진안 신암리 부동산 경매, 2회 유찰 4.9억

한줄 요약

솔직히 말하면, 2회 유찰로 가격은 매력적이지만 권리분석이 까다로워 보입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 진안군 백운면 신암리 89

이번 경매 물건은 전북 진안군 백운면 신암리에 위치한 5003㎡(1513.4평) 규모의 대형 부동산입니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재된 지역으로 도심과의 접근성은 다소 떨어지지만, 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 교통편은 상대적으로 불편할 수 있으니 이를 고려한 활용 방안이 필요하겠습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 1,193만원이었으나, 2회 유찰로 최저입찰가는 4억 9,584만원으로 52% 할인된 상태입니다. 인근 유사 부동산과 비교해보면, 상당히 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 약 5억 2,064만원 수준으로 보이며, 취등록세 포함 총 투자금은 약 5억 4,458만원 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 11일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 제시외 건물인 수영장, 정화조, 수목 등이 포함된다는 점입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 이 부분이 실제 입찰에 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성을 배제할 수 없기 때문에 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 해당 물건은 자연환경을 활용한 펜션이나 전원주택 개발에 적합해 보입니다. 다만, 교통 불편과 명도 문제, 권리관계의 불확실성이 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 방법에 따라 크게 달라지겠지만, 전세나 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 5억 초반대를 추천하며, 이는 예상 낙찰가와 크게 다르지 않은 수준입니다. 취등록세는 약 2,394만원으로 계산되니 총 투자금을 염두에 두어야 합니다. 명도 난이도는 점유자 현황에 따라 달라지므로 반드시 사전 조사가 필요합니다.