주택매매 싸게 하려다 경매 물건까지 뒤져본 진짜 이야기
얼마 전 상담한 신혼부부가 딱 이랬습니다
얼마 전 법원 앞 커피숍에서 신혼부부 한 팀을 만났습니다. 전용 59㎡ 아파트를 사려고 6개월째 돌아다녔는데, 매매가는 계속 버겁고 전세는 불안하다고 하더군요. 그러다 경매로 사면 시세보다 2천만 원은 싸게 살 수 있다는 말을 듣고 제게 물건을 들고 왔습니다.
물건 자체는 좋아 보였습니다. 감정가 4억 2천만 원, 1회 유찰 후 최저가 3억 3,600만 원. 같은 단지 일반 매매 호가는 4억 초반. 겉으로 보면 입찰만 잘하면 차익이 생기는 구조처럼 보였죠. 그런데 등기부와 매각물건명세서를 같이 보니 임차인이 있었고, 대항력 있는 전입일이 근저당보다 앞섰습니다. 보증금 1억 8천만 원. 이걸 인수하면 싸게 사는 게 아니라 비싸게 떠안는 거래가 됩니다.
주택매매를 할 때 초보가 가장 많이 놓치는 게 바로 이 지점입니다. 가격만 봅니다. 그런데 집값은 숫자 하나가 아닙니다. 권리, 점유, 대출, 세금, 수리비, 시간까지 전부 합쳐서 계산해야 내 돈이 얼마나 들어가는지 보입니다.
일반 매매와 경매 매수는 계산 순서가 다릅니다
일반 주택매매는 보통 집을 보고, 가격을 흥정하고, 계약금을 넣고, 잔금을 치릅니다. 물론 여기에도 하자는 많습니다. 누수, 불법 증축, 선순위 임차권, 근저당 말소 조건 같은 것을 확인해야 하죠. 그래도 공인중개사, 매도인, 은행이 중간에 끼어 있어 기본 절차는 어느 정도 눈에 보입니다.
경매는 다릅니다. 입찰 전에 모든 책임을 거의 내가 져야 합니다. 법원은 물건을 팔아줄 뿐, 이 집이 살기 좋은지, 세입자가 순순히 나가는지, 대출이 원하는 만큼 나오는지 책임져주지 않습니다. 그래서 저는 경매로 주택매매를 접근할 때 순서를 이렇게 잡습니다.
- 첫째, 현재 시세를 먼저 봅니다. 호가가 아니라 최근 실거래가와 급매 가격을 같이 봅니다.
- 둘째, 등기부 권리 순서를 봅니다. 말소되는 권리와 인수되는 권리를 나눕니다.
- 셋째, 점유자를 확인합니다. 소유자인지, 임차인인지, 가족인지에 따라 명도 난도가 달라집니다.
- 넷째, 대출 가능 금액을 은행에 미리 확인합니다. 낙찰 받고 나서 안 된다고 하면 정말 곤란합니다.
- 다섯째, 수리비와 세금, 이사비 성격의 비용까지 넣고 입찰가를 정합니다.
예를 들어 시세 4억짜리 집을 3억 6천만 원에 낙찰받았다고 해도 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비가 2천만 원 넘게 들어가면 실제 매입가는 3억 8천만 원대가 됩니다. 여기에 3개월 동안 잔금과 명도로 마음고생까지 하면, 단순히 4천만 원 싸게 샀다고 말하기 어렵습니다.
싸게 보이는 집일수록 현장에서 더 오래 봐야 합니다
제가 10년 넘게 입찰장을 다니며 느낀 건, 싸게 나온 집에는 이유가 있는 경우가 많다는 겁니다. 물론 시장이 얼어붙어 아무 문제 없는 물건도 유찰됩니다. 그런데 초보가 보는 저렴함과 현장 투자자가 보는 저렴함은 다릅니다.
한 번은 수도권 빌라 물건을 본 적이 있습니다. 감정가 2억 1천만 원, 최저가 1억 3천만 원대. 숫자만 보면 매력적이었죠. 그런데 현장에 가보니 골목 진입이 불편했고, 주차는 사실상 전쟁이었습니다. 1층 필로티 기둥 주변에 물 자국도 보였고, 인근 중개업소에서는 같은 평형을 1억 6천만 원에도 몇 달째 못 팔고 있다고 했습니다. 감정가만 믿고 들어갔다면 싼 게 아니었습니다.
주택매매에서 시세조사는 인터넷으로 시작할 수 있지만 끝내면 안 됩니다. 저는 최소한 세 군데를 봅니다. 국토교통부 실거래가, 부동산 플랫폼의 매물 호가, 그리고 현장 중개업소 반응입니다. 여기서 서로 말이 다르면 보수적으로 잡습니다. 특히 빌라, 다가구, 지방 구축 아파트는 거래가 뜸해서 마지막 실거래가가 현재 가격을 제대로 말해주지 못하는 경우가 많습니다.
권리분석은 겁주려고 하는 말이 아닙니다
경매 이야기를 하면 사람들이 권리분석을 너무 어렵게 생각합니다. 맞습니다. 어렵습니다. 그런데 어려운 이유는 용어 때문만이 아닙니다. 한 줄을 잘못 읽으면 돈이 바로 새기 때문입니다.
제가 초보에게 가장 먼저 보라고 하는 건 말소기준권리입니다. 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 같은 권리 중에서 기준이 되는 권리를 찾고, 그보다 뒤에 있는 권리는 원칙적으로 말소되는지 봅니다. 문제는 예외입니다. 대항력 있는 임차인, 유치권 주장, 법정지상권 가능성, 분묘기지권 같은 것은 매각서류 몇 장만 보고 덤비면 위험합니다.
주택매매 목적이라면 더 조심해야 합니다. 실거주하려고 샀는데 세입자가 나가지 않거나, 배당받지 못한 보증금을 두고 다툼이 생기면 입주 일정이 전부 밀립니다. 아이 전학, 전세 만기, 이사 날짜가 걸려 있으면 스트레스가 돈보다 크게 옵니다. 투자자는 시간을 비용으로 계산하지만, 실거주자는 생활 전체가 흔들립니다.
내가 실제로 입찰가를 잡는 방식
저는 마음에 드는 집이 있어도 바로 입찰가부터 쓰지 않습니다. 먼저 이 집을 일반 매매로 산다면 얼마가 적정한지 계산합니다. 그다음 경매로 살 때 추가로 생기는 비용을 뺍니다. 예상치 못한 변수 비용을 한 번 더 뺍니다.
예를 들어 일반 매매 적정가를 4억으로 본다면, 취득 관련 비용 500만 원, 수리비 1,200만 원, 명도와 이자 비용 800만 원, 예비비 500만 원을 빼고 봅니다. 그러면 제 기준 입찰 상한은 3억 7천만 원 근처가 됩니다. 남들이 3억 9천만 원을 써서 가져가면 그냥 보냅니다. 낙찰 못 받은 게 손해는 아닙니다. 비싸게 낙찰받는 순간 손해가 시작될 수 있습니다.
초보일수록 낙찰 욕심이 큽니다. 입찰장에 가면 묘한 분위기가 있습니다. 봉투를 들고 줄 서 있다 보면 나도 오늘 하나 받아야 할 것 같고, 옆 사람이 얼마를 쓸지 괜히 신경 쓰입니다. 그런데 주택매매는 승부가 아닙니다. 내 가족이 살 집이거나 내 돈이 오래 묶일 자산입니다. 박수 받으려고 사는 게 아니라 버틸 수 있는 가격에 사야 합니다.
주택매매를 경매로 접근할 때 제일 피하고 싶은 물건
제 기준에서 초보가 피해야 할 물건은 분명합니다. 대항력 있는 임차인이 있는데 보증금 인수 여부가 애매한 물건, 유치권이 강하게 주장되는 물건, 내부 확인이 전혀 안 되는 장기 공실 물건, 시세가 불분명한 빌라, 관리비 체납이 큰 오피스텔형 주택입니다. 이런 물건은 고수에게도 피곤합니다.
반대로 처음 접근하기 그나마 나은 쪽은 권리관계가 단순하고, 점유자가 소유자이며, 같은 단지 거래가 꾸준하고, 대출 가능성이 비교적 명확한 아파트입니다. 물론 아파트라고 무조건 안전하다는 뜻은 아닙니다. 다만 비교할 자료가 많고, 환금성이 상대적으로 나은 편이라 실수를 발견했을 때 빠져나올 여지가 조금 더 있습니다.
저는 주택매매를 싸게 하는 방법을 묻는 사람에게 늘 이렇게 말합니다. 싸게 사는 것보다 잘못 사지 않는 게 먼저입니다. 1천만 원 더 싸게 사려다가 5천만 원짜리 문제를 안고 들어오는 경우를 현장에서 너무 많이 봤습니다. 부동산은 한 번 계약하거나 낙찰받으면 되돌리기가 쉽지 않습니다. 그래서 좋은 물건을 고르는 눈보다, 위험한 물건을 거르는 습관이 먼저 생겨야 합니다.
집은 숫자로만 사는 물건이 아닙니다. 등기부 한 줄, 현관문 앞 분위기, 관리사무소의 짧은 대답, 중개업소 사장님의 말투까지 다 단서가 됩니다. 주택매매를 경매로 고민하고 있다면 수익 계산기부터 두드리기 전에 이 집을 내가 감당할 수 있는지부터 봐야 합니다. 그게 10년 동안 입찰장에서 제 돈 내고 배운 가장 현실적인 기준입니다.
