쌍암동 아파트 경매, 10회 유찰 1,271만

한줄 요약

경매가 10회 유찰돼 최저입찰가가 1,271만 원까지 떨어진 상황이지만, 전세사기피해자의 우선매수권이 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 첨단중앙로170번길 87, 제202동 제11층 제1109호 (쌍암동,첨단센트럴파크2차)

광주광역시 광산구 쌍암동에 위치한 첨단센트럴파크2차 아파트입니다. 면적 정보가 명확히 확인되지 않지만, 첨단중앙로170번길이라는 중심가에 위치해 있다는 점에서 입지는 괜찮습니다. 주변에는 첨단산업단지와 교육시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통으로는 인근에 경전철과 여러 버스 노선이 있어 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 200만 원이지만, 현재 최저입찰가는 1,271만 원으로 감정가 대비 94% 할인된 가격입니다. 이렇게까지 가격이 낮아진 이유는 10회 유찰 때문인데, 솔직히 이 정도 유찰은 뭔가 큰 문제가 있을 가능성이 큽니다. 인근 시세와 비교했을 때 엄청난 할인율이지만, 그만큼 리스크도 큰 상황입니다. 예상 낙찰가는 1,334만 원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 눈에 띄는 건 말소기준권리가 2023년 9월 13일자 가압류라는 점입니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기피해자의 우선매수권이 존재합니다. 이는 일반 입찰자에게 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다만, 전세사기 관련 이슈가 있다는 점에서 임차인의 대항력 문제도 신중히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 10회 유찰된 물건은 리스크가 상당합니다. 하지만 주변 환경이나 교통 여건은 괜찮기 때문에 문제만 해결된다면 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기 전에 우선매수권 문제를 해결할 수 있는지 검토하는 것이 급선무입니다. 지역 개발 호재가 있다면 장기적 관점에서 긍정적이지만, 현재로서는 전세사기피해자 문제라는 악재가 큽니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 최대 리스크는 우선매수권입니다. 이런 상황에서는 예상 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 1,271만 원에서 크게 벗어나지 않는 선이 적절할 듯합니다. 취등록세는 약 61만 원이 추가로 필요할 것으로 예상되며, 명도 문제는 전세사기 이슈로 인해 다소 복잡할 수 있어 관련 법적 조언을 받는 것을 추천합니다.