목포 상동 오피스텔 경매, 4회 유찰 1.6천만

한줄 요약

4회 유찰된 목포 상동 오피스텔, 8월 24일 1,612만원에 입찰 가능

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경매물건 주소 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 5층502호

이번에 살펴볼 물건은 전라남도 목포시 상동에 위치한 하당로데오타운 비동 5층 502호입니다. 면적은 39.3㎡(11.9평)로, 소형 오피스텔에 해당됩니다. 이 지역은 상업지구로 생활편의시설이 밀집해 있어 생활하기 편리하지만, 교통은 약간 불편할 수 있습니다. 하지만 인근에 목포역과 버스 터미널이 있어 대중교통을 이용한 이동은 가능합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매 물건의 감정가는 4,500만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1,612만원으로 감정가의 35%에 불과합니다. 4회 유찰되면서 가격이 대폭 낮아졌죠. 인근 오피스텔 시세를 고려할 때, 평균 시세 대비 약 65% 저렴한 수준입니다. 솔직히 가격만 보면 매력적인데, 왜 이렇게 유찰이 많았는지 한 번 고민해볼 필요가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2002년 11월 18일 설정된 근저당입니다. 이를 기준으로 이후 권리들은 대부분 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면, 명도 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 특이사항은 현재 없는 것으로 보이지만, 입찰 전 다시 한 번 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 수익률만 본다면 괜찮아 보입니다. 예상 낙찰가를 1,693만원으로 잡고 월세로 전환할 경우, 연 수익률이 5% 이상 나올 수 있습니다. 하지만 임차인의 대항력 문제나 명도 난이도는 리스크로 작용할 수 있습니다. 한 가지 걸리는 건, 왜 이렇게 많은 유찰이 있었는가인데, 이는 주변 환경이나 건물 상태에서 답을 찾을 수 있을 것 같습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 4회 유찰된 만큼 입찰자들이 많지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 1,612만원에서 약간 상향 조정한 1,700만원 정도로 생각합니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1,777만원으로 예상되며, 이는 이 지역 오피스텔 투자로서는 매력적인 가격입니다. 다만, 입찰 전 반드시 권리 관계와 임차인 현황을 다시 한 번 체크하고, 명도 전략을 마련해야 할 것입니다.