전주 효자동 토지 경매, 2회 유찰 4.2억

한줄 요약

2회 유찰된 전주 효자동 토지, 감정가의 49%까지 내려온 만큼 매력적이지만, 점유 문제와 도로 사용 부분은 신중한 검토가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1324-2

전북 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 이 토지는 면적이 916.0㎡(약 277.1평)로 제법 넓습니다. 해당 지역은 전주 시내에서도 주거와 상업이 혼재한 지역으로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 일부가 도로로 사용되고 있어 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 8억 5,962만원이었으나, 현재 최저입찰가는 감정가의 49%인 4억 2,121만원입니다. 인근 유사 토지의 실거래가와 비교했을 때, 상당히 저렴한 편으로, 매력적인 가격에 낙찰 받을 수 있는 기회입니다. 예상 낙찰가는 약 4억 4,227만원으로, 취득세 등을 고려하면 총 투자금은 약 4억 6,261만원에 이를 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 2월 2일 설정된 근저당권으로, 해당 권리는 낙찰 후 말소가 가능합니다. 그러나 제시외 건물의 매각 포함 여부와 일부 타인이 점유 중이라는 점이 문제입니다. 특히, 타인 점유 부분은 명도 과정에서 어려움을 겪을 수 있어 사전 조사와 법적 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격이 많이 내려와 매력적으로 보이지만, 도로로 사용되는 부분과 점유자가 있다는 점이 걸립니다. 만약 이 부분을 해결할 수 있다면, 개발 잠재력을 갖춘 물건입니다. 예상 수익률은 약 5%대로, 안정적 수익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 유찰이 두 번이나 되었기 때문에 경쟁률은 비교적 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 4억 3천만원 선으로 잡고, 취등록세 약 2,034만원을 추가로 고려하여 총 투자금을 산정해야 합니다. 입찰 전에 점유자와의 원만한 협의 가능성을 미리 타진해보는 것도 좋은 전략이 될 것입니다.