산업부동산 물건에 직접 입찰해봤더니 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다

공장 하나 보러 갔다가 하루를 다 쓴 날

얼마 전 수도권 외곽에 나온 작은 공장 물건을 보러 갔습니다. 감정가 18억대, 최저가가 한 번 떨어져 12억 후반까지 내려온 물건이었죠. 서류만 보면 꽤 괜찮아 보였습니다. 토지 면적도 넉넉했고, 건물도 오래됐지만 당장 못 쓸 정도는 아니었습니다. 그런데 현장에 가보니 느낌이 달랐습니다.

입구 도로가 애매했습니다. 지도에서는 6m 도로처럼 보였는데 실제로는 대형 화물차가 한 번에 꺾어 들어오기 어려웠습니다. 옆 공장 사장님에게 물어보니 5톤 차는 들어오지만 11톤은 기사들이 싫어한다고 하더군요. 산업부동산은 이런 데서 가격이 갈립니다. 아파트처럼 역까지 몇 분, 초등학교가 어디냐만 보는 시장이 아닙니다. 차가 들어오느냐, 전기가 버티느냐, 민원이 생기느냐가 돈입니다.

초보 때는 공장이나 창고가 싸게 나오면 눈이 갑니다. 감정가 대비 60%, 70% 이런 숫자가 먼저 보이거든요. 그런데 산업부동산은 싸게 보이는 이유가 있는 경우가 많습니다. 누가 봐도 멀쩡한 공장인데 두 번, 세 번 유찰됐다면 권리 문제보다 사용성 문제가 숨어 있을 때가 꽤 있습니다.

산업부동산은 임차인보다 업종을 먼저 봅니다

주거용 경매에서는 임차인의 대항력, 배당요구, 확정일자 같은 걸 먼저 봅니다. 물론 산업부동산도 임차인 분석은 중요합니다. 그런데 현장에서는 한 가지가 더 붙습니다. 바로 그 공간이 어떤 업종에 맞는지입니다.

예를 들어 같은 300평 창고라도 냉동창고, 물류창고, 제조공장, 단순 보관창고는 완전히 다릅니다. 바닥 하중, 층고, 전력, 진입로, 주차 동선이 맞지 않으면 임차인을 구하기 어렵습니다. 한 번은 층고가 낮은 창고를 싸게 낙찰받은 분을 봤는데, 물류업체들이 전부 보고 돌아갔습니다. 파렛트 랙을 제대로 못 세우니 임대료를 낮춰도 매력이 떨어졌던 겁니다.

제가 보는 기본 항목은 이렇습니다.

• 대형 차량 진입이 실제로 가능한지
• 건물 층고와 바닥 하중이 업종에 맞는지
• 전기 용량 증설 여지가 있는지
• 소음, 냄새, 분진 민원 가능성이 있는지
• 주변 공장들의 업종이 비슷한지

여기서 하나라도 심하게 어긋나면 낙찰가를 과감하게 낮춰야 합니다. 감정평가서에 적힌 숫자보다 현장에서 보이는 병목이 더 무섭습니다. 특히 산업부동산은 한 번 공실이 나면 2개월, 3개월이 아니라 반년 넘게 비는 일도 있습니다.

권리분석은 기본이고, 인허가가 진짜 변수입니다

공장 경매에서 등기부만 보고 들어가면 위험합니다. 토지이용계획확인원, 건축물대장, 공장등록 여부, 위반건축물 표시, 개발행위 제한까지 같이 봐야 합니다. 실제로 제가 예전에 검토했던 물건 중에는 건물 일부가 무단 증축된 상태였습니다. 겉으로는 넓어 보여서 좋아 보였지만, 매수인이 승계해서 처리해야 할 가능성이 있었습니다.

또 하나 자주 놓치는 게 폐수, 위험물, 소방 관련 문제입니다. 제조업 임차인이 들어와 있으면 설비가 꽤 그럴듯해 보입니다. 하지만 그 설비가 적법하게 설치됐는지, 허가가 이어질 수 있는지는 별개입니다. 낙찰받고 나서 기존 임차인이 나가버리면, 다음 임차인이 같은 조건으로 영업할 수 없을 수도 있습니다.

산업부동산에서는 이런 질문을 던져야 합니다. 이 건물은 지금 쓰는 방식 그대로 다음 사람도 쓸 수 있는가. 업종을 바꾸면 비용이 얼마나 드는가. 행정청에서 문제 삼을 만한 부분은 없는가. 서류 한 장으로 끝나는 일이 아닙니다. 담당 부서에 전화하고, 현장 주변 업체에 묻고, 가능하면 비슷한 업종 중개를 해본 공인중개사에게 임대 수요를 확인해야 합니다.

수익률 계산은 보수적으로 잡아야 덜 다칩니다

산업부동산 광고를 보면 연 7%, 8% 수익률이라는 말이 자주 나옵니다. 그런데 실제로 계산하면 빠지는 비용이 많습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 공실 기간, 중개보수, 대출이자, 재산세까지 넣어야 합니다. 특히 경락잔금대출 금리가 높아진 구간에서는 월세가 나와도 현금흐름이 생각보다 얇습니다.

예를 들어 13억에 낙찰받고 보증금 1억, 월세 700만 원을 예상한다고 해보죠. 겉으로는 괜찮아 보입니다. 그런데 취득 부대비용과 수리비로 7천만 원이 들어가고, 임차인 맞추는 데 4개월이 걸리면 얘기가 달라집니다. 대출 8억을 썼다면 이자만 해도 매달 부담이 큽니다. 월세 700만 원이 전부 내 돈처럼 보이면 안 됩니다.

저는 산업부동산을 볼 때 최소 세 가지 시나리오를 잡습니다. 바로 임대되는 경우, 6개월 공실인 경우, 임대료를 15% 낮춰야 하는 경우입니다. 셋 중 두 번째와 세 번째에서도 버틸 수 있으면 입찰을 검토합니다. 가장 좋은 숫자 하나만 보고 들어가면 낙찰받는 순간부터 마음이 급해집니다.

초보가 피해야 할 산업부동산 물건

경험이 적다면 처음부터 너무 특수한 물건은 피하는 게 낫습니다. 도축장, 폐기물 관련 시설, 도장공장, 화학물질 취급 시설처럼 업종 의존도가 높은 물건은 수요층이 좁습니다. 임차인을 바꾸기도 어렵고, 민원이나 허가 문제가 따라붙을 가능성도 큽니다.

또 토지가 넓어 보이는데 실제 활용 면적이 작거나, 진입로가 사도인 물건도 조심해야 합니다. 사도는 단순히 길이 있다는 뜻이 아닙니다. 사용 관계, 포장 상태, 통행 분쟁 가능성을 봐야 합니다. 경매 초보가 이런 문제를 감으로 처리하면 안 됩니다.

제가 초보라면 이런 물건부터 보겠습니다. 수도권 또는 지방 핵심 산업단지 인근, 2차선 이상 도로 접근이 무난한 곳, 범용 창고나 단순 제조가 가능한 건물, 위반건축물 표시가 없고 임대 사례가 확인되는 물건입니다. 수익률이 아주 높지 않아도 매도와 임대가 쉬운 물건이 오래 버팁니다.

산업부동산은 잘 잡으면 주거용보다 임대 기간이 길고 관리도 단순할 수 있습니다. 반대로 잘못 잡으면 매수자도 임차인도 좁아서 빠져나오기 힘듭니다. 저는 공장이나 창고를 볼 때마다 숫자보다 현장 동선을 먼저 봅니다. 화물차가 자연스럽게 들어오고, 사람이 일하기 편하고, 다음 임차인이 머릿속에 그려지는 물건. 그런 물건은 비싸 보여도 이유가 있고, 싸 보이는 물건은 대개 현장에서 그 이유를 말해줍니다.