전주 중동 아파트 경매, 신건 3.1억

한줄 요약

신건 출발이라 경쟁률은 낮겠지만, 관리비 체납이 걸림돌 될 수 있음.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-2 2층201호

전주 중동의 이 부동산은 2층에 위치한 201호 아파트로, 면적은 무려 236.6㎡(약 71.6평)에 달합니다. 이 정도면 넓은 평수의 아파트로 가족 단위 거주에 적합합니다. 주변 환경을 보면, 전주는 전통과 현대가 공존하는 도시로, 특히 덕진구는 교육 시설과 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높은 곳입니다. 다만 교통은 자가용 이용이 필수적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가 모두 3억 1,400만원으로 책정된 신건입니다. 주변 동일 면적의 아파트 실거래가는 보통 3억 5천만원에서 3억 8천만원 사이라, 현재 최저입찰가는 인근 시세 대비 다소 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 2,970만원 정도로, 시장 평균 낙찰가율을 고려하면 이 정도 금액에서 결정될 가능성이 높습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 7월 3일 설정된 근저당권이 있습니다. 이 점은 기본적인 경매 권리분석에서 큰 문제가 되지 않지만, 관리비 체납이 약 652만원 가량 있다는 점이 걸립니다. 체납된 금액이 적지 않기 때문에, 입찰 전 이 부분에 대한 해결 방안을 반드시 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 관리비 체납이라는 리스크를 제외하면 꽤 매력적입니다. 전주 중동이라는 위치적 장점과 넓은 평수, 신건이라는 점에서 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 그러나 체납비용을 감안한 이후의 수익률이 중요합니다. 월세 전환 시에는 연 5% 내외의 수익률을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 신건인 점을 감안할 때 5명 내외로 비교적 낮을 것으로 보입니다. 입찰가는 체납 관리비를 고려해 3억 3천만원 내외에서 접근하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1,516만원으로 예상되며, 총 투자금은 3억 4천만원 안팎으로 준비해야 할 것입니다. 체납 관리비 해결 방안을 미리 준비한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.