투룸월세 물건 직접 계산해봤더니, 월세보다 공실이 더 무서웠습니다
요즘 투룸월세 물건, 숫자만 보면 좋아 보입니다
얼마 전 법원 경매 물건을 보다가 서울 외곽 역세권 투룸 하나가 눈에 들어왔습니다. 감정가는 2억 4천만 원, 1회 유찰 후 최저가는 1억 9,200만 원. 주변 투룸월세는 보증금 3천만 원에 월 80만 원 안팎이었습니다. 처음 보는 분들은 여기서 바로 계산기를 두드립니다. “대출 조금 끼고 낙찰받으면 월세가 남겠네?” 저도 초보 때 딱 그렇게 봤습니다.
근데 현장에서 오래 굴러보면 투룸월세는 월세 금액만 보고 들어가면 안 됩니다. 월세 80만 원이 찍힌다고 해서 매달 80만 원이 내 통장에 남는 게 아닙니다. 관리비 체납, 수리비, 중개수수료, 공실 기간, 대출이자, 재산세, 종합소득세까지 하나씩 빠집니다. 숫자가 예쁘게 보이는 물건일수록 그 뒤에 숨어 있는 비용을 더 의심해야 합니다.
특히 경매로 투룸을 보는 분들은 낙찰가만 신경 쓰는 경우가 많습니다. 하지만 실제 수익은 낙찰가보다 ‘얼마나 빨리 정상 임대가 되느냐’에서 갈립니다. 낙찰은 하루에 끝나도 명도와 수리는 몇 달씩 끌릴 수 있습니다. 그 사이 이자는 계속 나갑니다.
제가 본 투룸월세 물건, 실제 계산은 이랬습니다
예를 들어 낙찰가를 1억 9,500만 원으로 잡아보겠습니다. 취득세와 법무비, 명도비, 기본 수리비까지 합치면 추가 비용이 대략 1,200만 원에서 1,800만 원은 붙습니다. 오래된 빌라 투룸이면 싱크대, 도배, 장판, 욕실 실리콘, 보일러 점검만 해도 500만 원은 금방 넘어갑니다. 사진상 멀쩡해 보여도 현관문 열어보면 얘기가 달라지는 집 많습니다.
총투입금이 2억 1천만 원이라고 치고, 보증금 3천만 원에 월세 80만 원을 받는다고 해보죠. 대출을 1억 2천만 원 썼고 금리가 연 5%라면 이자만 월 50만 원입니다. 월세 80만 원에서 이자 50만 원을 빼면 30만 원 남습니다. 여기에 재산세, 수선충당 성격의 비용, 임대소득 관련 세금, 2년에 한 번 정도 들어가는 중개수수료를 월평균으로 나누면 실제 손에 남는 돈은 더 줄어듭니다.
그런데 한 달 공실이 나면 어떨까요. 월세 80만 원이 비는 게 아니라, 이자 50만 원까지 내 돈으로 나갑니다. 체감상 마이너스 130만 원입니다. 두 달 비면 260만 원입니다. 그래서 투룸월세 투자에서 공실은 단순한 빈방 문제가 아닙니다. 수익률을 통째로 갉아먹는 비용입니다.
투룸은 수요가 넓지만, 경쟁도 만만치 않습니다
투룸의 장점은 분명합니다. 원룸보다 거주 만족도가 높고, 신혼부부, 직장인 2인 가구, 아이 없는 부부, 재택근무하는 1인 가구까지 수요층이 넓습니다. 방 하나를 침실로 쓰고 다른 방을 작업실이나 드레스룸으로 쓰려는 임차인도 많아졌습니다. 그래서 입지만 괜찮으면 투룸월세는 생각보다 빨리 나갑니다.
문제는 공급도 많다는 겁니다. 빌라 밀집 지역에 가보면 비슷한 구조의 투룸이 한 번에 5개, 10개씩 나옵니다. 임차인은 냉정합니다. 같은 보증금, 같은 월세라면 엘리베이터 있는 집, 주차 되는 집, 햇빛 들어오는 집, 곰팡이 냄새 안 나는 집을 고릅니다. 집주인이 “나는 낙찰받느라 고생했으니 월세는 이 정도 받아야 해”라고 생각해도 시장은 전혀 봐주지 않습니다.
제가 현장 조사할 때는 부동산에 이렇게 물어봅니다. “이 동네 투룸 찾는 사람은 많은가요?”보다 “최근에 실제 계약된 투룸이 얼마였나요?”가 훨씬 중요합니다. 호가 90만 원짜리 매물이 열 개 있어도 실제 계약이 75만 원에 찍혔다면 수익 계산은 75만 원으로 해야 합니다. 경매 투자에서 낙관적인 숫자는 거의 항상 사고를 부릅니다.
초보가 투룸월세에서 자주 놓치는 부분
초보 투자자들이 가장 많이 놓치는 건 권리분석보다 생활 하자일 때가 많습니다. 권리상 깨끗한 물건이라고 해서 임대가 잘 되는 건 아닙니다. 반지하 냄새, 옆 건물과의 거리, 주차 스트레스, 골목 경사, 쓰레기 배출 위치 같은 것들이 월세를 깎습니다. 등기부에는 안 나오는 내용이죠.
- 전입세대 열람과 점유자 확인은 기본입니다. 누가 살고 있는지 모르면 명도 기간을 예측할 수 없습니다.
- 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다. 소액처럼 보여도 몇 달 쌓이면 수익률이 흔들립니다.
- 주변 월세는 호가가 아니라 실계약 기준으로 봐야 합니다.
- 수리비는 최소 견적보다 20~30% 여유를 둬야 합니다. 뜯어보면 추가되는 경우가 많습니다.
- 대출이자는 현재 금리만 보지 말고 1~2%포인트 올라갔을 때도 버틸 수 있어야 합니다.
특히 점유자가 있는 물건은 명도비를 너무 가볍게 보면 안 됩니다. “대화로 잘 풀면 되겠지”라고 생각하는 분들이 있는데, 현장은 늘 그렇게 흘러가지 않습니다. 이사 날짜가 밀리고, 짐이 안 빠지고, 연락이 끊기면 시간은 그대로 돈이 됩니다. 투룸월세 수익률 1% 올리려고 무리해서 낙찰받았다가 명도에서 몇백만 원 쓰면 계산이 바로 무너집니다.
그래도 투룸월세가 괜찮은 순간은 있습니다
저는 투룸월세를 무조건 피하라고 말하지 않습니다. 오히려 제대로 고르면 원룸보다 안정적인 구간이 있습니다. 역에서 도보 10분 안쪽, 평지, 주차 1대 가능, 채광 양호, 누수 이력 없음, 주변에 직장 수요나 대학병원·산업단지·업무지구가 있는 곳이라면 꽤 탄탄합니다. 이런 집은 월세를 조금 낮춰도 공실 기간이 짧습니다.
제가 선호하는 방식은 최고 월세를 노리는 게 아니라 공실을 줄이는 쪽입니다. 예를 들어 주변 시세가 보증금 3천만 원에 월 80만 원이라면 저는 집 상태를 빨리 손보고 77만 원 정도에 내놓는 걸 더 좋아합니다. 월 3만 원 더 받겠다고 두 달 비우면 손해가 큽니다. 임대업은 자존심 싸움이 아니라 현금흐름 싸움입니다.
그리고 낙찰 전에는 반드시 낮 버전과 밤 버전으로 현장을 봅니다. 낮에는 조용했던 골목이 밤에는 주차 전쟁일 수 있고, 낮에는 몰랐던 음식점 냄새나 소음이 밤에 확 느껴질 수 있습니다. 임차인은 그런 걸 매일 겪습니다. 투자자는 잠깐 보고 지나가지만, 세입자는 거기서 삽니다. 이 차이를 생각하면 물건 보는 눈이 조금 달라집니다.
투룸월세는 월세표가 아니라 버티는 힘으로 봐야 합니다
투룸월세 물건을 볼 때 저는 항상 보수적으로 계산합니다. 월세는 시세보다 5만 원 낮게, 공실은 1년에 한 달 이상, 수리비는 예상보다 넉넉하게, 대출금리는 지금보다 높게 잡습니다. 이렇게 계산해도 버티는 물건이면 입찰을 검토합니다. 반대로 숫자를 좋게 넣어야만 수익이 나는 물건은 그냥 보냅니다. 경매장에서는 안 사는 판단도 실력입니다.
10년 넘게 입찰장을 다니면서 느낀 건, 돈을 번 사람보다 오래 살아남은 사람이 더 무섭다는 겁니다. 투룸월세도 마찬가지입니다. 월세 80만 원이라는 숫자에 끌려가기보다, 공실 두 달과 수리비 700만 원이 터져도 버틸 수 있는지 먼저 봐야 합니다. 그 질문에 답이 안 나오면 아직 내 물건이 아닐 가능성이 큽니다.
