광주 초월읍 부동산 경매, 77% 할인

한줄 요약

9월 7일 입찰, 4회 유찰 후 감정가의 23%로 저렴하게 나와있지만 유치권 문제가 걸림돌일 수 있음.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-13

경기도 광주시 초월읍 도평리에 위치한 이 부동산은 면적이 284.0㎡(약 85.9평)으로 꽤 넓은 편이야. 주변은 전원주택과 농가가 혼재되어 있는 지역으로, 자연 친화적인 환경을 선호하는 사람들에게 매력적일 수 있어. 교통편은 다소 불편한 편이지만, 차량을 이용하면 큰 문제는 없을 거야.

가격이 말해주는 것

감정가가 3억 5,918만원인 이 물건은 현재 최저입찰가가 8,495만원으로, 감정가 대비 77% 할인된 상태야. 4번이나 유찰된 건물이지만, 인근 시세와 비교해보면 상당히 매력적인 가격임은 분명해. 내 경험상, 이 정도 가격이면 입찰 경쟁이 치열할 수 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 3월 13일자 근저당권이야. 특이사항으로는 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있고, 목록18은 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점이 있어. 유치권 신고도 두 건이나 있어서, 그 성립여부를 꼭 확인해야 해. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요해. 솔직히 말하면, 이 부분이 가장 큰 리스크야.

투자 관점에서 보면

이 물건은 4회 유찰로 가격 매력이 높아졌지만, 유치권 문제가 해결되지 않으면 골칫거리가 될 수 있어. 예상 수익률은 매입 후 임대를 통해 연 5% 이상의 수익을 기대할 수 있겠지만, 이는 유치권 문제가 정리된다는 가정 하에서야. 호재로는 저렴한 매입가가 있지만, 악재로는 사용승인 문제와 유치권이 있지.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 이 물건에 입찰할 때는 유치권 문제를 어떻게 해결할지 구체적인 계획이 있어야 해. 예상 경쟁률은 저렴한 가격 덕분에 상당할 것으로 보이는데, 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 프리미엄을 더한 9천만원 안팎을 추천해. 취등록세 포함, 총 투자금은 약 9,309만원 정도로 예상돼.