연제구 거제동 부동산 경매, 1회 유찰 11.8억

한줄 요약

부산 연제구 거제동의 부동산 경매, 매력적인 가격이지만 불법 용도변경 등 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 거제시장로11번길 29, 2층201호 (거제동,탑)

이 물건은 부산 연제구 거제시장로에 위치한 다세대주택 및 오피스텔입니다. 위치는 교통이 편리한 거제동 중심지에 있어, 주변에 상업시설과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 면적이 불법 용도변경으로 인해 공부상 면적과 실제 사용 면적이 다릅니다. 2층부터 7층까지 다양한 면적과 용도로 사용되고 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 9,986만원으로 책정되었으나, 1회 유찰 후 최저 입찰가는 11억 8,990만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 유찰 후 약 30%의 할인율을 보이며, 예상 낙찰가는 12억 4,940만원 전후로 예상됩니다. 이는 현재 시장 상황을 고려했을 때 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 1월 17일 설정된 근저당권입니다. 중요한 것은 불법 용도변경 및 제시 외 건물이 존재한다는 점입니다. 이런 경우, 원상회복 비용이나 철거 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 불법 용도변경으로 인한 법적 리스크도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적인 가격으로 보일 수 있지만, 불법 용도변경과 관련된 리스크가 큽니다. 이런 리스크를 감수할 수 있는 투자자라면, 리모델링 후 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 예상 수익률을 계산할 때, 이러한 추가 비용과 법적 문제를 반드시 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 불법 용도변경 등 리스크가 크기 때문에 신중한 입찰이 필요합니다. 권장 입찰가는 12억 4,940만원을 넘기지 않도록 하고, 취등록세 약 5,747만원을 포함한 총 투자금액을 사전에 잘 계산해야 합니다. 불법 요소 해결에 대한 명확한 계획이 없다면, 신중히 접근할 것을 권장합니다.