임대차계약서 한 장 때문에 경매장에서 보증금 날릴 뻔한 이야기
계약서가 깨끗해 보여도 안심하면 안 됩니다
얼마 전 상담 온 분이 임대차계약서 사진을 들고 왔습니다. 보증금 1억 8천만 원, 월세 20만 원짜리 빌라였고 계약서에는 임대인 도장도 찍혀 있었습니다. 겉으로 보면 별문제 없어 보였죠. 그런데 등기부를 같이 펼쳐보니 계약 당일 오전에 근저당이 먼저 접수돼 있었습니다. 이분은 오후에 계약했고, 잔금과 전입은 이틀 뒤였습니다. 말 그대로 순서 하나 때문에 보증금의 위치가 뒤로 밀린 겁니다.
경매를 오래 하다 보면 임대차계약서가 단순한 종이가 아니라는 걸 자주 봅니다. 낙찰자 입장에서는 그 계약서 한 장으로 인수할 보증금이 생기기도 하고, 세입자 입장에서는 그 계약서 한 장이 배당받을 권리의 출발점이 됩니다. 그래서 저는 임대차계약서를 볼 때 금액보다 먼저 날짜와 사람, 주소를 봅니다. 초보 때는 보증금이 얼마인지부터 눈에 들어오지만, 현장에서는 순서가 돈을 가릅니다.
임대차계약서에서 먼저 봐야 할 5가지
계약서를 받으면 저는 습관처럼 다섯 군데를 체크합니다. 임대인, 임차인, 주소, 금액, 날짜입니다. 별거 아닌 것 같지만 경매 사건에서 문제가 터지는 지점도 대부분 여기입니다.
- 임대인이 등기부상 소유자와 같은 사람인지 확인합니다.
- 계약서 주소가 등기부 주소, 건축물대장 주소, 실제 현관 표시와 맞는지 봅니다.
- 보증금과 월세가 숫자와 한글 금액으로 같이 적혀 있는지 봅니다.
- 계약일, 잔금일, 입주일, 전입신고일의 순서를 따집니다.
- 특약에 보증금 반환, 수리 책임, 대출 불가 시 해제 조건이 들어갔는지 확인합니다.
특히 다가구주택은 주소가 정말 중요합니다. 301호라고 살고 있는데 계약서에는 그냥 지번 주소만 적힌 경우가 있습니다. 나중에 경매로 넘어가면 임차인이 어느 부분을 점유했는지 다툼이 생깁니다. 배당요구를 해도 임차 목적물이 특정되지 않았다는 얘기가 나올 수 있습니다. 빌라나 오피스텔은 호수 하나가 돈입니다. 계약서에 호수 빠진 걸 대수롭지 않게 넘기면 안 됩니다.
확정일자보다 먼저 따져야 하는 순서
많은 분들이 임대차계약서에 확정일자만 받으면 끝난 줄 압니다. 사실 아닙니다. 보증금 보호의 기본은 점유, 전입신고, 확정일자입니다. 법제처 생활법령 안내에서도 전입신고와 확정일자를 같이 챙기라고 설명합니다. 실무에서는 이 세 가지가 어느 날, 어느 순서로 갖춰졌는지가 중요합니다.
예를 들어보겠습니다. A씨가 5월 10일 계약하고 5월 20일 잔금을 치렀습니다. 같은 날 이사했고 전입신고도 했습니다. 확정일자는 5월 21일에 받았습니다. 그런데 집주인이 5월 20일 오후에 은행 근저당을 설정했다면 어떨까요. 임차인의 대항력은 보통 전입신고와 점유를 갖춘 다음 날 0시부터 문제 됩니다. 근저당 접수 시각과 임차인의 요건 완성 시점이 엇갈리면 예상과 달리 밀릴 수 있습니다.
그래서 저는 잔금 치르는 날 오전에 등기부를 다시 떼어보라고 말합니다. 계약할 때 본 등기부는 과거 자료입니다. 잔금 당일 새로 접수된 권리가 있을 수 있습니다. 예전에는 이걸 귀찮아하는 분들이 많았는데, 경매장에서는 그 귀찮음이 몇천만 원 차이로 돌아옵니다.
특약은 많이 쓰는 게 아니라 정확히 써야 합니다
임대차계약서 특약란을 보면 가끔 너무 긴 문장이 들어갑니다. 그런데 막상 중요한 내용은 빠져 있습니다. “현 시설 상태로 계약한다” 같은 문구만 있고 누수, 보일러, 하자, 대출, 보증보험 이야기는 없습니다. 현 시설 상태라는 말은 생각보다 임차인에게 불리하게 쓰일 때가 있습니다. 입주 전부터 있던 하자를 나중에 누가 부담할지 흐려지기 때문입니다.
제가 현장에서 권하는 특약은 단순합니다. 첫째, 잔금일 전까지 현재 등기부 권리관계를 유지한다는 문구가 필요합니다. 둘째, 임대인의 사유로 전세대출이나 보증보험 가입이 안 될 때 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 내용이 필요합니다. 셋째, 입주 전 확인된 하자는 누가 언제까지 고칠지 적어야 합니다. 넷째, 선순위 보증금이 있는 다가구라면 기존 임대차 현황을 임대인이 고지했다는 내용을 남기는 게 좋습니다.
물론 특약을 넣는다고 모든 위험이 사라지는 건 아닙니다. 집주인이 돈이 없으면 반환 약속도 종이 위 문장에 그칠 수 있습니다. 그래도 특약은 나중에 다툼이 생겼을 때 말을 증거로 바꾸는 장치입니다. 계약 자리에서 웃으면서 넘긴 말은 법원이나 배당 절차에서 힘이 약합니다.
경매 물건에서 임대차계약서를 볼 때의 감각
입찰장에서는 임대차계약서를 직접 못 보는 경우가 많습니다. 대신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 열람 내용 같은 조각을 맞춥니다. 여기서 임차인의 계약일, 전입일, 확정일자, 배당요구일을 놓고 선순위인지 후순위인지 따집니다. 초보가 무서운 물건을 싸다고 덥석 잡는 이유도 이 부분을 숫자로만 보기 때문입니다.
예를 들어 감정가 3억짜리 빌라가 2억 1천만 원까지 떨어졌다고 해봅시다. 겉으로는 9천만 원 싸 보입니다. 그런데 선순위 임차인 보증금 8천만 원을 낙찰자가 인수해야 한다면 실제 부담은 2억 9천만 원입니다. 여기에 취득세, 명도비, 수리비, 이자까지 붙습니다. “싸다”는 말이 순식간에 사라집니다. 임대차계약서의 날짜 한 줄이 낙찰가보다 더 센 가격표가 되는 순간입니다.
저도 초반에는 임차인이 배당요구를 했으니 다 끝난 줄 알고 들어갈 뻔한 적이 있습니다. 그런데 선순위 대항력 있는 임차인이 일부만 배당받고 나머지를 낙찰자에게 청구할 수 있는 구조였습니다. 그때 입찰표 쓰기 직전에 멈췄습니다. 수익이 좋아 보이는 물건일수록 임대차관계가 복잡한 경우가 많습니다. 싼 데는 이유가 있습니다.
계약 전에 이 정도는 직접 확인해야 합니다
임대차계약서를 쓰기 전에는 최소한 등기부, 건축물대장, 전입세대, 주변 시세를 같이 봐야 합니다. 공인중개사가 괜찮다고 해도 본인 돈은 본인이 지키는 겁니다. 중개사가 일부러 속인다는 뜻이 아닙니다. 다만 경매로 넘어갔을 때 손실을 떠안는 사람은 계약 당사자입니다.
전세라면 주변 실거래와 전세 시세를 비교해야 합니다. 매매가 2억 2천만 원인 집에 전세 2억 원으로 들어가는 건 안전한 계약이 아닙니다. 집값이 조금만 흔들려도 보증금이 매매가를 따라잡습니다. 월세도 마찬가지입니다. 보증금이 작다고 방심하면 안 됩니다. 소액임차인 최우선변제는 지역과 보증금 범위에 따라 달라지고, 전액을 다 지켜주는 제도가 아닙니다.
임대차계약서는 예쁜 양식보다 빈칸 없는 작성이 중요합니다. 주소는 정확히, 금액은 틀림없이, 날짜는 순서대로, 특약은 실제 위험에 맞게 적어야 합니다. 그리고 잔금 당일 등기부를 다시 보는 습관을 들이면 사고 확률이 확 줄어듭니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 비법보다 이런 기본을 반복합니다. 저는 그게 임대차계약서를 대하는 가장 현실적인 태도라고 봅니다.
