면 권리금 계약금을 많이 넣으면 안 됩니다. 특약으로 임대인과 신규 임대차계약이 체결되지 않으면 계약금을 반환한다는 문구를 넣는 식으로 방어해야 합니다.

• 상권은 최소 평일 낮, 평일 저녁, 주말에 나눠서 확인
• 매출 자료는 카드, 현금, 배달, 신고 자료를 함께 대조
• 권리금은 월 순수익 회수 기간으로 계산
• 임대인 재계약 조건을 계약 전 확인
• 시설 목록과 원상복구 범위는 문서로 남김

초보라면 피하는 게 나은 점포도 있습니다

초보에게 제일 위험한 건 설명이 복잡한 물건입니다. “곧 재개발된다”, “건물주가 말로는 괜찮다고 했다”, “매출은 좋은데 신고는 적게 했다”, “단골이 많아서 인수하면 바로 된다” 같은 말이 많이 붙는 점포는 조심해야 합니다.

특히 불법 증축, 무단 용도변경, 허가가 애매한 주방 설비, 소방 문제가 있는 점포는 손대기 전부터 피로도가 높습니다. 장사도 처음인데 행정 문제까지 떠안으면 버티기 어렵습니다. 돈을 벌려고 들어갔는데 민원, 시정명령, 철거비부터 맞으면 시작부터 흐름이 꼬입니다.

점포매매는 싸게 사는 것보다 덜 다치는 게 먼저입니다. 권리금 몇백만 원 깎는 것보다, 내가 감당 못 할 조건을 계약서에서 빼내는 게 훨씬 중요합니다. 현장에서 오래 있다 보니 좋은 물건을 고르는 눈보다 나쁜 물건을 빨리 거르는 눈이 더 돈이 된다는 생각이 강해졌습니다. 초보일수록 화려한 매출표보다 임대차계약서 한 줄, 원상복구 조항 한 줄, 실제 손에 남는 월수익을 더 차갑게 봐야 합니다.