임실 상월리 부동산 경매, 신건 3억

한줄 요약

신건이라 시장 반응을 알 수 없지만, 감정가와 최저가가 동일하게 책정된 점이 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 254 제1동

전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 254 제1동에 위치한 부동산입니다. 총 면적은 1961.3㎡ (593.3평)로 상당히 넓습니다. 주변 환경은 시골 마을의 전형적인 풍경을 가지고 있으며, 차량을 통한 접근이 주된 교통수단입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 각각 3억 625만원으로 동일합니다. 신건이라는 점에서 시장의 첫 반응을 보게 될 텐데, 인근 시세와 비교해볼 때 뚜렷한 할인율이 없는 점이 조금 아쉽습니다. 예상 낙찰가는 3억 2,157만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 29일 근저당권입니다. 중요한 점은 목록 1의 건축물이 일반건축물대장에서 위반건축물로 되어 있다는 것입니다. 이는 향후 매각 후에도 문제가 될 수 있으니 주의해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명이 필요한데, 이를 매각기일 2주 전부터 신청해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 반드시 준비가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 장점은 넓은 면적입니다. 다만, 위반건축물 문제와 농지취득자격증명 요구가 걸림돌이 될 수 있습니다. 또한, 임차인 현황이 명확하지 않아 인도명령을 통한 명도가 필요할 수 있습니다. 예상 수익률을 따져 보면, 월세 전환시 연 5% 정도의 수익률을 기대할 수 있을 것 같습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 신건이긴 하지만, 위반건축물과 농지취득자격증명 등의 리스크가 큰 영향을 미칠 것입니다. 권장 입찰가는 2억 8천만원 정도로 책정하고, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3억 1,479만원이 될 것입니다. 다만, 모든 리스크를 감안하고 신중한 접근이 필요합니다.