김해 진영리 토지 경매, 7회 유찰 2천만

한줄 요약

7회 유찰로 최저입찰가가 감정가의 20%로 떨어진 김해 진영리의 주거나지.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진영읍 진영리 101-29

경상남도 김해시 진영읍 진영리에 위치한 이 토지는 면적이 273㎡(약 82.6평)으로 주거나지로 이용되고 있습니다. 주변은 주택과 상업시설이 혼재되어 있는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 하지만 솔직히 말하면, 교통 편의성은 다소 떨어지는 편입니다. 주위에 건축자재가 흩어져 있고, 이동이 용이한 콘테이너와 가치가 낮은 제시외건물이 있어 정리 작업이 필요할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 3,295만원에서 시작했지만, 7회 유찰을 거치며 2,788만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 80% 할인된 가격입니다. 인근 유사 토지의 시세와 비교했을 때 상당한 할인율이지만, 이런 경우에는 그만큼 리스크가 있다는 신호일 수도 있습니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 2,927만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 5월 29일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부나 현황조사를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 특히 건축자재와 콘테이너가 어떤 영향을 미칠지 미리 파악하는 것이 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 7회 유찰이란 건 뭔가 문제가 있다는 뜻입니다. 하지만, 그만큼 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회이기도 합니다. 김해 지역의 발전 가능성과 주변 환경을 고려했을 때 장기적으로 봤을 때는 나쁘지 않은 선택일 수 있습니다. 다만, 예상 수익률을 따져 볼 때 추가 정비 비용과 시간 소모를 반드시 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 7회 유찰된 점을 감안하면, 경쟁자가 많지 않을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가를 약간 상회하는 3천만원 내외로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2,922만원이 될 것으로 예상되며, 입찰 전 꼼꼼한 권리분석과 현장 답사는 필수입니다.