재건축재개발 물건 직접 입찰해봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 것들

법원 복도에서 분위기만 보고 들어가면 늦습니다

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 재건축재개발 구역 안 빌라 하나를 두고 사람들이 꽤 몰렸습니다. 감정가 대비 최저가가 낮아 보였고, 주변 신축 아파트 시세만 보면 당장 몇 천만 원은 남을 것처럼 보였거든요. 그런데 저는 입찰표를 쓰다가 멈췄습니다. 권리관계보다 더 찜찜했던 건 조합 진행 단계와 추가분담금이었습니다.

초보 투자자분들이 재건축재개발 물건을 볼 때 가장 많이 하는 실수가 있습니다. 지금 낙찰가와 미래 신축 시세만 비교합니다. 예를 들어 3억에 낙찰받고 나중에 6억짜리 아파트를 받는다고 생각하는 식입니다. 하지만 실제 현장에서는 그 사이에 추가분담금, 이주비 이자, 조합원 지위 문제, 명도, 사업 지연, 세금이 끼어듭니다. 계산표가 순식간에 달라집니다.

제가 예전에 본 물건 중 하나는 서울 외곽 재개발 구역의 다세대였습니다. 겉으로는 권리산정기준일도 지나 있고, 조합 설립인가까지 나서 좋아 보였습니다. 근데 등기와 조합 자료를 맞춰보니 조합원 지위 승계가 애매했습니다. 매각물건명세서만 보고 들어갔으면 낙찰받고도 입주권을 못 받는 상황까지 갈 수 있었습니다. 이런 물건은 싸서 위험한 게 아니라, 위험해서 싸게 보이는 경우가 많습니다.

재건축재개발 물건은 단계별로 완전히 다른 게임입니다

재건축재개발은 이름은 비슷해도 진행 단계에 따라 리스크가 다릅니다. 구역 지정 전후, 추진위 단계, 조합 설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거, 일반분양까지 각각 돈의 성격이 바뀝니다. 초보가 가장 위험한 구간은 말만 무성하고 서류가 부족한 초기 단계입니다. 기대감은 큰데 확정된 숫자는 별로 없습니다.

조합 설립인가 전 물건

이 단계는 기대감으로 가격이 먼저 움직입니다. 주변 중개업소에서는 “여기 곧 갑니다”라는 말을 자주 합니다. 그런데 곧 간다는 말은 법적 일정이 아닙니다. 토지등소유자 동의율, 반대 세력, 구역 해제 가능성까지 봐야 합니다. 2년이면 될 줄 알았던 곳이 7년 넘게 멈추는 것도 봤습니다.

사업시행인가 이후 물건

이때부터는 사업 윤곽이 조금 더 보입니다. 용적률, 세대수, 기반시설 부담 같은 것들이 숫자로 나오기 시작합니다. 그래도 안심하긴 이릅니다. 감정평가액과 종전자산평가액이 낮게 나오면 내가 생각한 것보다 분담금이 커질 수 있습니다. 입찰가 4억, 예상 분담금 1억으로 봤던 물건이 실제로는 분담금 1억 8천만 원까지 튀는 경우도 있습니다.

관리처분인가 이후 물건

초보에게는 그나마 계산이 쉬운 구간입니다. 조합원 분양가, 권리가액, 추정 분담금이 어느 정도 보이기 때문입니다. 하지만 이 단계 물건은 이미 시장이 알고 있습니다. 싸게 낙찰받기 어렵습니다. 명도와 이주비 승계 조건도 꼼꼼히 봐야 하고, 소유자가 조합에 납부하지 않은 금액이 있는지도 확인해야 합니다.

제가 현장에서 먼저 보는 체크포인트

저는 재건축재개발 경매 물건을 보면 감정가보다 먼저 조합 관련 서류를 찾습니다. 그리고 현장 중개업소 말은 참고만 합니다. 중개업소가 나쁘다는 뜻이 아닙니다. 다만 그분들은 거래가 목적이고, 저는 손실을 피하는 게 목적입니다. 보는 방향이 다릅니다.

• 권리산정기준일 이후 쪼개기 지분인지 확인합니다.
• 조합원 지위 승계가 가능한 물건인지 봅니다.
• 현금청산 대상이 될 가능성이 있는지 따집니다.
• 관리처분인가 여부와 분담금 자료를 확인합니다.
• 이주비 대출 승계 조건과 이자 부담을 계산합니다.
• 점유자가 누구인지, 명도 난도가 어느 정도인지 봅니다.
• 취득세, 양도세, 보유기간, 대출 한도를 같이 넣어 봅니다.

특히 현금청산 가능성은 초보가 꼭 조심해야 합니다. 입주권을 기대하고 낙찰받았는데 현금청산이면 판이 완전히 달라집니다. 낙찰가보다 청산금이 낮으면 손실이 바로 확정됩니다. 게다가 소송까지 가면 시간과 비용이 같이 묶입니다.

또 하나, 재건축재개발 물건은 대출 상담도 일반 아파트처럼 보면 안 됩니다. 경락잔금대출이 된다고 해도 조합원 지위, 사업 단계, 담보 평가, 임차인 권리관계에 따라 한도가 달라집니다. 입찰 전에는 최소 두 군데 이상 금융기관에 물어보는 편이 낫습니다. 저는 보수적으로 낙찰가의 50~60% 수준만 대출 가능하다고 놓고 계산합니다. 더 나오면 다행이고, 덜 나오면 입찰 자체가 흔들립니다.

수익 계산은 신축 시세가 아니라 총투입금으로 해야 합니다

재건축재개발 물건을 보는 분들이 “나중에 신축 되면 얼마예요?”를 많이 묻습니다. 물론 중요합니다. 하지만 그 질문보다 먼저 나와야 하는 건 “내 돈이 총 얼마 묶이나”입니다. 낙찰가만 투자금이 아닙니다.

예를 들어 낙찰가가 3억 5천만 원인 빌라가 있다고 해보겠습니다. 취득세와 법무비용 등 초기 비용이 약 1천만 원, 명도비와 체납 관리비가 500만 원, 추가분담금이 1억 2천만 원, 사업 지연 3년 동안 금융비용이 3천만 원이라고 치면 총투입금은 벌써 5억 500만 원 근처까지 올라갑니다. 나중에 신축 시세가 5억 8천만 원이라면 겉보기 차익은 7천만 원 정도입니다. 그런데 양도세, 중개수수료, 보유 리스크까지 빼면 생각보다 얇습니다.

반대로 낙찰가가 조금 높아 보여도 사업 단계가 명확하고 분담금이 안정적이며 명도가 쉬운 물건이 더 나을 때도 있습니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 모르는 비용을 줄이는 게임에 가깝습니다. 제가 10년 넘게 다니며 느낀 건, 크게 버는 사람보다 크게 잃지 않는 사람이 오래 남는다는 점입니다.

초보가 피해야 할 재건축재개발 물건

재건축재개발이라고 다 기회는 아닙니다. 입찰장에서 분위기가 뜨겁다고 좋은 물건도 아닙니다. 오히려 초보일수록 사람들이 몰리는 물건보다 사람들이 왜 조심하는지부터 봐야 합니다.

• 조합원 지위 승계 여부가 불명확한 물건
• 권리산정기준일 이후 지분이 복잡하게 나뉜 물건
• 점유자가 강하게 버티고 있고 이주 협의가 꼬인 물건
• 추가분담금 자료가 없거나 말이 계속 바뀌는 물건
• 사업 단계는 초기인데 이미 시세가 기대감을 대부분 반영한 물건
• 대출 가능 여부를 확인하지 않고 잔금 계획이 빠듯한 물건

저라면 초보에게 처음부터 재건축재개발 경매를 권하지는 않습니다. 일반 주거용 물건으로 권리분석과 명도, 잔금 흐름을 한두 번 겪어본 뒤 들어가는 편이 훨씬 낫습니다. 재건축재개발은 맞으면 수익이 크지만, 틀리면 시간이 길고 손실도 무겁습니다. 실수 하나가 몇 달짜리 문제가 아니라 몇 년짜리 문제가 됩니다.

그래도 꼭 들어가겠다면 욕심을 줄여야 합니다. 예상 수익을 크게 잡기보다 최악의 경우에도 버틸 수 있는지 봐야 합니다. 입찰가를 쓸 때는 주변 사람들이 얼마를 쓸지보다, 내가 감당 가능한 총투입금이 얼마인지가 먼저입니다. 현장에서 오래 살아남은 투자자들은 생각보다 화려하지 않습니다. 숫자를 보수적으로 잡고, 애매한 물건은 그냥 보내는 사람들이 결국 다음 기회를 잡습니다.