법원부동산경매 입찰장 10년 다녀보니, 초보는 여기서 돈을 잃더라

얼마 전 서울 쪽 법원 입찰장에 갔는데, 예전보다 젊은 분들이 확실히 많아졌습니다. 손에는 유료 경매 앱 화면, 가방에는 입찰봉투, 표정은 반쯤 설렘 반쯤 긴장. 저도 처음엔 그랬습니다. 감정가보다 30% 싸게 나온 아파트만 보이고, 그 뒤에 숨어 있는 임차인, 체납관리비, 대출 한도, 명도 비용은 잘 안 보였습니다.

법원부동산경매는 싸게 사는 기술이 아닙니다. 남들이 왜 안 들어왔는지 끝까지 확인하는 일에 가깝습니다. 경매 물건은 가격표가 아니라 문제집입니다. 문제를 다 풀고 들어가면 수익이 남고, 한 줄 건너뛰면 낙찰받고도 잠이 안 옵니다.

입찰장 분위기에 휩쓸리면 숫자가 틀어집니다

초보 때 가장 흔한 실수가 현장에서 입찰가를 올리는 겁니다. 집에서 계산할 때는 3억 1,200만 원이 상한선이었는데, 막상 법원에 가면 경쟁자가 많아 보입니다. 괜히 3억 2,700만 원을 씁니다. 낙찰은 됩니다. 그런데 그 1,500만 원이 나중에 취득세, 이사비, 수리비, 이자 6개월치로 돌아옵니다.

제가 예전에 수도권 구축 아파트를 본 적이 있습니다. 감정가 4억 2,000만 원, 1회 유찰 후 최저가 3억 3,600만 원. 주변 실거래는 4억 전후라 겉으로는 좋아 보였습니다. 그런데 같은 단지 급매가 3억 8,000만 원에 나와 있었고, 내부 수리비가 최소 2,000만 원은 들어갈 상태였습니다. 여기에 취득세와 법무비, 대출이자까지 더하니 3억 4,500만 원 이상 쓰면 의미가 없었습니다. 실제 낙찰가는 3억 6,100만 원. 박수는 받았겠지만 수익은 얇았을 겁니다.

법원부동산경매에서 입찰가는 감정가 기준으로 잡으면 안 됩니다. 감정평가 시점이 6개월, 1년 전인 경우도 흔합니다. 시장이 식은 지역에서는 감정가가 이미 과거 가격일 수 있습니다. 저는 최소 세 가지를 봅니다. 최근 실거래가, 현재 매물 호가, 같은 단지나 인근 물건의 전세가. 이 셋이 서로 안 맞으면 그 이유를 찾고, 이유를 못 찾으면 입찰을 접습니다.

서류 세 장은 따로 읽어야 보입니다

법원경매정보 사이트에서 물건을 보면 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서가 붙어 있습니다. 많은 분들이 이걸 한 덩어리로 봅니다. 사실 세 문서는 역할이 다릅니다. 감정평가서는 물건의 가격과 상태를 보는 자료이고, 현황조사서는 누가 점유하고 있는지 보는 자료입니다. 매각물건명세서는 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는 위험을 확인하는 자료입니다.

특히 매각물건명세서의 비고란은 대충 넘기면 안 됩니다. ‘대항력 있는 임차인 있음’, ‘배당요구 없음’, ‘유치권 신고’, ‘별도등기 있음’ 같은 문구가 보이면 초보자는 멈춰야 합니다. 이 문구 하나가 몇천만 원짜리일 때가 많습니다. 저는 이런 문구가 나오면 등기부, 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부를 다시 맞춰 봅니다. 하나라도 설명이 안 되면 그 물건은 제 물건이 아닙니다.

예전에 빌라 물건 하나가 있었습니다. 최저가가 시세보다 25% 낮았고 사진도 멀쩡했습니다. 그런데 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있고 배당요구가 없다는 취지의 내용이 보였습니다. 보증금이 8,000만 원대였는데, 낙찰자가 인수할 가능성을 배제하기 어려운 구조였습니다. 겉으로는 2억짜리를 1억 5,000만 원대에 사는 것처럼 보였지만, 실제로는 2억 3,000만 원짜리 매수가 될 수 있었습니다. 이런 물건은 싸서 위험한 게 아니라, 위험해서 싸게 보이는 겁니다.

현장조사는 사진보다 냄새가 정확할 때가 있습니다

법원 사진만 보고 입찰하는 건 저는 아직도 불편합니다. 사진은 대체로 필요한 것만 보여줍니다. 복도 분위기, 주차난, 엘리베이터 상태, 1층 우편함, 주변 공실, 밤길 느낌은 현장에 가야 보입니다. 특히 다세대주택이나 상가는 지도만 보고 판단하면 많이 틀립니다.

한 번은 역에서 도보 7분이라고 적힌 물건을 보러 갔습니다. 숫자로는 괜찮았습니다. 그런데 실제로 걸어보니 언덕이 꽤 심했고, 겨울이면 미끄럽겠다는 생각이 바로 들었습니다. 주변 중개사무소 세 곳을 돌았더니 전세 문의가 거의 없고 월세도 잘 안 맞는다고 했습니다. 그 물건은 유찰이 두 번 됐는데도 결국 안 들어갔습니다. 몇 달 뒤 비슷한 물건이 낙찰 후 다시 매물로 나왔는데, 가격이 생각보다 낮았습니다. 안 산 것도 투자입니다.

현장에 가면 저는 중개사에게 바로 경매 물건 얘기를 꺼내지 않습니다. 먼저 같은 면적 매물이 실제로 얼마에 거래되는지, 전세는 잘 나가는지, 수리 안 된 집은 어느 정도 깎이는지 묻습니다. 그리고 마지막에 해당 동, 해당 라인 얘기를 꺼냅니다. 처음부터 경매라고 말하면 답이 짧아지는 경우가 많습니다. 근데 동네 사정을 묻다 보면 장부에 없는 정보가 나옵니다.

대출은 낙찰 뒤가 아니라 입찰 전에 계산해야 합니다

경락잔금대출은 물건마다 다릅니다. 아파트라고 다 잘 나오는 것도 아니고, 상가나 토지라고 무조건 안 되는 것도 아닙니다. 문제는 낙찰받은 뒤에 은행을 돌기 시작하는 분들입니다. 잔금기한은 생각보다 빨리 옵니다. 대출 한도가 예상보다 3,000만 원 적게 나오면 그때부터 마음이 급해집니다.

입찰 전에는 최소 두 군데 이상 대출 가능성을 확인하는 편이 낫습니다. 낙찰가 기준인지, 감정가 기준인지, 방공제나 임대차 보증금 차감이 있는지, 소득 때문에 한도가 막히는지 봐야 합니다. 법원 앞에서 받은 명함만 믿으면 안 됩니다. 상담은 참고일 뿐이고, 최종 승인 전까지는 내 돈이 얼마나 필요한지 보수적으로 잡아야 합니다.

예를 들어 낙찰가 3억 원짜리 아파트에 대출 70%를 기대했다면 2억 1,000만 원이 나와야 합니다. 그런데 실제 한도가 1억 8,000만 원으로 줄면 자기자금이 3,000만 원 더 필요합니다. 여기에 취득세, 법무비, 관리비 정산, 수리비, 명도비까지 붙습니다. 그래서 저는 입찰가를 쓸 때 예상 비용에 10% 정도 여유를 더 얹어 봅니다. 숫자가 빡빡하면 좋은 물건도 나쁜 투자가 됩니다.

초보가 피해야 할 물건은 분명히 있습니다

처음부터 어려운 권리 물건으로 실력을 증명하려는 분들이 있습니다. 유치권, 법정지상권, 선순위 임차인, 지분경매, 분묘기지권 가능성이 있는 토지, 불법건축물 이슈가 있는 물건. 이런 건 수익률 표만 보면 매력적입니다. 그런데 경험이 없으면 협상력도 약하고, 소송 기간을 버틸 자금도 부족합니다.

• 매각물건명세서에 인수 가능성이 적힌 물건
• 점유자가 누구인지 현장에서 확인이 안 되는 물건
• 시세 대비 싸 보이지만 거래량이 거의 없는 지역 물건
• 대출 상담 결과가 애매한 상가, 토지, 다가구 물건
• 명도 난도가 높은데 이사비 예산을 안 잡은 물건

초보에게 가장 좋은 첫 물건은 화려한 물건이 아닙니다. 권리관계가 단순하고, 시세 확인이 쉽고, 출구가 분명한 물건입니다. 아파트 소형, 실거래가 많은 단지, 임차인 구조가 명확한 물건부터 보는 게 낫습니다. 수익률이 조금 낮아도 배울 수 있고, 실수했을 때 손실 폭이 제한됩니다.

법원부동산경매를 오래 하다 보니, 돈을 버는 사람보다 오래 살아남는 사람이 더 무섭다는 생각을 자주 합니다. 입찰장에서는 용기가 필요하지만, 그보다 더 필요한 건 안 들어가는 판단입니다. 싸 보이는 물건 앞에서 한 번 더 멈추는 습관, 그게 초보 시절의 계좌를 지켜줍니다.