카페매매 계약서에 사인하기 전, 권리금보다 먼저 본 것들
카페매매 물건을 보러 갔다가 냉장고보다 등기부를 먼저 봤습니다
얼마 전 지인이 카페 하나를 인수하겠다고 연락이 왔습니다. 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원, 권리금 6,500만 원짜리 동네 카페였습니다. 사진으로 보면 예뻤습니다. 머신도 좋아 보였고, 인테리어도 아직 쓸 만했습니다. 그런데 저는 매장 사진보다 임대차계약서, 건축물대장, 등기부등본부터 달라고 했습니다. 카페매매에서 제일 위험한 건 커피맛이 아니라, 내가 산다고 믿은 권리가 실제로는 내 것이 아닐 때입니다.
초보자는 보통 매출표와 권리금부터 봅니다. 하루 매출 50만 원, 월매출 1,500만 원, 순수익 400만 원 이런 숫자가 먼저 눈에 들어오죠. 그런데 현장에서 보면 그 숫자보다 더 중요한 게 있습니다. 임대인이 임차권 양도를 동의하는지, 남은 계약기간이 얼마나 되는지, 업종 제한은 없는지, 불법 증축이나 용도 문제가 있는지입니다. 이걸 놓치면 장사 시작도 전에 돈이 묶입니다.
권리금 6,500만 원이 싼지 비싼지는 매출표만 보면 안 됩니다
카페매매에서 권리금은 크게 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나눠 봅니다. 시설권리금은 머신, 제빙기, 냉장고, 테이블, 간판, 인테리어 같은 유형 자산입니다. 그런데 감정적으로 보면 안 됩니다. 3년 된 에스프레소 머신을 새 기계 가격 기준으로 계산하면 안 되죠. 중고 시세로 다시 찍어봐야 합니다.
제가 보는 방식은 단순합니다. 먼저 실제로 가져갈 수 있는 장비 목록을 적습니다. 그다음 중고 거래가 가능한 가격으로 낮춰 봅니다. 1,200만 원짜리 머신이라고 해도 4년 굴렀고 관리 이력이 불분명하면 300만 원도 애매할 수 있습니다. 냉장고, 쇼케이스, 그라인더도 마찬가지입니다. 인테리어는 더 냉정하게 봐야 합니다. 내 취향이 아니면 철거비가 됩니다.
영업권리금은 더 까다롭습니다. 매출이 진짜인지 확인해야 하니까요. 포스 매출만 볼 게 아니라 카드 매출, 배달앱 정산내역, 원재료 매입자료, 임대료 이체내역까지 같이 봐야 합니다. 매출 1,500만 원이라고 했는데 원두, 우유, 디저트 매입비가 지나치게 낮으면 이상합니다. 반대로 직원 인건비를 빼고 순수익을 말하는 경우도 많습니다. 사장이 하루 12시간 서 있는 매장이라면 그 노동값도 비용입니다.
임대차 조건이 카페매매의 절반입니다
카페는 입지가 중요합니다. 그런데 입지보다 먼저 봐야 할 게 임대차 조건입니다. 특히 기존 임차인이 남은 계약기간 6개월짜리 매장을 권리금 붙여 넘기는 경우가 있습니다. 새로 들어가는 사람이 임대인과 재계약을 확정하지 못하면 권리금은 거의 허공에 뜹니다.
제가 지인에게 제일 먼저 물은 것도 이겁니다. 임대인이 신규 임차인을 받아준다고 직접 말했는지, 보증금과 월세를 그대로 유지하는지, 계약기간은 몇 년인지. 구두로 들었다는 말은 믿지 않습니다. 임대인과 직접 통화하고, 가능하면 특약에 남겨야 합니다. 예를 들면 기존 시설물 승계 범위, 원상복구 책임, 간판 사용, 전기 증설 여부 같은 내용입니다.
- 임대인 동의 없는 권리금 계약은 위험합니다.
- 남은 계약기간이 짧으면 권리금 회수가 어려울 수 있습니다.
- 월세 인상 조건이 있으면 실제 수익률이 달라집니다.
- 원상복구 범위를 안 보면 나갈 때 큰돈이 나갑니다.
상가임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호라는 말이 있지만, 현장에서는 다툼이 생기면 시간과 비용이 듭니다. 초보가 법 조항 하나 믿고 들어가기에는 부담이 큽니다. 법으로 싸워서 이기는 것보다, 애초에 싸울 일을 줄이는 게 낫습니다.
경매 투자자 눈으로 보면 카페매매도 권리분석입니다
저는 경매 물건 볼 때 등기부, 점유자, 임차인, 배당관계부터 봅니다. 카페매매도 크게 다르지 않습니다. 다만 등기부 위의 권리만 보는 게 아니라, 영업 현장의 권리까지 같이 봐야 합니다. 상호를 그대로 쓸 수 있는지, 인스타그램 계정은 넘겨주는지, 네이버 플레이스 권한은 이전 가능한지, 단골 고객 데이터는 어떻게 되는지 같은 것들입니다.
특히 프랜차이즈 카페는 더 조심해야 합니다. 가맹본부 승인이 필요한지, 교육비나 양도 수수료가 있는지, 인테리어 리뉴얼 요구가 있는지 확인해야 합니다. 어떤 경우에는 권리금보다 리뉴얼 비용이 더 크게 나옵니다. 개인 카페라고 안전한 것도 아닙니다. 디저트 납품처, 로스팅 업체, 배달 플랫폼 평점, 주변 경쟁 매장 변화까지 봐야 합니다.
제가 예전에 본 물건 중에는 월매출 2,000만 원이라고 광고한 카페가 있었습니다. 숫자만 보면 괜찮아 보였죠. 그런데 근처 대형 베이커리 카페가 오픈 예정이었고, 기존 매출의 30%가 단체 주문이었습니다. 그 단체 주문은 사장 개인 인맥에서 나온 것이었습니다. 새 주인이 들어가면 그대로 이어진다는 보장이 없었습니다. 이런 매장은 장부가 아니라 관계를 산다는 착각을 하기 쉽습니다.
초보가 카페매매에서 꼭 따져야 할 돈
카페를 인수할 때 권리금과 보증금만 준비하면 된다고 생각하면 계산이 틀어집니다. 실제로는 추가 비용이 계속 붙습니다. 사업자 등록, 간판 수정, 메뉴판 교체, 소모품, 초기 원재료, 카드단말기, 배달앱 세팅, 위생교육, 보험, 세무대리 비용까지 있습니다. 여기에 예상보다 매출이 낮은 첫 3개월 버틸 돈도 있어야 합니다.
예를 들어 권리금 6,500만 원, 보증금 3,000만 원이면 9,500만 원으로 끝날 것 같지만 실제 투입금은 1억 1,000만 원을 넘기 쉽습니다. 간단한 보수공사 500만 원, 초기 재고 300만 원, 광고와 오픈 행사 200만 원, 예비 운영자금 1,000만 원만 잡아도 그렇습니다. 월세 180만 원 매장이라면 관리비, 전기료, 수도료까지 합쳐 고정비가 250만 원 이상 나올 수 있습니다.
여기서 손익분기점을 계산해야 합니다. 객단가 5,000원, 원가율 35%, 월 고정비 500만 원이라고 치면 최소 월매출 770만 원 안팎은 나와야 숨을 쉽니다. 직원까지 쓰면 숫자는 확 올라갑니다. 그래서 저는 카페매매를 볼 때 낙관 매출이 아니라 버티는 매출을 봅니다. 비 오는 평일, 방학 시즌, 주변 공사 기간에도 버틸 수 있는지 보는 겁니다.
계약서 쓰기 전 현장에서 확인한 것들
지인에게는 계약 전에 세 번 가보라고 했습니다. 평일 오전, 평일 점심 이후, 주말 오후. 사장이 보여주는 시간대 말고 손님 흐름이 약한 시간까지 봐야 합니다. 테이블 회전, 테이크아웃 비중, 주변 유동인구, 주차 가능 여부를 직접 봐야 숫자가 현실이 됩니다.
그리고 권리양도양수계약서에는 대충 쓰면 안 됩니다. 인수 장비 목록을 모델명까지 적고, 고장 여부를 확인해야 합니다. 미지급 세금이나 공과금, 직원 퇴직금, 상품권·쿠폰·선결제 잔액도 체크해야 합니다. 기존 고객이 선결제한 금액이 있는데 새 주인이 모르고 인수하면 작은 폭탄이 됩니다.
- 포스 매출과 통장 입금 내역이 맞는지 본다.
- 임대인과 직접 만나 재계약 조건을 확인한다.
- 시설물 목록과 상태를 사진으로 남긴다.
- 원상복구 책임이 누구에게 있는지 특약에 적는다.
- 인수 후 3개월 운영자금을 따로 남긴다.
카페매매는 예쁜 공간을 사는 일이 아닙니다. 임대차 권리, 장비 가치, 실제 매출, 운영 체력을 한꺼번에 사는 일입니다. 경매장에서 배운 것도 결국 같습니다. 싸 보이는 물건은 왜 싼지 먼저 의심해야 합니다. 돈을 버는 물건보다, 돈을 잃지 않을 물건을 고르는 눈이 먼저입니다. 저는 카페를 인수하려는 초보라면 첫 계약보다 첫 포기가 더 값진 경험이 될 때도 많다고 봅니다.
