전세계약서 쓰기 전 등기부 한 장 붙잡고 40분 버틴 이야기

얼마 전 지인이 전세계약을 앞두고 등기부등본 사진을 보내왔습니다. 보증금은 2억 4천만 원, 주변 시세보다 1천만 원 싸고 집도 깔끔하다고 했습니다. 그런데 등기부를 보니 근저당권 채권최고액이 1억 8천만 원 잡혀 있더군요. 집값을 넉넉히 봐도 3억 2천만 원 정도였는데, 이 상태에서 전세로 들어가면 내 보증금은 뒤로 밀립니다. 저는 바로 말했습니다. 싸게 나온 데는 이유가 있다고요.

전세계약주의사항은 복잡한 법률 지식보다 순서가 더 중요합니다. 계약서 쓰고 나서 확인하면 늦습니다. 잔금 치르고 나서 발견하면 더 늦고요. 경매 현장에서 보증금 못 받고 배당표 앞에서 얼굴 굳는 임차인을 여러 번 봤습니다. 그때마다 느낍니다. 전세는 집을 빌리는 계약이지만, 실제로는 내 돈 몇 억을 남의 등기부 위에 올려놓는 일입니다.

싸게 나온 전세는 먼저 의심부터 해야 합니다

초보가 제일 많이 하는 실수가 시세보다 싼 전세를 기회로만 보는 겁니다. 부동산에서 급전세라고 말하면 마음이 흔들리죠. 그런데 경매 쪽에서 보면 급전세는 가끔 위험 신호입니다. 집주인이 대출 이자를 버티기 힘들거나, 매매가가 떨어져 보증금 반환 여력이 약해졌거나, 이미 다음 세입자 보증금으로 이전 세입자 돈을 돌려막는 경우도 있습니다.

예를 들어 매매시세 3억 원짜리 빌라에 선순위 대출 채권최고액 1억 2천만 원이 있고, 내가 전세보증금 2억 원을 넣는다고 해보죠. 겉으로는 3억짜리 집에 2억 전세니까 괜찮아 보입니다. 그런데 경매로 넘어가면 감정가 그대로 낙찰되는 일이 드뭅니다. 2억 4천만 원에 낙찰되고, 선순위 채권자가 먼저 가져가면 내 보증금은 온전히 돌아오지 않을 수 있습니다. 여기서 초보들이 놓치는 게 낙찰가, 배당순위, 비용입니다.

• 주변 실거래가보다 전세가가 비정상적으로 높은 집
• 매매가와 전세가 차이가 10~15%밖에 안 나는 집
• 등기부에 근저당, 가압류, 압류, 신탁 등 낯선 권리가 있는 집
• 집주인이 잔금 전 대출 말소를 말로만 약속하는 집

이런 물건은 처음부터 천천히 봐야 합니다. 마음에 든다는 이유로 계약금부터 보내면 협상력이 확 떨어집니다. 계약금 300만 원, 500만 원이 작아 보여도 돌려받으려면 피곤한 싸움이 됩니다.

등기부등본은 계약 직전과 잔금 당일 두 번 봅니다

등기부등본은 한 번 떼고 끝내는 서류가 아닙니다. 저는 최소 두 번 봅니다. 계약 직전 한 번, 잔금 치르기 직전 한 번. 중간에 근저당이 새로 잡히거나 압류가 들어오는 경우가 실제로 있습니다. 법원 경매기록을 보다 보면 날짜 하루 차이로 순위가 갈리는 일이 많습니다. 전세에서 하루는 꽤 비싼 시간입니다.

등기부를 볼 때는 갑구와 을구를 나눠서 봐야 합니다. 갑구는 소유권 쪽입니다. 소유자가 계약하는 사람과 같은지, 가압류나 압류, 가처분 같은 표시가 있는지 봅니다. 을구는 돈 문제입니다. 근저당권, 전세권, 임차권 같은 권리가 나옵니다. 여기서 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 크게 잡힙니다. 은행이 이자와 비용까지 감안해서 설정하기 때문입니다.

계약 상대가 집주인 본인이 아니라 대리인이라면 위임장, 인감증명서, 신분증 확인은 기본입니다. 가족이라고 해서 그냥 믿으면 안 됩니다. 실제 현장에서는 배우자나 자녀가 대신 나왔다며 계약을 진행하는 일이 많은데, 나중에 집주인이 모른다고 하면 골치 아파집니다. 큰돈이 오가는 계약에서 민망함 때문에 확인을 생략하는 게 제일 비쌉니다.

특약은 예쁘게 쓰는 문장이 아니라 돈 지키는 장치입니다

계약서 특약란을 대충 넘기는 분들이 많습니다. 그런데 전세계약주의사항 중에서 실전 효과가 큰 부분이 특약입니다. 말로 들은 약속은 분쟁이 생기면 힘이 약합니다. 잔금일까지 근저당 말소, 세금 체납이 없다는 확인, 전세보증보험 가입 협조, 잔금 전 권리변동 발생 시 계약 해제와 계약금 반환 같은 내용은 문장으로 박아두는 게 낫습니다.

제가 자주 권하는 문구는 이런 방향입니다. 잔금일 전까지 현재 등기부상 권리관계와 동일한 상태를 유지하고, 새로운 제한물권이나 압류 등이 발생하면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다. 선순위 근저당을 말소하기로 했다면 잔금 지급과 동시에 말소서류를 확인한다는 내용도 들어가야 합니다.

물론 특약을 넣었다고 모든 위험이 사라지는 건 아닙니다. 집주인에게 돈이 없으면 소송에서 이겨도 회수가 어려울 수 있습니다. 그래서 특약은 안전벨트지, 무적 방패가 아닙니다. 그래도 안전벨트 없이 운전하는 것보다는 훨씬 낫습니다.

전입신고와 확정일자는 잔금 당일 바로 움직입니다

전세 보증금을 지키려면 대항력과 우선변제권을 챙겨야 합니다. 쉽게 말해 내가 실제로 들어가 살고, 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 내 순위가 생깁니다. 이걸 며칠 미루는 분들이 있는데 저는 권하지 않습니다. 잔금 치른 날 바로 주민센터나 온라인으로 처리하는 게 좋습니다.

주의할 점도 있습니다. 대항력은 보통 전입신고와 점유를 갖춘 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 그래서 잔금일 당일에 집주인이 다른 대출을 받는 구조가 끼면 위험해질 수 있습니다. 실무에서는 잔금 직전 등기부를 다시 확인하고, 가능하면 잔금 지급 시간과 전입신고, 확정일자 처리를 최대한 붙여서 진행합니다. 은행 대출이 얽힌 계약이면 담당자와 일정도 미리 맞춰야 합니다.

다가구주택은 더 까다롭습니다. 같은 건물 안에 여러 세입자가 있고, 선순위 보증금 총액을 확인해야 합니다. 등기부만 봐서는 다른 세입자 보증금이 다 보이지 않습니다. 이 경우 임대차현황, 선순위 임차인 보증금, 국세·지방세 체납 여부를 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 초보라면 다가구 전세는 싸다고 바로 들어가기보다 한 번 더 멈추는 게 낫습니다.

전세보증보험은 가입 가능 여부부터 먼저 봐야 합니다

요즘은 전세보증보험을 당연히 생각하지만, 모든 집이 가입되는 건 아닙니다. 주택가격, 선순위 채권, 보증금 비율, 임대인 상태, 건축물 용도 등에 따라 거절될 수 있습니다. 계약하고 나서 보증보험 신청했는데 안 된다는 답을 받으면 이미 늦습니다. 그래서 계약 전에 보증기관 기준에 맞는지 확인해야 합니다.

특히 신축 빌라, 다세대, 오피스텔은 시세 산정이 애매한 경우가 있습니다. 분양가나 호가만 믿으면 안 됩니다. 주변 실거래가, 전세 실거래가, 최근 낙찰 사례까지 보면 분위기가 달라집니다. 저는 경매 투자할 때도 호가보다 낙찰가를 더 믿습니다. 시장이 정말 인정한 가격이 거기에 가깝기 때문입니다.

• 계약 전 보증보험 가입 가능 여부 확인
• 임대인 세금 체납 여부 확인 요청
• 건축물대장상 위반건축물 여부 확인
• 전세가율이 높은 지역은 낙찰가 수준까지 비교
• 잔금 전 등기부 재확인 후 송금

전세는 좋은 집을 찾는 게임이 아니라, 돌려받을 돈을 지키는 게임에 가깝습니다. 집이 예쁘고 역이 가까워도 권리관계가 지저분하면 저는 안 들어갑니다. 반대로 집이 조금 낡아도 등기 깨끗하고 보증금 비율이 낮고 집주인 상환능력이 보이면 훨씬 마음이 편합니다.

제가 현장에서 배운 건 단순합니다. 위험한 계약은 처음부터 냄새가 납니다. 너무 싸다, 너무 급하다, 확인은 나중에 하자, 다들 이렇게 한다는 말이 나오면 멈춰야 합니다. 전세 계약서에 사인하는 손은 가벼울 수 있지만, 그 뒤에 묶이는 돈은 전혀 가볍지 않습니다. 저는 조금 까다로운 임차인이 결국 자기 돈을 지킨다고 봅니다.