관악 조원로 아파트 경매, 3회 유찰 1억

한줄 요약

3회 유찰로 가격 매력이 있지만, 유찰 이유를 꼭 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2101

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 조원로14길 13, 4층401호

서울 관악구 조원로에 위치한 아파트의 경매 물건입니다. 정확한 층수는 4층, 면적은 0.0㎡로 기록되어 있어 다소 의문이 남지만, 관악구는 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 선호도가 높은 지역 중 하나입니다. 주변에는 다양한 상업시설과 교육기관이 자리하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 1,400만원이었으나, 3회 유찰 끝에 최저입찰가는 1억 956만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 49% 할인된 가격입니다. 인근 아파트 시세와 비교했을 때 현저히 낮은 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 1,504만원으로, 주변 시세 대비 꽤 저렴하게 낙찰받을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년의 근저당권으로, 이보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 가능성이 큽니다. 그러나 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확실히 확인해야 하며, 임차인의 전입일과 확정일자를 반드시 체크해야 합니다. 현재 특이사항이 없다고 기록되어 있지만, 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유가 무엇인지가 관건입니다. 만약 특별한 하자가 없다면, 저렴한 가격에 매입할 좋은 기회입니다. 예상 수익률이나 매매가 상승 가능성도 높지만, 임차인 문제나 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크는 감안해야 합니다. 관악구는 대학가가 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준하다는 점도 긍정적입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경우 예상 경쟁률은 다소 낮을 수 있으나, 경쟁자가 아예 없진 않을 겁니다. 권장 입찰가는 1억 1,500만원 선으로, 취등록세 약 529만원을 포함한 총 투자금은 1억 2,029만원 정도로 예상됩니다. 명도에 어려움이 있을 수 있으니, 그에 따른 대비책도 마련해 두는 것이 좋습니다.