광산 송정동 아파트 경매, 신건 1.59억

한줄 요약

이 물건의 가장 큰 주의점은 대항력 있는 임차인과 배당순위 문제입니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 평동로1120번길 12, 8층805호 (송정동,중앙센트럴시티)

광주광역시 광산구 송정동에 위치한 중앙센트럴시티 아파트입니다. 주소는 평동로1120번길 12, 8층 805호로, 주변에 다양한 편의시설이 있습니다. 교통은 송정역과 가까운 편이라 접근성이 좋습니다. 면적은 명시되어 있지 않지만, 층수로 보아 중소형 아파트일 가능성이 큽니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,900만원으로, 최저입찰가도 동일하게 설정된 신건입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 특별히 저렴하지는 않지만, 첫 경매라는 점에서 시세와 크게 차이 나지 않을 것으로 보입니다. 예상 낙찰가는 인근 실거래가를 기준으로 약 1억 6,695만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 7월 11일의 압류입니다. 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 더욱이, 임금채권자들이 선순위로 배당받을 금액이 상당하여, 임차인이 배당받지 못할 경우 그 금액은 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다. 이 점은 명도 과정에서도 복잡한 상황을 초래할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 임차인 문제 때문에 상당한 리스크가 있습니다. 예상 수익률은 임대 수익과 매각 시 수익을 고려해야 하지만, 임차인 배당 문제로 인해 수익률이 낮아질 가능성이 큽니다. 주변 개발 호재가 있더라도, 이 물건의 잠재적인 법적 문제는 무시할 수 없습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰할 생각이라면, 정말 신중해야 합니다. 예상 경쟁률은 첫 매각이므로 비교적 낮을 수 있지만, 임차인 문제로 인해 리스크를 감수해야 합니다. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 수준으로, 약 1억 6천만원대를 고려할 수 있습니다. 취등록세는 약 767만원으로 예상됩니다. 개인적으로는 임차인 문제 해결 방안이 명확하지 않으면 입찰을 보류하는 것이 좋다고 봅니다.