공매 물건 직접 따라가봤더니, 싸 보이는 가격 뒤에 숨어 있던 진짜 비용
얼마 전 초보 투자자 한 분이 공매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 2억 4천만 원짜리 아파트가 1억 6천만 원대까지 내려와 있었고, 사진만 보면 상태도 나쁘지 않았습니다. 그분 말이 이랬습니다. “이 정도면 그냥 낙찰받아도 되는 거 아닌가요?” 솔직히 이런 말 들으면 저는 먼저 등기부보다 현장부터 떠올립니다. 공매는 화면에 보이는 숫자만 보고 덤비면 생각보다 아픈 값을 치릅니다.
공매가 경매보다 쉬워 보이는 이유
공매는 한국자산관리공사 온비드에서 진행되는 경우가 많습니다. 법원 경매처럼 새벽부터 입찰장에 갈 필요도 없고, 인터넷으로 입찰할 수 있습니다. 그래서 처음 보는 분들은 경매보다 깔끔하고 편하다고 느낍니다.
그런데 편하다는 말과 쉽다는 말은 다릅니다. 공매는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 금융기관 매각 물건 등 성격이 섞여 있습니다. 물건마다 권리관계와 인도 방식이 다르고, 명도 난이도도 제각각입니다. 특히 압류재산 공매는 체납 세금이 얽혀 있는 경우가 많아서 배분 구조를 제대로 봐야 합니다.
제가 예전에 본 빌라 물건은 최저입찰가가 감정가의 65% 수준까지 떨어져 있었습니다. 숫자만 보면 좋아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 엘리베이터 없는 5층, 누수 흔적, 주변 전세 수요 약함, 점유자는 연락이 안 되는 상황이었습니다. 낙찰가만 싸게 받는다고 돈을 버는 구조가 아니었습니다.
공매에서 먼저 보는 건 가격이 아니라 점유와 권리
초보가 가장 많이 착각하는 지점이 있습니다. “공매니까 나라가 파는 거고, 문제 있으면 알아서 처리해주겠지.” 아닙니다. 낙찰받은 뒤 점유자를 내보내는 일, 체납 관리비 확인, 잔금 마련, 수리, 재매각 판단은 결국 낙찰자 몫입니다.
저는 공매 물건을 볼 때 최소한 세 가지는 먼저 확인합니다.
- 등기부상 말소기준권리와 인수될 권리가 있는지
- 매각물건명세나 공고문에 점유 관계가 어떻게 적혀 있는지
- 현장 시세와 실제 매도 가능 가격이 얼마나 차이 나는지
공매는 법원 경매의 매각물건명세서처럼 익숙한 형식만 있는 게 아닙니다. 공고문, 재산명세, 감정평가서, 사진, 유의사항을 따로따로 읽어야 하는 경우가 많습니다. 여기서 한 줄을 놓치면 예상치 못한 비용이 생깁니다.
예를 들어 대항력 있는 임차인이 있는데 보증금 일부를 인수해야 하는 구조라면, 낙찰가가 낮아도 실제 매입가는 확 올라갑니다. 1억 5천만 원에 낙찰받았는데 인수 보증금이 4천만 원이면 내 계산상 매입가는 이미 1억 9천만 원입니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 수리비까지 붙으면 처음 봤던 “싼 가격”은 금방 사라집니다.
현장에 가면 숫자가 다르게 보입니다
공매 초보에게 제가 자주 하는 말이 있습니다. 책상에서 수익률 20% 나오는 물건은 현장에 가면 7%로 줄어들고, 전화 몇 통 돌리면 3%가 되기도 합니다. 이건 과장이 아닙니다.
한번은 수도권 외곽의 소형 아파트 공매 물건을 검토한 적이 있습니다. 온비드 사진으로는 깔끔했고, 주변 실거래도 1억 8천만 원 안팎으로 보였습니다. 최저입찰가는 1억 3천만 원대였습니다. 겉으로는 괜찮았습니다.
그런데 현장 부동산 세 군데를 돌며 물어보니 분위기가 달랐습니다. 같은 단지라도 동과 층에 따라 매수 문의가 크게 갈렸고, 해당 물건 라인은 주차 민원이 심하다는 말을 들었습니다. 또 최근 거래된 1억 8천만 원짜리는 올수리된 집이었고, 이 물건은 내부 확인이 어려운 점유 상태였습니다. 수리비를 1천만 원만 잡아도 계산이 빡빡해졌습니다.
공매는 사진이 적거나 오래된 경우가 많습니다. 감정평가서의 사진도 현재 상태를 보장하지 않습니다. 누수, 곰팡이, 보일러 상태, 불법 구조 변경, 체납 관리비는 화면 밖에 있습니다. 그래서 저는 최소한 낮과 저녁 두 번은 현장을 봅니다. 낮에는 건물 상태를 보고, 저녁에는 주차와 거주 분위기를 봅니다.
잔금과 명도, 여기서 초보가 제일 흔들립니다
낙찰받고 나면 그때부터 진짜 돈이 움직입니다. 입찰보증금은 시작일 뿐입니다. 잔금 기한 안에 돈을 맞춰야 하고, 대출이 생각보다 적게 나올 수도 있습니다. 공매 물건은 금융기관마다 취급 기준이 다르고, 점유나 권리 문제가 있으면 대출 상담 단계에서 말이 바뀌기도 합니다.
예전에 한 투자자가 낙찰가 2억 1천만 원짜리 공매 아파트를 받았습니다. 본인은 대출 70%를 예상했는데, 은행에서는 내부 상태 확인 불가와 선순위 이슈 때문에 55% 수준을 이야기했습니다. 차액 3천만 원 넘게 갑자기 마련해야 했습니다. 결국 급하게 신용대출까지 얹었고, 명도 기간이 길어지면서 이자 부담이 커졌습니다.
명도도 숫자로 잡아야 합니다. 점유자가 협조적이면 이사비 몇백만 원으로 끝날 수 있지만, 연락이 안 되거나 감정이 상한 상태면 시간이 길어집니다. 그동안 대출 이자, 관리비, 재산세, 기회비용이 계속 나갑니다. 수익 계산할 때 명도비 0원으로 넣는 건 경험상 너무 낙관적입니다.
제가 공매 입찰 전에 적어두는 기준
공매는 좋은 기회가 분명히 있습니다. 경쟁이 덜한 물건도 있고, 경매보다 조용히 지나가는 물건도 있습니다. 다만 그건 준비한 사람에게만 기회입니다. 저는 입찰 전 메모장에 숫자를 꽤 냉정하게 적습니다.
- 보수적인 매도 가능가
- 낙찰 목표가와 절대 넘지 않을 가격
- 취득세, 법무비, 중개수수료, 보유세
- 수리비와 명도비 예상액
- 대출 불발 시 필요한 현금
- 6개월 이상 보유할 때 버틸 수 있는 이자
여기까지 적었는데도 남는 금액이 작다면 저는 입찰하지 않습니다. 남들이 보기엔 아깝다고 할 때도 있습니다. 그런데 공매에서 안 사서 잃는 돈은 없습니다. 잘못 사서 묶이는 돈이 무섭습니다.
특히 초보라면 첫 물건부터 특수권리, 유치권 주장, 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 지분 물건 같은 쪽으로 들어갈 필요가 없습니다. 그런 물건은 수익이 커 보이는 대신 실수 한 번의 비용도 큽니다. 처음에는 아파트나 소형 주거용처럼 시세 확인이 쉬운 물건, 점유 관계가 비교적 단순한 물건부터 보는 게 낫습니다.
공매는 클릭 몇 번으로 입찰할 수 있어서 가볍게 느껴집니다. 하지만 실제로는 내 돈, 내 대출, 내 시간이 들어가는 투자입니다. 싸다는 이유 하나로 들어가면 현장에서 바로 티가 납니다. 저는 아직도 입찰 전날 밤에는 계산표를 다시 봅니다. 10년을 해도 불안해서가 아니라, 그 불안이 돈을 지켜준다는 걸 여러 번 겪었기 때문입니다.
