꼬마빌딩매매 현장에 직접 다녀보니, 숫자보다 먼저 보이는 것들
입구에서 이미 반은 보입니다
얼마 전 서울 외곽 역세권 뒤편에 나온 꼬마빌딩매매 물건을 보러 갔습니다. 매물 설명에는 ‘수익률 우수’, ‘공실 걱정 없음’, ‘향후 개발 기대’ 같은 말이 붙어 있었죠. 그런데 현장에 도착해서 5분 정도 서 있어 보니 느낌이 달랐습니다. 1층 점포 앞 유동인구가 생각보다 얕았고, 건물 뒤편 골목은 차량 진입이 불편했습니다. 이런 건 엑셀 표에는 잘 안 나옵니다.
꼬마빌딩은 아파트처럼 같은 단지, 같은 평형으로 비교하기가 어렵습니다. 대지 모양, 도로 폭, 임차인 구성, 주차, 건물 연식, 불법 증축 여부까지 전부 다릅니다. 그래서 매매가만 보고 싸다 비싸다 판단하면 위험합니다. 30억짜리 건물이 25억에 나왔다고 무조건 싼 게 아니고, 35억에 나왔어도 임대료 안정성과 토지 가치가 받쳐주면 오히려 덜 불안한 경우도 있습니다.
수익률 숫자는 생각보다 잘 꾸며집니다
초보 투자자들이 꼬마빌딩매매에서 가장 많이 보는 게 월세와 수익률입니다. 예를 들어 매매가 28억, 보증금 2억, 월세 1,100만 원이면 겉으로는 꽤 좋아 보입니다. 단순 계산으로 연 임대료 1억 3,200만 원이니까요. 그런데 여기서 끝내면 안 됩니다.
건물에는 생각보다 빠지는 돈이 많습니다. 재산세, 종합부동산세 가능성, 보험료, 엘리베이터 유지비, 소방 점검, 정화조, 관리 인건비, 중개보수, 법무비, 취득세, 대출이자까지 봐야 합니다. 특히 오래된 건물은 방수, 배관, 외벽, 전기 용량 문제로 한 번에 2천만 원, 5천만 원이 나갈 수 있습니다. 제가 예전에 본 물건 중에는 매도인이 ‘현재 만실’이라고 했는데, 2층 임차인이 계약 만료 3개월 뒤 나가기로 이미 구두 합의를 한 상태였습니다. 서류에는 안 보였고, 현장 탐문하다 알게 된 내용이었습니다.
- 월세가 실제 입금되는 금액인지 확인
- 부가세 별도인지 포함인지 확인
- 관리비를 임차인이 부담하는 구조인지 확인
- 임대차계약서의 만기와 갱신 가능성 확인
- 공실 발생 시 버틸 현금흐름 계산
수익률 4%라고 들었는데 실제 보유비용과 수선비를 넣으면 2%대로 내려가는 경우가 흔합니다. 반대로 지금 수익률은 낮아도 대지 지분이 좋고 도로 조건이 좋아 장기적으로 괜찮은 물건도 있습니다. 숫자는 출발점이지, 판단 자체가 되면 안 됩니다.
권리분석은 경매 물건만 하는 게 아닙니다
저는 경매를 오래 해서 그런지 일반 꼬마빌딩매매를 볼 때도 등기부부터 봅니다. 중개사가 좋은 물건이라고 해도 등기부, 건축물대장, 토지이용계획, 임대차계약서는 직접 맞춰봐야 합니다. 특히 근저당권이 많이 설정돼 있거나, 가압류·가처분 흔적이 있던 물건은 매도인의 자금 사정을 따져봐야 합니다. 잔금일에 말이 바뀌는 경우가 있습니다.
건축물대장도 중요합니다. 현장에는 5층처럼 보이는데 대장상 4층인 경우, 옥탑을 사무실처럼 쓰는 경우, 주차장을 창고로 막아둔 경우가 있습니다. 이런 부분은 매수 후 원상복구 명령이나 이행강제금으로 돌아올 수 있습니다. 싸게 샀다고 좋아했는데 나중에 불법 용도 변경 때문에 임차인을 내보내야 한다면 그게 진짜 비용입니다.
제가 현장에서 꼭 보는 서류
- 등기부등본: 소유권, 근저당, 압류, 가처분 확인
- 건축물대장: 위반건축물 여부, 용도, 면적 확인
- 토지이용계획확인원: 용도지역, 도로, 제한사항 확인
- 임대차계약서: 보증금, 월세, 만기, 특약 확인
- 관리비 내역: 실제 운영비와 체납 여부 확인
이 중 하나라도 말과 서류가 다르면 저는 속도를 늦춥니다. 좋은 물건은 빨리 잡아야 한다는 말도 맞지만, 급하게 잡은 물건이 10년을 괴롭힐 수도 있습니다.
대출이 많이 나온다고 좋은 물건은 아닙니다
꼬마빌딩매매 상담을 하다 보면 “대출 몇 퍼센트까지 나오나요?”를 먼저 묻는 분들이 많습니다. 이해는 됩니다. 자기자본 8억으로 30억 건물을 살 수 있다면 눈이 가죠. 그런데 금리가 조금만 올라가도 월세 대부분이 이자로 빠져나갑니다. 공실이 한 층만 생겨도 바로 압박이 옵니다.
예를 들어 월 임대료가 900만 원이고 대출이자가 월 650만 원이면 남는 돈이 250만 원처럼 보입니다. 하지만 세금, 수선비, 공실 준비금까지 빼면 실제 현금흐름은 거의 없습니다. 이 상태에서 1층 임차인이 나가면 버티는 게임이 됩니다. 건물 투자는 매수하는 순간부터 운영업입니다. 임차인 응대, 시설 보수, 임대료 협상, 세무 처리까지 전부 따라옵니다.
저라면 최소 6개월에서 1년 정도의 이자와 운영비는 현금으로 따로 둡니다. 빌딩은 매도하고 싶다고 바로 팔리는 물건이 아닙니다. 매수자도 대출, 임대차, 권리관계를 따지기 때문에 거래 기간이 길어질 수 있습니다.
초보자는 예쁜 건물보다 덜 아픈 건물을 봐야 합니다
외관 리모델링이 잘 된 건물은 눈에 잘 들어옵니다. 통유리, 깔끔한 간판, 새 엘리베이터가 있으면 괜히 안정적으로 보이죠. 그런데 초보자라면 예쁜 건물보다 문제가 적은 건물을 먼저 봐야 합니다. 도로가 넓고, 임차인이 오래 있었고, 불법 구조가 없고, 주변 임대 수요가 꾸준한 건물이 훨씬 편합니다.
제가 초보자에게 피하라고 말하는 물건도 있습니다. 임차인이 전부 단기 업종인 건물, 유흥·불법 영업 가능성이 있는 건물, 주차 민원이 잦은 건물, 매도인이 임대료를 최근에 갑자기 올려 수익률을 좋아 보이게 만든 건물입니다. 이런 물건은 매수 전에는 좋아 보이지만 인수 후 손이 많이 갑니다.
꼬마빌딩매매는 큰돈을 넣는 일입니다. ‘남들도 산다’는 말보다 내 자금으로 몇 달을 버틸 수 있는지가 더 중요합니다. 저는 아직도 물건을 볼 때 낮과 밤을 나눠서 가 봅니다. 평일 점심, 퇴근 시간, 주말 분위기가 다릅니다. 그 건물 앞에 20분만 서 있어도 서류가 말하지 않는 게 보입니다. 좋은 건물을 고르는 일은 화려한 수익률을 찾는 일이 아니라, 오래 들고 있어도 잠을 덜 설치는 물건을 찾는 일에 가깝습니다.
