신축아파트 경매 직접 따라가 봤더니, 새집이라는 말에 가려진 돈의 흐름

얼마 전 법원에서 본 신축아파트 물건

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 유난히 사람들이 많이 몰린 물건이 하나 있었습니다. 준공 2년 된 신축아파트였고, 역까지 걸어서 8분, 단지 안 커뮤니티 시설도 좋고, 사진만 보면 흠잡을 데가 없어 보였습니다. 감정가는 8억 2천만 원, 한 번 유찰돼서 최저가는 6억 5천만 원대까지 내려와 있었죠.

초보 입장에서는 이런 물건이 제일 끌립니다. 오래된 빌라나 다세대처럼 누수 걱정도 덜해 보이고, 인테리어 비용도 크게 안 들 것 같고, 실거주자 수요도 있어 보이니까요. 근데 저는 신축아파트 경매 물건을 볼 때 오히려 더 천천히 봅니다. 겉은 새집인데, 숫자 안쪽에 숨어 있는 비용이 꽤 많기 때문입니다.

그날도 입찰표 쓰기 전까지 계속 계산기를 두드렸습니다. 시세만 보면 싸 보였는데, 막상 취득세, 명도비, 대출 이자, 미납 관리비 가능성, 잔금 일정까지 넣으니 기대수익이 확 줄었습니다. 결국 저는 안 썼습니다. 낙찰가는 7억 4천만 원 정도였고, 주변 중개업소에서 말한 급매 호가와 거의 차이가 없었습니다. 새 아파트라는 말에 경쟁이 붙으면 이렇게 됩니다.

신축아파트가 경매에 나오는 이유부터 봐야 합니다

신축아파트가 경매로 나왔다고 하면 사람들은 먼저 싸게 살 기회라고 생각합니다. 사실 그런 경우도 있습니다. 다만 왜 경매까지 왔는지를 먼저 봐야 합니다. 분양받고 잔금을 못 치렀는지, 전세를 끼고 무리하게 매수했다가 역전세를 맞았는지, 사업자금 대출이 꼬였는지에 따라 위험이 달라집니다.

제가 자주 보는 유형은 세 가지입니다. 첫째, 분양권 단계에서 웃돈을 주고 들어갔다가 입주 시점에 시장이 꺾인 경우입니다. 둘째, 전세 보증금을 높게 받아 잔금을 맞추려 했는데 전세가가 내려간 경우입니다. 셋째, 여러 채를 동시에 들고 있다가 이자 부담을 못 버틴 경우입니다.

신축아파트는 등기부가 깨끗해 보이는 경우가 많습니다. 오래된 권리관계가 줄줄이 붙어 있는 물건보다 단순해 보이죠. 그런데 단순해 보인다고 쉬운 물건은 아닙니다. 특히 입주 초기 단지는 전입, 확정일자, 대항력 있는 임차인 여부를 더 꼼꼼하게 봐야 합니다. 아직 거래 사례가 충분히 쌓이지 않은 단지는 시세 판단도 흔들립니다.

• 입주 1~3년 차 단지는 실거래가와 호가 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.
• 전세를 끼고 있는 물건은 보증금 인수 여부를 반드시 따져야 합니다.
• 분양가보다 낮다고 무조건 싼 물건은 아닙니다.
• 입주 초기 미납 관리비, 옵션 대금, 하자 분쟁 가능성도 확인해야 합니다.

시세조사는 신축일수록 더 보수적으로 잡습니다

신축아파트 시세조사에서 제일 위험한 말이 있습니다. “여기 앞으로 더 오를 거예요.” 중개업소에서 자주 듣는 말입니다. 물론 진짜 오를 수도 있습니다. 그런데 경매 입찰가는 현재 기준으로 계산해야지, 기대감으로 쓰면 바로 물립니다.

저는 신축아파트를 볼 때 네 가지 가격을 따로 적습니다. 최근 실거래가, 현재 최저 호가, 급매 가능 가격, 전세 실거래가입니다. 예를 들어 최근 실거래가가 7억 8천만 원이고 호가는 8억 3천만 원인데, 실제로 급매가 7억 5천만 원에 나와 있다면 저는 7억 5천만 원을 기준으로 봅니다. 여기에 매도할 때 중개수수료와 보유 기간 이자까지 빼야 합니다.

신축은 단지 안에서도 동, 층, 향, 조망에 따라 차이가 큽니다. 같은 84제곱미터라도 저층 도로변과 고층 남향은 가격이 다릅니다. 입찰 물건이 2층인데 중개업소에서 20층 로열동 실거래가를 기준으로 설명하면 계산이 틀어집니다. 저는 이런 경우 최소 3천만 원에서 많게는 7천만 원까지 보수적으로 깎아서 봅니다.

또 하나, 신축아파트는 초기 프리미엄이 빠지는 구간이 있습니다. 입주장 때 전세 물량이 한꺼번에 나오면 전세가가 흔들리고, 전세가가 흔들리면 매매가도 버티기 어렵습니다. 초보자는 새집 컨디션만 보는데, 저는 입주 물량과 전세 물량을 같이 봅니다. 새집이라서 안전한 게 아니라, 돈 들어올 사람이 충분해야 안전합니다.

권리분석은 쉬워 보여도 한 줄 놓치면 다칩니다

신축아파트 경매에서 권리분석이 단순해 보이는 이유는 등기부가 짧기 때문입니다. 근저당 하나, 임의경매개시결정 하나, 압류 몇 개. 여기까지만 보면 별일 없어 보입니다. 그런데 문제는 점유자입니다. 누가 살고 있는지, 어떤 돈을 주장할 수 있는지, 배당요구를 했는지 봐야 합니다.

예전에 제가 본 물건 중에 감정가 6억 9천만 원짜리 신축아파트가 있었습니다. 겉으로는 은행 근저당이 말소기준권리였고, 뒤 권리는 전부 소멸되는 구조였습니다. 그런데 현황조사서에 임차인 이름이 있었고, 전입일이 근저당보다 빨랐습니다. 보증금은 4억 2천만 원. 배당요구를 했는지 확인하니 일부만 배당받을 가능성이 있었습니다. 낙찰자가 인수할 돈이 생길 수 있는 구조였죠.

이런 물건은 초보가 들어가면 안 됩니다. “설마 대항력 있겠어?”라는 생각으로 입찰하면 잔금 치르고 나서 잠이 안 옵니다. 신축아파트는 보증금 규모가 큽니다. 전세 3억, 4억이 흔하다 보니 인수 하나 잘못 걸리면 수익이 아니라 원금까지 흔들립니다.

제가 입찰 전 꼭 확인하는 서류

• 매각물건명세서의 점유자와 인수사항
• 현황조사서의 전입자, 임대차 주장 내용
• 등기부등본의 말소기준권리 날짜
• 전입세대열람과 확정일자 자료 가능 여부
• 관리사무소를 통한 미납 관리비 분위기

서류만 보는 것도 부족합니다. 가능하면 현장에 갑니다. 우편함 상태, 전기계량기 움직임, 이삿짐 흔적, 관리사무소 반응을 봅니다. 물론 관리사무소가 모든 걸 알려주지는 않습니다. 그래도 사람이 실제로 살고 있는지, 공실인지 감은 잡을 수 있습니다. 명도 난이도는 종이보다 현장에서 더 잘 보일 때가 많습니다.

경락잔금대출과 비용을 넣으면 수익률이 달라집니다

신축아파트는 가격대가 높아서 대부분 경락잔금대출을 같이 봅니다. 여기서 착각이 생깁니다. 대출이 많이 나온다고 좋은 물건은 아닙니다. 대출이 많이 나오면 이자도 많이 나갑니다. 잔금 치르고 매도까지 6개월 걸리면 이자만 수백만 원입니다.

예를 들어 7억 원에 낙찰받고 대출을 4억 5천만 원 쓴다고 해보죠. 금리가 연 4.5%라면 6개월 이자가 대략 1천만 원 정도입니다. 여기에 취득세, 법무비, 이사비 또는 명도비, 중개수수료, 보유세, 수리비가 붙습니다. 신축이라 수리비가 안 든다고 생각하지만, 도배, 청소, 줄눈, 입주청소, 작은 하자 보수만 해도 몇백만 원은 금방 나갑니다.

제가 초보에게 자주 하는 말이 있습니다. 신축아파트 경매는 낙찰가보다 탈출가가 더 중요합니다. 얼마에 샀느냐보다, 비용 다 넣고 얼마에 팔 수 있느냐가 진짜 숫자입니다. 주변 급매가 7억 5천만 원인데 내가 총투입비용 7억 3천만 원으로 들어간다면, 겉으로는 2천만 원 남는 것 같지만 실제로는 거의 일한 값도 안 나올 수 있습니다.

초보라면 이런 신축아파트는 피하는 편이 낫습니다

저는 초보가 신축아파트 경매를 아예 하지 말라고 하지는 않습니다. 다만 피해야 할 물건은 분명히 있습니다. 권리관계가 조금이라도 애매한 전세 낀 물건, 입주 물량이 주변에 과하게 쏟아지는 지역, 호가만 높고 실거래가 없는 단지, 명도 대상자가 보증금 문제로 버티는 물건은 굳이 첫 물건으로 잡을 이유가 없습니다.

특히 신축 대단지 입주장 근처는 조심해야 합니다. 같은 생활권에 2천 세대, 3천 세대가 한꺼번에 입주하면 전세가가 눌립니다. 전세가가 눌리면 갭투자 수요도 약해지고, 매매 호가도 버티기 힘들어집니다. 이런 시기에는 감정가 대비 20% 싸 보여도 실제 시장에서는 별로 싸지 않을 수 있습니다.

제가 좋아하는 신축아파트 경매 물건은 오히려 단순합니다. 소유자가 직접 거주 중이고, 선순위 임차인이 없고, 주변 실거래가가 충분히 있으며, 같은 평형 급매보다 확실히 낮게 들어갈 수 있는 물건입니다. 수익이 아주 크지 않아도 리스크가 작으면 초보에게는 그게 더 낫습니다. 경매는 한 번 크게 먹는 게임처럼 보이지만, 실제로 오래 살아남는 사람은 크게 안 잃는 쪽에 가깝습니다.

신축아파트는 분명 매력적인 물건입니다. 새집이라는 장점은 임차인이나 매수자에게도 통합니다. 그런데 그 장점 때문에 경쟁이 붙고, 경쟁이 붙으면 수익은 얇아집니다. 저는 입찰장 분위기가 뜨거울수록 한 발 뒤로 물러납니다. 남들이 새집이라는 단어에 설렐 때, 저는 잔금일과 이자, 보증금 인수 가능성부터 다시 봅니다. 그 습관 하나가 경매판에서 돈을 지켜줬습니다.