전세계약서 쓰기 전 직접 겪어보니, 돈 지키는 사람은 여기부터 봅니다

입찰장보다 더 무서운 게 전세계약서 한 장일 때가 있습니다

얼마 전 지인이 전세계약을 앞두고 등기부등본을 하나 보내왔습니다. 보증금은 2억 4천만 원, 시세보다 월세 환산이 좋아 보이는 집이었죠. 그런데 등기부를 보니 근저당이 1억 8천만 원 잡혀 있었고, 집주인은 잔금일에 말소하겠다고만 했습니다. 경매 현장에서 이런 말을 너무 많이 들었습니다. “잔금 치면 바로 풀어드릴게요.” 말은 쉽습니다. 문제는 그 말이 계약서에 제대로 박혀 있느냐입니다.

전세계약주의사항을 얘기할 때 많은 분들이 확정일자, 전입신고 정도만 떠올립니다. 물론 중요합니다. 그런데 그건 계약을 이미 한 뒤의 방어막에 가깝습니다. 진짜 돈을 지키는 건 계약 전 단계에서 위험한 집을 걸러내는 일입니다. 전세는 집을 사는 게 아니지만, 보증금 규모를 보면 사실상 집 한 채 가격의 상당 부분을 남에게 맡기는 거래입니다. 초보일수록 분위기에 밀리면 안 됩니다.

등기부등본은 주소 맞는지만 보는 서류가 아닙니다

전세계약 전에는 반드시 최신 등기부등본을 직접 떼어봐야 합니다. 중개사가 보여주는 출력본만 보고 넘어가면 곤란합니다. 계약 당일 아침에 한 번, 잔금일 직전에 한 번 더 확인하는 게 좋습니다. 경매 사건을 보다 보면 계약 당시에는 깨끗했는데 잔금 전후로 근저당이나 압류가 들어오는 경우도 있습니다. 몇 천 원 아끼려다 몇 억을 불안하게 만드는 일입니다.

등기부에서 봐야 할 건 소유자, 근저당권, 압류, 가압류, 가처분입니다. 특히 집주인 이름과 계약서의 임대인 이름이 정확히 일치하는지 확인해야 합니다. 공동명의라면 공동소유자 전원의 동의나 위임이 필요합니다. 배우자니까 괜찮겠지, 부모 자식 사이니까 괜찮겠지, 이런 판단은 위험합니다. 권리는 가족관계보다 등기와 서류로 움직입니다.

근저당이 있는 집은 숫자로 계산해야 합니다

근저당이 있다고 무조건 계약하면 안 된다는 뜻은 아닙니다. 다만 계산이 필요합니다. 예를 들어 아파트 시세가 5억 원이고 근저당 채권최고액이 2억 4천만 원, 내 전세보증금이 2억 2천만 원이라면 단순 합계가 4억 6천만 원입니다. 시세 대비 92%입니다. 경매로 넘어가면 감정가 그대로 팔린다는 보장도 없고, 유찰되면 가격은 더 내려갑니다. 여기서 취득세, 배당 순서, 선순위 임차인까지 얽히면 보증금 회수는 더 불안해집니다.

초보라면 선순위 근저당이 큰 집은 피하는 편이 낫습니다. 집주인이 잔금으로 말소한다고 하면 계약서 특약에 구체적으로 써야 합니다. “잔금 지급과 동시에 임대인은 기존 근저당권 전액을 말소하고, 말소 불이행 시 임차인은 계약을 해제하며 임대인은 계약금 배액을 반환한다”는 식으로 행동과 책임이 보여야 합니다. 그냥 “근저당 말소 예정”은 너무 약합니다.

전입신고와 확정일자는 빠를수록 좋지만, 순서도 봐야 합니다

전세계약에서 대항력은 전입신고와 실제 점유가 있어야 생깁니다. 여기에 확정일자를 받아야 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 보통 잔금 치르고 이사한 날 바로 주민센터나 정부24로 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받습니다. 여기까지는 많이들 알고 있습니다.

그런데 실무에서는 시간 차이가 문제를 만듭니다. 전입신고의 효력은 일반적으로 다음 날 0시부터 생깁니다. 그 사이에 집주인이 대출을 받거나 다른 권리를 설정하면 임차인이 밀릴 수 있습니다. 그래서 잔금일 오전에 등기부를 확인하고, 잔금 지급 직후 바로 전입신고와 확정일자를 처리해야 합니다. 가능하면 이사와 잔금을 같은 날 맞추는 게 낫습니다.

• 계약 전: 등기부등본, 건축물대장, 임대인 신분 확인
• 계약 당일: 특약 문구, 보증보험 가능 여부, 선순위 권리 확인
• 잔금 직전: 등기부등본 재확인
• 잔금 직후: 전입신고, 확정일자, 실제 점유 완료

다가구주택은 더 조심해야 합니다. 아파트는 세대별로 등기가 나뉘지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 등기인 경우가 많습니다. 내 앞에 들어온 다른 세입자들의 보증금 총액을 알아야 하는데, 이게 생각보다 어렵습니다. 임대인이 말로 알려주는 금액만 믿으면 안 됩니다. 선순위 임차인 보증금과 근저당을 합쳐서 건물 가치에 비해 너무 높다면 피하는 게 맞습니다.

보증보험 가능 여부는 계약 전에 확인해야 합니다

요즘 전세보증보험을 안전장치처럼 생각하는 분들이 많습니다. 맞습니다. 없는 것보다 훨씬 낫습니다. 다만 모든 집이 가입되는 건 아닙니다. 주택가격 대비 보증금이 너무 높거나, 선순위 채권이 많거나, 임대인 관련 문제가 있으면 거절될 수 있습니다. 계약하고 나서 보험 신청했는데 안 된다는 통보를 받으면 이미 늦습니다.

계약서 쓰기 전에 HUG, HF, SGI 기준을 확인하고, 중개사에게 “보증보험 가입 가능한 물건인지” 말로만 묻지 말고 근거를 요구해야 합니다. 가능하면 특약에 “임대인의 귀책 또는 선순위 권리 문제로 전세보증금 반환보증 가입이 불가할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 수령한 금액을 즉시 반환한다”는 취지의 문구를 넣는 게 좋습니다.

제가 본 사례 중에는 신축 빌라 전세가가 분양가와 거의 같은 수준인 집들이 있었습니다. 겉은 새집이고 옵션도 좋습니다. 그런데 감정가나 주변 실거래를 보면 전세보증금이 매매가의 90%를 넘는 경우가 많았습니다. 이런 집은 집값이 조금만 흔들려도 보증금이 바로 위험해집니다. 새집 냄새보다 숫자가 먼저입니다.

특약은 길게 쓰는 게 아니라, 빠져나갈 문을 만드는 겁니다

전세계약주의사항에서 특약은 정말 중요합니다. 다만 특약을 길게 쓴다고 좋은 계약이 되는 건 아닙니다. 중요한 상황에서 누가 무엇을 해야 하고, 안 했을 때 어떻게 되는지가 보여야 합니다. 현장에서 분쟁이 생기면 “그때 그렇게 말했잖아요”는 힘이 약합니다. 계약서에 있는 문장이 움직입니다.

계약서에 넣어볼 만한 특약 방향

• 잔금일 전까지 새로운 근저당, 압류, 가압류 등 권리 설정 금지
• 기존 근저당은 잔금 지급과 동시에 말소
• 전세보증보험 가입에 임대인이 필요한 서류 제공
• 위반 시 임차인의 계약 해제 및 지급금 반환
• 관리비 항목과 미납 관리비 부담 주체 명확화

관리비도 우습게 보면 안 됩니다. 월세는 낮은데 관리비가 비정상적으로 높은 집이 있습니다. 전세라서 월세 부담은 없다고 생각했는데 매달 20만 원, 30만 원씩 나가면 실제 비용이 달라집니다. 수도, 전기, 가스, 인터넷, 청소비, 장기수선충당금 중 무엇이 포함인지 확인해야 합니다. 장기수선충당금은 원칙적으로 소유자가 부담하는 성격이 강하니 관리사무소에 확인하고 기록을 남기는 게 좋습니다.

싸게 나온 전세는 이유부터 의심하는 게 순서입니다

좋은 물건이 시세보다 싸게 나올 수는 있습니다. 집주인이 급하게 돈이 필요할 수도 있고, 이사 일정이 촉박할 수도 있습니다. 그런데 경매를 오래 하다 보면 싸다는 말 뒤에 숨은 사정을 먼저 보게 됩니다. 선순위 대출이 많거나, 임대인이 여러 채를 무리하게 돌리고 있거나, 주변 매매가가 이미 내려가고 있는데 전세가만 버티는 경우가 있습니다.

전세계약 전에 최소한 주변 실거래가와 현재 매물 가격은 직접 확인해야 합니다. 같은 단지, 같은 평형, 비슷한 층의 매매가와 전세가를 비교합니다. 매매가 3억 원인 집에 전세 2억 8천만 원이면 2천만 원 차이입니다. 집값이 조금만 빠져도 임대인이 보증금을 돌려주기 어려워질 수 있습니다. 전세가율이 높은 지역에서는 더 보수적으로 봐야 합니다.

초보 때는 좋은 집을 잡는 것보다 위험한 집을 피하는 게 먼저입니다. 수익형 투자를 하든 실거주 전세를 구하든 원칙은 같습니다. 등기부를 직접 보고, 숫자로 계산하고, 특약으로 책임을 남기고, 잔금일에 다시 확인하는 것. 이 네 가지를 귀찮아하면 전세는 생각보다 무서운 거래가 됩니다. 저는 아직도 계약서 앞에서는 서두르지 않습니다. 좋은 집은 다시 찾을 수 있지만, 잘못 묶인 보증금은 사람을 오래 지치게 합니다.