전세매물만 믿고 입찰했다가 현장에서 식은땀 난 이야기

전세매물 가격, 생각보다 자주 착시를 만든다

얼마 전 초보 투자자 한 분이 낙찰받기 직전 물건을 들고 찾아왔다. 서울 외곽의 빌라였고, 감정가는 2억 4천만 원, 최저가는 1억 6천만 원대까지 내려와 있었다. 네이버 부동산을 보니 주변 전세매물이 2억 1천만 원, 2억 2천만 원에 올라와 있었다. 그분은 이렇게 말했다. “이 정도면 낙찰받고 전세 놓으면 거의 돈 안 들어가겠네요.” 현장에서 오래 뛰어본 사람은 이 말을 들으면 바로 등부터 서늘해진다.

전세매물은 시세조사에서 꼭 봐야 한다. 그런데 그걸 그대로 믿으면 안 된다. 올라온 가격은 집주인의 희망가인 경우가 많고, 실제 계약된 가격과는 차이가 난다. 특히 빌라, 오피스텔, 구축 아파트는 더 그렇다. 매물에는 2억 2천만 원이라고 떠 있어도 실제로는 1억 8천만 원에도 계약이 안 되는 경우가 있다. 경매에서는 이 차이가 곧 내 돈으로 메워야 하는 구멍이 된다.

경매 초보가 자주 하는 계산이 있다. 낙찰가 1억 7천만 원, 취득세와 법무비 등 부대비용 700만 원, 전세는 2억 가능. 그러면 남는 장사처럼 보인다. 그런데 실제 전세가 1억 7천만 원에 겨우 맞춰진다면 얘기가 완전히 달라진다. 잔금대출, 수리비, 명도비, 공실 기간까지 들어가면 손익은 바로 뒤집힌다.

전세매물은 세 가지로 나눠서 봐야 한다

나는 전세매물을 볼 때 단순히 가격만 보지 않는다. 최소한 세 가지로 나눠서 본다. 첫째, 오래 떠 있는 매물인지. 둘째, 실제 입주 가능한 물건인지. 셋째, 같은 조건끼리 비교한 가격인지다. 이 세 가지를 안 보면 숫자는 그럴듯한데 판단은 엉뚱해진다.

• 등록일이 오래된 전세매물은 호가일 가능성이 높다.
• 사진이 없거나 같은 사진을 반복해서 쓰는 매물은 미끼일 수 있다.
• 융자 많은 집과 깨끗한 집의 전세가는 따로 봐야 한다.
• 층, 방향, 엘리베이터, 주차, 누수 이력에 따라 같은 빌라도 가격이 크게 갈린다.

예전에 인천의 한 다세대 물건을 본 적이 있다. 인터넷에는 전세매물이 1억 5천만 원으로 여럿 올라와 있었다. 그런데 중개업소 세 곳에 직접 전화해보니 실제로 손님이 보는 가격은 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원이었다. 더 큰 문제는 그 단지에 비슷한 전세가 이미 여러 개 쌓여 있었다는 점이다. 전세 수요가 부족하면 가격을 낮춰도 바로 빠지지 않는다.

이런 물건을 경매로 낙찰받으면 계산이 꼬인다. 낙찰은 받았는데 전세 세입자가 안 구해지고, 잔금대출 이자는 나가고, 기존 점유자와 명도 협의까지 길어진다. 서류상 수익률은 15%였는데 실제 현금흐름은 매달 마이너스가 되는 식이다.

경매 물건에서 전세매물을 볼 때 더 조심해야 하는 이유

일반 매매와 경매는 출발점이 다르다. 일반 매매는 집을 보고, 가격을 깎고, 계약 조건을 조율할 수 있다. 경매는 입찰 전에 판단을 끝내야 한다. 낙찰받고 나서 “생각보다 전세가 안 나오네요”라고 말해도 법원은 봐주지 않는다. 보증금을 넣고 잔금을 못 치르면 입찰보증금 10%가 날아간다.

특히 선순위 임차인이 있는 물건은 전세매물 가격보다 권리관계가 먼저다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있고 대항력과 확정일자를 갖췄다면, 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있다. 겉으로는 최저가가 싸 보여도 실제 부담액은 크게 올라간다. 초보가 가장 많이 다치는 지점이 여기다.

예를 들어 최저가 1억 3천만 원짜리 빌라가 있다고 치자. 주변 전세매물이 1억 6천만 원이면 좋아 보인다. 그런데 선순위 임차인 보증금 8천만 원을 낙찰자가 인수해야 한다면 실질 매입가는 2억 1천만 원이 된다. 그 순간 전세매물 가격은 위로가 아니라 경고등이 된다.

중개업소 전화는 최소 세 군데 이상 한다

나는 시세조사할 때 매물 사이트만 보고 끝내지 않는다. 해당 물건 근처 중개업소에 최소 세 군데는 전화한다. 질문도 대충 하지 않는다. “이 근처 전세 얼마예요?”라고 물으면 원하는 답을 못 듣는다. 이렇게 묻는 게 낫다. “같은 평형, 같은 연식, 대출 적고 바로 입주 가능한 집이면 실제 계약 가능한 전세가 얼마까지 보세요?” 이 질문을 하면 호가와 체감가가 갈린다.

그리고 가능하면 매매가도 같이 묻는다. 전세가율이 지나치게 높은 지역은 조심해야 한다. 전세가가 매매가에 바짝 붙어 있으면 당장은 투자금이 적어 보여도, 전세가 하락이 오면 바로 역전세 리스크가 생긴다. 빌라 경매에서 이 리스크는 꽤 치명적이다. 다음 세입자를 못 맞추면 보증금 반환 문제가 생기고, 매도도 쉽지 않다.

숫자보다 먼저 봐야 할 현장 조건

전세매물 가격이 비슷해도 세입자가 선택하는 집은 따로 있다. 누수 냄새 나는 반지하, 주차가 엉망인 빌라, 계단이 가파른 4층, 주변에 빈집이 많은 골목은 전세가 잘 안 나간다. 인터넷 가격표에는 이런 불편이 잘 안 보인다. 현장에 가면 바로 느껴진다.

나는 초보에게 늘 말한다. 낮에 한 번, 밤에 한 번은 가보라고. 낮에는 채광과 소음, 관리 상태가 보이고 밤에는 골목 분위기와 주차 상황이 보인다. 특히 전세매물로 돌릴 생각이면 내 눈보다 세입자 눈으로 봐야 한다. 내가 싸게 샀다는 만족감과 세입자가 살고 싶다는 판단은 완전히 다른 문제다.

• 공용현관 잠금장치가 고장 나 있으면 관리 상태를 의심한다.
• 계단 벽면 곰팡이와 천장 얼룩은 누수 이력을 확인한다.
• 주변에 같은 구조 전세가 여러 개 있으면 공실 기간을 길게 잡는다.
• 대중교통까지 실제 도보 시간을 직접 재본다.

수리비도 빠뜨리면 안 된다. 도배, 장판, 싱크대, 욕실 수전, 조명만 손봐도 300만 원에서 700만 원은 금방이다. 세입자를 빨리 맞추려면 결국 집 상태를 끌어올려야 한다. 그런데 낙찰가 계산할 때 이 비용을 빼먹으면 수익률은 종이에만 남는다.

내가 전세매물 기준으로 입찰가를 잡는 방식

나는 전세매물을 볼 때 가장 높은 가격을 기준으로 잡지 않는다. 보수적으로 중간 이하 가격을 잡는다. 전세매물이 2억, 1억 9천, 1억 8천에 떠 있다면 나는 1억 8천을 기준으로 계산한다. 그리고 실제 계약까지 한두 달 걸릴 수 있다고 보고 이자와 관리비를 넣는다. 경매는 예상보다 좋게 흘러가면 다행이고, 예상보다 나쁘게 흘러가도 버틸 수 있어야 한다.

입찰가를 정할 때는 전세 가능가에서 수리비, 명도비, 취득세, 법무비, 중개수수료, 대출이자, 공실비를 빼본다. 거기에 권리상 인수금액이 있으면 반드시 더한다. 이렇게 계산했는데도 여유가 남는 물건만 들어간다. 수익이 조금 줄어드는 건 괜찮다. 그런데 원금이 묶이고 빠져나올 길이 없는 물건은 초보가 감당하기 어렵다.

전세매물은 좋은 참고자료다. 다만 답안지는 아니다. 경매장에서 돈을 지키는 사람은 높은 호가를 믿는 사람이 아니라, 안 좋은 경우까지 계산해본 사람이다. 나도 처음에는 매물 가격만 보고 마음이 흔들린 적이 많았다. 지금은 반대로 본다. 전세가 잘 나갈 이유보다 안 나갈 이유를 먼저 찾는다. 그 과정을 통과한 물건이면 입찰장에서도 손이 덜 떨린다.