나주 석전동 상가 경매, 8회 유찰 1.3억

한줄 요약

8회 유찰된 나주 석전동 상가, 최저가 1.3억으로 매력적이지만 임차인 및 권리관계 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 석전2길 12-4, 1동 1층105호

전라남도 나주시 석전2길에 위치한 상가입니다. 해당 상가는 1동 1층 105호로, 일반음식점으로 사용 중입니다. 나주시 중심부에 위치해 있으며, 주변에는 상업시설과 주거지역이 혼재되어 있는 지역입니다. 교통은 나주 시내 중심부라 접근성이 좋습니다만, 상가 내부의 벽체가 106호와 일부 터져 있어 구조적인 부분에서 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 1,300만원이었지만 8회 유찰로 최저입찰가는 1억 3,402만원, 감정가의 14%에 불과합니다. 이런 큰 할인율은 매력적이지만, 인근 시세와 비교했을 때도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 4,073만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 30일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 임차인의 전입일자와 확정일자를 정확히 파악해야 대항력을 판단할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 특이사항은 확인되지 않았지만, 상가 특성상 자주 발생하는 부분이니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 8회 유찰은 뭔가 문제가 있거나 입찰자들이 관망 중이라는 신호로 볼 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 상가 월세 시세를 감안했을 때 연 7% 이상을 기대할 수 있습니다. 나주 지역의 개발 호재가 있긴 하지만, 현재 경제상황을 감안할 때 장기적인 관점에서 접근해야 할 것 같습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 매력적이지만 리스크를 감수할 준비가 필요합니다. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 최저가보다 조금 높게 1억 4천만원 초반에서 입찰하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 647만원 정도로 예상됩니다. 명도 문제는 임차인과의 협의가 필요할 것으로 보입니다. 개인적으로는 권리분석에 확신이 서지 않는다면 신중하게 접근할 것입니다.