나주 봉황면 토지 경매, 6회 유찰 2천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 묘지 문제와 복잡한 취득 조건이 고민되는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 봉황면 철천리 155

전라남도 나주시 봉황면 철천리에 위치한 이 토지는 809.0㎡(약 244.7평)로, 농지로 분류되어 있습니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 개발 가능성보다는 현재 상태로 유지될 가능성이 높습니다. 교통편은 다소 불편한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9,788만원이지만, 현재 최저입찰가는 2,245만원으로 감정가의 22% 수준입니다. 인근 유사 토지 시세와 비교했을 때 약 78% 할인된 가격으로, 솔직히 말하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 2,357만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 12월 21일에 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 토지에 묘지가 있다는 점과 농지취득자격증명이 필요하다는 점이 있습니다. 이 두 가지가 주된 유찰 요인으로 보이며, 농지취득자격증명 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

묘지가 있는 점과 농지취득자격증명이 필요하다는 점이 큰 악재입니다. 그러나 현재의 낮은 입찰가와 유찰 이력을 고려하면, 장기적으로 보유할 수 있는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다. 수익률은 현 상태에서는 크게 기대하기 어렵지만, 농지로 활용하거나 저렴하게 매수한 후 장기 보유 전략을 고려할 만합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 묘지 문제와 농지취득자격증명을 해결할 수 있는 능력이 있어야만 입찰을 고려할 수 있을 것입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저입찰가인 2,245만원에 약간의 여유를 두어 2,300만원 정도로 잡는 것이 적절할 것 같습니다. 취등록세는 약 108만원을 예상하고, 명도 문제는 크지 않을 것으로 보입니다.