재개발 물건에 입찰해봤더니, 감정가보다 조합원 분담금이 더 무서웠습니다

재개발 물건은 싸 보여도 장부를 끝까지 봐야 합니다

얼마 전 법원 경매장에서 재개발 구역 안에 있는 빌라 하나를 유심히 봤습니다. 감정가는 3억 2천만 원, 최저가는 한 번 유찰돼서 2억 2천만 원대까지 내려와 있더군요. 겉으로 보면 “이거 잡으면 새 아파트 받는 거 아닌가?” 싶은 물건이었습니다. 실제로 입찰표 쓰는 사람도 꽤 보였습니다.

그런데 저는 그 물건을 끝까지 따라가다가 입찰을 접었습니다. 이유는 단순했습니다. 등기부만 봐서는 멀쩡해 보였는데, 조합 자료와 관리처분계획 쪽을 보니 추가분담금이 생각보다 컸고, 현금청산 가능성까지 완전히 지워지지 않았습니다. 경매 초보가 재개발 물건에서 제일 많이 착각하는 게 바로 이 지점입니다. 낙찰가만 싸면 이긴 줄 압니다. 사실 재개발은 낙찰가 뒤에 숨어 있는 돈이 더 중요합니다.

경매 물건명세서보다 먼저 봐야 할 것들

재개발 물건을 볼 때도 기본은 똑같습니다. 등기부, 건축물대장, 토지대장, 매각물건명세서, 현황조사서부터 봅니다. 그런데 여기서 멈추면 부족합니다. 재개발 구역 안 물건은 조합원 지위, 권리가액, 분담금, 이주비, 현금청산 여부, 사업 단계까지 같이 확인해야 합니다.

예를 들어 같은 구역 안 빌라라도 어떤 집은 조합원 입주권이 붙고, 어떤 집은 현금청산으로 빠질 수 있습니다. 특히 권리산정기준일 이후 쪼개진 지분, 무허가 건축물, 토지만 있는 물건, 공유지분 물건은 초보가 손대기 어렵습니다. “재개발 구역 안에 있으니 언젠가 아파트 되겠지”라는 생각으로 들어가면 위험합니다.

• 정비구역 지정일과 권리산정기준일
• 조합설립인가 여부
• 사업시행인가와 관리처분인가 단계
• 권리가액과 예상 추가분담금
• 조합원 지위 승계 가능 여부
• 현금청산 대상 여부

저는 현장에서 물건 하나를 볼 때 법원 서류만 믿지 않습니다. 조합 사무실, 구청 정비사업 담당 부서, 주변 중개업소를 최소한 세 방향으로 확인합니다. 말이 다를 때가 있습니다. 그때가 진짜 분석 시작입니다.

싸게 낙찰받아도 돈이 묶이는 시간이 길 수 있습니다

재개발 투자는 시간 싸움입니다. 일반 아파트 경매처럼 낙찰받고 잔금 치르고 명도 끝내면 바로 월세를 놓거나 매도하는 구조가 아닐 때가 많습니다. 사업이 멈추면 3년, 5년은 금방 갑니다. 조합 내부 갈등, 시공사 교체, 공사비 증액, 소송, 이주 지연이 생기면 투자금이 그대로 잠깁니다.

제가 예전에 봤던 서울 외곽 재개발 물건은 낙찰가만 보면 주변 시세보다 20% 정도 싸 보였습니다. 그런데 조합원 분담금 추정액이 1억 원 넘게 붙었고, 이주비 대출 조건도 생각보다 좋지 않았습니다. 당시 금리가 낮을 때였는데도 실제 자기자본이 꽤 필요했습니다. 지금처럼 금리와 공사비가 민감한 시기에는 더 보수적으로 봐야 합니다.

초보는 낙찰가 2억 5천만 원만 봅니다. 저는 총투입금을 봅니다. 낙찰가, 취득세, 법무비, 미납관리비, 명도비, 이자, 추가분담금, 보유기간 중 세금까지 넣어야 합니다. 2억 5천만 원짜리 물건이 실제로는 4억 가까이 들어가는 경우도 있습니다. 그러면 싸게 산 게 아닐 수 있습니다.

명도보다 어려운 건 사람과 일정입니다

재개발 구역 명도는 일반 명도와 결이 조금 다릅니다. 점유자가 세입자인지 소유자인지, 이주비를 받았는지, 조합 보상과 얽혀 있는지에 따라 협의 방식이 달라집니다. 어떤 세입자는 법원 경매 낙찰자에게 받을 돈이 없는데도 “조합에서 보상해준다더라”는 말을 믿고 버티기도 합니다.

한 번은 낙찰 후 현장에 갔더니 점유자가 “이미 이주 얘기가 나온 동네인데 왜 나가야 하느냐”고 하더군요. 법적으로는 명도 절차를 밟을 수 있었지만, 재개발 구역 특성상 주변 분위기와 조합 일정까지 보면서 움직여야 했습니다. 결국 강제집행까지 가지 않고 협의로 끝냈지만, 예상보다 두 달 더 걸렸습니다. 그 두 달 동안 이자는 계속 나갔습니다.

재개발 경매는 숫자만 보는 투자가 아닙니다. 서류, 조합, 점유자, 금융, 일정이 한 덩어리로 움직입니다. 이 중 하나만 삐끗해도 수익률이 바로 깎입니다. 특히 경락잔금대출을 크게 끼고 들어가는 사람은 일정 지연에 약합니다. 대출이자는 기다려주지 않습니다.

초보라면 이런 재개발 물건은 피하는 게 낫습니다

솔직히 재개발 물건이 무조건 나쁘다는 얘기는 아닙니다. 잘 고르면 일반 경매보다 큰 수익을 줄 때도 있습니다. 다만 초보가 처음부터 복잡한 물건을 잡으면 배울 틈도 없이 돈부터 잃습니다. 저는 처음 재개발 경매를 보는 분들에게 몇 가지는 아예 건드리지 말라고 말합니다.

• 조합원 지위 승계가 불명확한 물건
• 권리산정기준일 이후 쪼개진 지분 물건
• 토지만 있거나 건축물 상태가 불명확한 물건
• 관리처분인가 전인데 분담금 추정이 어려운 물건
• 조합 소송이나 내부 분쟁이 크게 걸린 구역
• 점유관계가 복잡하고 전입자가 여러 명인 물건

처음에는 차라리 사업 단계가 많이 진행된 물건을 보는 게 낫습니다. 관리처분인가 이후, 이주가 어느 정도 진행됐고, 권리가액과 분담금 윤곽이 나온 물건이 분석하기 쉽습니다. 물론 그만큼 낙찰가가 높을 수 있습니다. 그래도 불확실성을 돈으로 사는 것보다, 조금 덜 먹더라도 계산 가능한 물건을 잡는 편이 오래 갑니다.

재개발 경매에서 수익률보다 먼저 봐야 할 숫자

제가 입찰 전에 종이에 꼭 쓰는 숫자가 있습니다. 예상 낙찰가가 아니라 버틸 수 있는 총투입금입니다. 자기자본이 1억 원인데 추가분담금과 이자까지 합쳐 1억 5천만 원이 필요할 수 있다면 그 물건은 이미 내 물건이 아닙니다. 욕심으로 들어가면 중간에 매도도 어렵고 대출도 막히는 순간이 옵니다.

재개발은 기다리면 오른다는 말이 많습니다. 그런데 기다리는 비용을 계산하지 않은 기다림은 투자라기보다 버티기에 가깝습니다. 공사비가 오르면 분담금이 늘고, 금리가 오르면 이자가 늘고, 일정이 밀리면 기회비용이 커집니다. 낙찰가가 싸 보이는 이유가 시장이 바보라서가 아닐 때가 많습니다. 다들 그 안의 리스크를 보고 가격을 낮춰 쓰는 겁니다.

그래서 저는 재개발 물건을 볼 때 “얼마 벌까”보다 “어디서 돈이 샐까”를 먼저 봅니다. 이 차이가 큽니다. 권리분석 한 줄, 조합 자료 한 장, 현장 중개업소 말 한마디가 입찰가를 몇천만 원씩 바꿉니다. 재개발은 꿈을 사는 투자가 아니라 계산이 맞을 때만 들어가는 투자입니다. 현장에서 오래 살아남은 사람들은 대개 크게 벌었다는 말보다, 피해야 할 물건을 어떻게 걸렀는지 더 오래 기억합니다.