전세매물만 믿고 경매장 갔다가 발품값 제대로 낸 이야기

전세매물 가격이 기준이 되면 입찰가가 흔들립니다

얼마 전 후배가 빌라 경매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 2억 4천만 원, 최저가 1억 6천만 원대. 같은 동네 전세매물이 2억 1천만 원에 올라와 있으니 낙찰만 받으면 바로 세팅된다고 하더군요. 제가 바로 물었습니다. 그 전세매물, 실제로 계약된 가격이냐고요.

경매 초보가 제일 자주 빠지는 함정이 여기 있습니다. 네이버나 직방에 떠 있는 전세매물 가격을 시세처럼 받아들이는 겁니다. 그런데 매물가는 집주인 희망 가격입니다. 거래가 된 가격이 아닙니다. 특히 빌라, 오피스텔, 구축 아파트는 호가와 실제 계약가 차이가 꽤 납니다. 제가 현장에서 본 물건 중에는 전세매물 2억 3천만 원으로 올라와 있었는데, 인근 중개업소 세 군데 돌고 나니 실제 전세 수요는 1억 8천만 원도 버거운 경우가 있었습니다.

경매는 낙찰가를 한 번 쓰면 돌이키기 어렵습니다. 전세매물 하나 보고 2천만 원을 더 써내는 건 생각보다 흔한 실수입니다. 입찰장에서 경쟁자가 붙으면 손이 뜨거워지거든요. 근데 그 2천만 원은 나중에 명도비, 수리비, 공실 기간, 대출이자로 그대로 돌아옵니다.

전세매물 볼 때 제가 먼저 확인하는 것들

저는 전세매물을 볼 때 가격보다 먼저 기간을 봅니다. 올라온 지 며칠 됐는지, 같은 사진이 여러 중개사 이름으로 반복되는지, 가격이 중간에 내려갔는지 확인합니다. 오래 떠 있는 매물은 이유가 있습니다. 층이 나쁘거나, 방향이 약하거나, 주차가 불편하거나, 대출이 안 나오는 건물일 수 있습니다.

• 같은 단지나 같은 골목의 최근 실거래 전세가
• 전세매물 등록일과 가격 변경 이력
• 근저당, 선순위 보증금, 임차인 대항력 여부
• 전입세대 열람으로 보이는 점유 관계
• 은행에서 보는 담보가와 대출 가능성

특히 전세매물이 많은 동네는 조심해야 합니다. 겉으로 보면 선택지가 많아 좋아 보이지만, 실제로는 세입자가 안 들어와서 물량이 쌓인 것일 수 있습니다. 20개가 넘는 전세매물이 같은 평형으로 떠 있는데 가격만 비슷하다면, 그 가격이 시장가라는 뜻이 아니라 집주인들이 버티는 가격일 가능성이 큽니다.

현장 중개사에게 물어볼 때도 방식이 중요합니다. “이거 전세 잘 나가요?”라고 물으면 대부분 “나가긴 나갑니다”라고 답합니다. 저는 보통 이렇게 묻습니다. “최근 한 달 안에 실제 계약된 금액이 얼마였고, 그 집은 몇 층이었나요?” 이 질문에 바로 답이 나오면 그 지역을 많이 다룬 사람이고, 말이 흐려지면 다시 확인해야 합니다.

경매 물건과 전세매물은 같은 집처럼 보여도 다릅니다

경매 물건은 일반 전세매물과 출발선이 다릅니다. 일반 매물은 집주인이 보여주고, 상태를 설명하고, 협상도 합니다. 경매 물건은 내부를 못 보는 경우가 많고, 점유자가 협조하지 않을 수도 있습니다. 문을 열어보니 누수 자국이 있거나, 장판 밑이 썩어 있거나, 보일러가 오래돼 교체해야 하는 일도 있습니다.

제가 예전에 낙찰받은 수도권 빌라가 그랬습니다. 주변 전세매물은 1억 7천만 원 수준이었고, 낙찰가는 1억 2천만 원대였습니다. 계산상으로는 괜찮아 보였죠. 그런데 명도에 2개월이 걸렸고, 도배 장판만 생각했던 수리가 700만 원 가까이 나왔습니다. 세입자는 바로 들어오지 않았고, 결국 전세는 1억 5천만 원에 맞췄습니다. 장부에는 수익이 남았지만, 시간과 스트레스를 넣으면 별로 예쁜 물건은 아니었습니다.

초보가 놓치는 비용은 대부분 입찰 전에는 조용합니다

취득세, 법무비, 명도비, 미납관리비, 이자, 중개수수료, 수리비까지 넣어야 숫자가 맞습니다. 전세매물 가격만 보고 낙찰가를 쓰면 이 비용들이 전부 뒤에서 튀어나옵니다. 저는 보수적으로 계산할 때 공실 2개월, 수리비 최소 300만 원, 명도 협의 비용 일부를 기본값으로 넣습니다. 아파트도 예외는 아닙니다. 빌라는 더 크게 잡습니다.

전세를 놓을 목적이라면 경락잔금대출도 같이 봐야 합니다. 낙찰가가 낮다고 항상 대출이 편한 건 아닙니다. 은행은 감정가, 낙찰가, 지역, 물건 종류, 임차 구조를 함께 봅니다. 특히 전세보증보험 가입이 어려운 물건이면 세입자 구하기가 확 줄어듭니다. 전세매물 가격이 높아도 세입자가 불안해하면 계약은 안 됩니다.

전세매물로 입찰가 잡을 때 쓰는 계산법

저는 전세매물을 기준으로 삼을 때 최고가가 아니라 하단 가격을 봅니다. 예를 들어 같은 조건 전세매물이 2억, 2억 1천, 2억 3천에 있다면 2억 3천은 일단 빼고 봅니다. 그리고 실제 계약 가능 금액을 1억 9천에서 2억 정도로 낮춰 잡습니다. 여기서 비용을 빼고, 원하는 안전마진을 남깁니다.

간단히 말하면 이런 식입니다. 예상 전세 가능 금액 2억 원, 취득과 명도 및 수리 비용 1천만 원, 대출 이자와 공실 리스크 500만 원, 최소 안전마진 1천만 원이면 낙찰가 상단은 1억 7천500만 원 근처가 됩니다. 입찰장에서 누가 1억 8천500만 원을 써서 가져가면 그냥 보내는 게 맞습니다. 남이 낙찰받는다고 내가 손해 본 게 아닙니다. 내가 무리해서 받는 순간 손해가 시작될 수 있습니다.

• 전세매물 최고가를 기준으로 잡지 않는다
• 실제 계약 가능한 보수 가격을 따로 만든다
• 공실과 수리비를 숫자에 넣는다
• 명도 기간 동안 이자 비용을 계산한다
• 전세보증보험 가능 여부를 확인한다

전세매물이 적은 동네도 무조건 좋은 건 아닙니다. 물량이 적다는 건 수요가 좋아서일 수도 있지만, 거래 자체가 드문 지역일 수도 있습니다. 그래서 저는 최소한 인근 중개업소 세 곳에는 전화하고, 가능하면 평일 저녁과 주말에 한 번씩 현장을 봅니다. 골목 분위기, 주차, 엘리베이터 상태, 분리수거장 냄새 같은 건 화면에 잘 안 나옵니다.

입찰장에서는 싸게 사는 것보다 안 다치는 게 먼저입니다

경매에서 전세매물은 분명 중요한 자료입니다. 다만 그 자체가 답은 아닙니다. 전세매물은 시장의 희망 가격이고, 실제 계약가는 세입자의 판단과 은행의 심사와 집 상태가 합쳐져야 나옵니다. 초보 때는 이 차이를 작게 봅니다. 현장을 몇 번 겪으면 그 차이가 돈이라는 걸 알게 됩니다.

저는 요즘도 마음에 드는 물건이 있으면 일부러 더 비관적으로 계산합니다. 전세가 2억에 나갈 것 같아도 1억 9천으로 보고, 수리비가 300만 원이면 될 것 같아도 500만 원을 넣습니다. 그렇게 계산해도 남는 물건만 입찰합니다. 그러면 낙찰 건수는 줄어듭니다. 대신 잠 못 자는 밤도 줄어듭니다.

전세매물만 보고 경매에 들어가면 숫자는 좋아 보입니다. 그런데 경매는 좋은 숫자를 사는 일이 아니라, 그 숫자가 깨졌을 때도 버틸 수 있는 물건을 고르는 일에 가깝습니다. 저는 그 차이를 아는 사람이 오래 간다고 봅니다.