건물매매 직접 뛰어보니, 가격보다 먼저 봐야 할 게 따로 있더라

얼마 전 후배가 4층짜리 근린생활시설 하나를 들고 왔습니다. 역에서 걸어서 7분, 대지 62평, 연면적 178평. 매도가는 18억 5천만 원이었고, 월세 합계가 820만 원이라고 적혀 있더군요. 숫자만 보면 그럴듯했습니다. 그런데 제가 제일 먼저 물어본 건 수익률이 아니라 ‘임대차계약서 원본 봤냐’였습니다.

건물매매는 아파트 한 채 사는 것과 결이 다릅니다. 땅, 건물, 임차인, 대출, 세금, 수선비가 한꺼번에 따라옵니다. 가격이 싸 보여도 한 줄 놓치면 싸게 산 게 아니라 비싼 문제를 떠안는 일이 됩니다.

건물매매에서 매매가보다 먼저 봐야 하는 것

초보 분들이 건물매매 물건을 볼 때 가장 많이 보는 게 월세와 수익률입니다. 매도인이 ‘월 800만 원 나옵니다’라고 말하면 계산기부터 두드립니다. 그런데 현장에서 보면 그 월세가 그대로 내 돈이 되는 경우는 많지 않습니다.

예를 들어 매매가 18억, 보증금 2억, 월세 800만 원이면 단순 수익률은 좋아 보입니다. 하지만 공실 1개, 관리비 미납, 엘리베이터 교체 예정, 옥상 방수 문제, 간판 분쟁까지 들어가면 이야기가 달라집니다. 제가 예전에 본 물건은 월세 650만 원이라고 했는데 실제 입금은 510만 원 수준이었습니다. 한 임차인은 4개월 밀렸고, 한 층은 지인에게 깎아준 임대료였죠.

• 임대차계약서 원본과 실제 입금 내역이 맞는지 확인
• 보증금 총액이 등기부상 채무와 어떻게 맞물리는지 확인
• 공실 임대료를 정상 임대료처럼 계산하지 않기
• 관리비, 전기료, 수도료 체납 여부 확인
• 최근 3년간 수선 이력과 예정 공사비 확인

건물매매는 숫자가 예쁘게 포장되기 쉽습니다. 특히 매도 직전에 임대료를 무리하게 올려 계약서를 다시 쓰는 경우도 있습니다. 이럴 때는 주변 시세보다 높은 임대료가 오히려 위험 신호입니다. 낙찰이나 매수 후 임차인이 버티지 못하고 나가면, 그때부터 공실 비용은 전부 내 몫입니다.

등기부만 보고 안심하면 안 되는 이유

경매 현장에서도 그렇지만 일반 건물매매에서도 등기부등본만 보고 끝내면 부족합니다. 등기부에 깨끗하게 보이는 건물도 실제로는 복잡한 문제가 숨어 있습니다. 불법 증축, 용도 위반, 무단 점유, 도로 문제는 등기부 한 장으로 다 안 보입니다.

제가 기억나는 물건 중에 지하 1층, 지상 5층 상가주택이 있었습니다. 등기부상으로는 근저당 말소 조건도 깔끔했고, 임차인도 전부 계약서가 있었습니다. 그런데 건축물대장을 떼어보니 옥탑 일부가 무단 증축이었습니다. 매도인은 ‘다들 그렇게 씁니다’라고 했지만, 구청에서 이행강제금이 나올 수 있는 물건이었습니다. 매수 후 팔 때도 다음 매수자가 그 부분을 문제 삼을 가능성이 높고요.

제가 현장에서 꼭 확인하는 서류

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 압류 확인
• 건축물대장: 위반건축물 여부, 용도, 면적 확인
• 토지이용계획확인원: 도로, 용도지역, 제한 사항 확인
• 임대차계약서: 보증금, 월세, 특약, 계약 기간 확인
• 전입세대열람 및 사업자등록 여부: 주거·상가 점유 관계 확인

특히 건물매매에서 건축물대장은 등기부만큼 중요합니다. 실제 사용 용도와 공부상 용도가 다르면 대출, 임대, 매각 때 문제가 생깁니다. 음식점으로 쓰고 있는데 근린생활시설 세부 용도가 맞지 않거나, 주택으로 쓰고 있는데 사무소로 되어 있는 경우도 봤습니다. 이런 건 나중에 ‘몰랐다’고 해도 돈으로 해결해야 하는 일이 많습니다.

수익률 계산은 보수적으로 해야 살아남습니다

건물매매 광고에서 연 수익률 5%, 6%라고 적힌 물건을 자주 봅니다. 그런데 그 수익률은 대개 매도인 기준의 계산입니다. 취득세, 중개수수료, 법무비, 대출이자, 수선비, 공실률을 빼지 않은 숫자일 때가 많습니다.

예를 들어 20억짜리 건물을 보증금 3억 끼고 산다고 해보겠습니다. 실투자금이 7억이라고 단순 계산하는 분들이 있는데, 취득세와 부대비용이 수천만 원 붙습니다. 대출 10억을 연 5%로 받으면 이자만 연 5천만 원입니다. 월세가 900만 원 들어와도 연 1억 800만 원이고, 여기서 이자와 세금, 수선비를 빼면 손에 남는 돈은 생각보다 얇습니다.

저는 건물매매 수익률을 볼 때 최소 3가지로 나눠 계산합니다. 현재 임대료 기준, 공실 1개 발생 기준, 금리 1% 상승 기준입니다. 이 3개 중 하나만 버텨도 된다는 뜻이 아니라, 셋 다 봐야 실제 체력이 보입니다.

• 현재 임대료 기준 수익률
• 공실 10~20% 반영 후 수익률
• 대출금리 1% 상승 시 월 현금흐름
• 2년 안에 들어갈 가능성이 큰 수선비
• 매각 시 양도세와 보유 기간 전략

솔직히 초보일수록 수익률을 높게 잡고 싶어 합니다. 그래야 매수가 쉬워지니까요. 하지만 건물은 매수 후 바로 문제가 튀어나오는 일이 많습니다. 옥상 누수, 외벽 균열, 정화조, 소방시설, 승강기 검사 같은 것들이 생각보다 자주 돈을 요구합니다.

좋은 건물보다 피해야 할 건물을 먼저 걸러야 합니다

저는 건물매매 초보에게 ‘좋은 물건 찾기’보다 ‘위험한 물건 거르기’를 먼저 말합니다. 좋은 물건은 경쟁이 붙고 가격이 올라갑니다. 반대로 위험한 물건은 싸 보입니다. 그래서 초보가 끌립니다.

특히 조심할 건 임차인 구성이 불안한 건물입니다. 한 임차인이 전체 월세의 60% 이상을 차지하는 건물은 그 임차인이 나가는 순간 수익 구조가 흔들립니다. 학원, 병원, 대형 식당처럼 시설 의존도가 큰 업종은 원상복구 문제도 큽니다. 계약서 특약에 원상복구 범위가 애매하면 매도인, 매수인, 임차인 사이에 말이 길어집니다.

또 하나는 도로입니다. 차가 들어가기 불편한 건물은 임대가 어렵습니다. 지도상 역세권이어도 실제로는 경사, 일방통행, 주차 부족 때문에 임차인이 싫어할 수 있습니다. 저는 현장에 가면 낮에도 보고 밤에도 봅니다. 평일 점심, 퇴근 시간, 주말까지 보면 건물 주변 흐름이 다르게 보입니다.

현장 임장 때 제가 보는 장면

• 1층 점포 앞 유동인구가 실제로 멈추는지
• 건물 뒤편 누수 흔적이나 외벽 보수 흔적이 있는지
• 주차장 진입이 자연스러운지
• 주변 공실이 몇 개나 보이는지
• 임차인 표정과 영업 분위기가 어떤지

중개사 말만 듣고 건물매매를 결정하면 위험합니다. 중개사가 나쁘다는 뜻이 아닙니다. 역할이 다릅니다. 중개사는 거래를 성사시키는 사람이고, 손실은 매수자가 감당합니다. 그래서 매수자는 불편한 질문을 해야 합니다. 임대료 밀린 적 있냐, 하자 민원 있었냐, 위반건축물 걸린 적 있냐, 최근 대출 감정은 얼마 나왔냐. 이런 질문에 답이 흐려지면 더 파고들어야 합니다.

건물매매 계약서에서 놓치기 쉬운 특약

계약서 특약은 정말 중요합니다. 경매에서는 법원이 정한 절차 안에서 움직이지만, 일반 건물매매는 계약서 문구가 싸움의 기준이 됩니다. 특히 잔금 전후로 하자, 임대차 승계, 보증금, 관리비, 체납금 처리를 분명히 해둬야 합니다.

제가 선호하는 방식은 잔금일 기준으로 비용을 딱 끊는 겁니다. 재산세, 임대료, 관리비, 공과금, 장기수선 성격의 비용을 어떻게 나눌지 적어둡니다. 임차인 보증금도 계약서 금액과 실제 승계 금액을 별도로 확인합니다. 말로만 ‘다 맞습니다’는 부족합니다.

• 잔금일 이전 체납 관리비와 공과금은 매도인 부담
• 임대차 보증금 총액과 승계 내역 명시
• 위반건축물 또는 불법 증축 발견 시 처리 방식 명시
• 주요 설비 하자 발견 시 보수 책임 명시
• 잔금 전 임차인 변동 제한 또는 사전 동의 조건

건물매매는 큰돈이 오가는 거래인데도 의외로 계약서를 대충 쓰는 경우가 있습니다. ‘서로 좋게 하자’는 말은 분쟁이 없을 때나 통합니다. 돈이 걸리면 사람 기억은 달라집니다. 특약은 상대를 못 믿어서 쓰는 게 아니라, 서로 다르게 기억하지 않으려고 쓰는 겁니다.

제가 10년 넘게 경매와 매매 현장을 오가며 느낀 건 이겁니다. 건물은 잘 사면 든든한 자산이지만, 급하게 사면 오래 속을 썩입니다. 숫자만 보지 말고, 서류와 현장을 같이 봐야 합니다. 특히 첫 건물매매라면 수익을 조금 덜 보더라도 구조가 단순하고 임차 관계가 깨끗한 물건부터 시작하는 편이 낫습니다. 욕심을 줄이면 보이는 게 많아지고, 그때부터 건물이 진짜 자산처럼 보입니다.