건물매매 직접 해보니, 초보가 싸다고 덤비면 먼저 맞는 부분들

처음 건물매매 물건을 봤을 때 제일 위험한 착각

얼마 전 상담 온 분이 3층짜리 근린생활시설 매물을 들고 왔습니다. 역에서 걸어서 9분, 대지 62평, 연면적 138평, 매매가 18억 5천만 원. 주변 시세보다 1억쯤 싸 보인다고 했습니다. 그런데 임대차를 까보니 보증금 합계가 3억 2천만 원이고, 1층 임차인은 권리금 분쟁 가능성이 있었습니다. 옥상에는 불법 증축 흔적도 있었고요.

건물매매는 아파트 매매랑 다릅니다. 아파트는 같은 동, 같은 평형, 같은 라인 비교가 어느 정도 됩니다. 그런데 건물은 도로 폭, 주차, 임차인 상태, 용도지역, 위반건축물 여부, 누수, 공실률 하나하나가 가격을 바꿉니다. 겉으로는 같은 20억짜리 건물인데 실제로는 하나는 현금흐름이 남고, 하나는 매달 이자 내느라 피가 마를 수 있습니다.

제가 현장에서 가장 많이 본 실수는 ‘평당가가 싸다’는 말에 먼저 마음이 가는 겁니다. 싸게 나온 데는 이유가 있습니다. 급매라서 싼 건지, 임차인 문제가 있어서 싼 건지, 대출이 안 나와서 싼 건지, 건물에 손댈 돈이 숨어 있어서 싼 건지 구분해야 합니다. 이 구분을 못 하면 매매계약서에 도장 찍는 순간부터 공부가 아니라 수습이 시작됩니다.

건물 가격은 매매가보다 월세표부터 봐야 합니다

건물매매를 볼 때 저는 매매가보다 임대차 현황을 먼저 봅니다. 보증금, 월세, 관리비, 계약기간, 확정일자, 사업자등록 여부, 실제 점유자. 이걸 표로 놓고 보면 건물이 말해주는 게 있습니다. ‘나는 안정적인 건물이다’라고 말하는 물건도 있고, ‘나 지금 곧 터질 일이 있다’고 말하는 물건도 있습니다.

예를 들어 매매가 15억 원짜리 꼬마빌딩이 있다고 해보죠. 보증금 1억 5천만 원, 월세 520만 원이면 단순 연 임대수입은 6,240만 원입니다. 여기서 재산세, 보험료, 수선비, 공실 리스크, 중개보수, 대출이자를 빼야 합니다. 금리 5%로 9억을 빌리면 이자만 연 4,500만 원입니다. 숫자만 보면 월세가 꽤 나오는 듯한데 실제 손에 남는 돈은 확 줄어듭니다.

반대로 월세가 조금 낮아 보여도 임차인이 오래 있었고, 업종이 안정적이고, 주변 공실이 적으면 오히려 더 편한 물건일 수 있습니다. 건물은 ‘최고 수익률’보다 ‘버틸 수 있는 수익률’이 중요합니다. 특히 처음 하는 분은 공실 3개월만 생겨도 심리적으로 크게 흔들립니다.

• 월세는 부가세 포함인지 별도인지 확인해야 합니다.
• 관리비가 실제 비용 보전인지 임대수입 성격인지 나눠 봐야 합니다.
• 보증금이 큰 임차인은 나갈 때 반환 자금 계획이 필요합니다.
• 계약갱신 요구, 상가임대차보호법 적용 가능성도 같이 봐야 합니다.

등기부보다 건축물대장이 먼저 무서울 때도 있습니다

경매를 오래 하다 보면 등기부등본 보는 습관은 빨리 붙습니다. 근저당, 가압류, 압류, 전세권, 지상권 같은 권리는 눈에 들어오죠. 그런데 일반 건물매매에서는 등기부만 깨끗하다고 안심하면 안 됩니다. 건축물대장과 현황이 다르면 골치 아픕니다.

제가 봤던 물건 중에 2층 일부를 사무실로 신고해놓고 실제로는 주거용 원룸처럼 쪼개 놓은 건물이 있었습니다. 월세는 잘 나왔습니다. 매도인은 ‘다들 이렇게 한다’고 했고요. 근데 매수 후 민원이 들어오면 원상복구, 이행강제금, 임차인 퇴거 협의까지 한꺼번에 맞을 수 있습니다. 수익률 계산표에는 이런 비용이 잘 안 들어갑니다.

위반건축물 표기가 있는지, 주차장으로 되어 있는 곳을 창고나 점포로 쓰고 있는지, 옥탑이나 베란다 증축이 있는지, 용도변경 없이 업종을 넣은 건 아닌지 봐야 합니다. 특히 상가건물은 임차인의 업종 때문에 소방, 정화조, 주차, 용도 문제가 같이 따라옵니다. 싸게 산 줄 알았는데 나중에 임대가 막히면 그게 진짜 비싼 매수입니다.

현장에 가면 꼭 보는 것들

• 외벽 균열과 옥상 방수 상태
• 계단실 냄새, 누수 흔적, 전기 배선 상태
• 주차 진입 가능 여부와 실제 주차 대수
• 1층 점포의 가시성, 보행 동선, 간판 위치
• 인근 공실 상가 수와 임대문의 현수막 개수

서류는 거짓말을 덜 하지만, 현장은 숨기는 게 많습니다. 낮에 한 번, 밤에 한 번 가보면 분위기가 달라집니다. 평일 점심, 주말 저녁도 다릅니다. 저는 마음에 드는 건물일수록 일부러 시간을 달리해서 봅니다. 건물매매는 책상 위 계산보다 골목 분위기가 더 정확할 때가 많습니다.

대출 가능 금액을 믿고 계약하면 위험합니다

건물매매에서 자금계획은 보수적으로 잡아야 합니다. 중개업소에서 ‘대출 70%까지 나올 겁니다’라는 말을 쉽게 듣습니다. 하지만 은행은 건물 가격 전부를 믿어주지 않습니다. 감정가, 임대수익, 차주 소득, 임차보증금, 선순위 권리, 지역, 건물 상태를 다 봅니다. 말로 들은 대출 가능 금액과 실제 승인 금액이 다른 경우가 많습니다.

예를 들어 20억 건물을 산다고 치겠습니다. 계약금 2억 넣고, 잔금 때 14억 대출을 기대했는데 은행에서 11억만 가능하다고 하면 3억이 비게 됩니다. 이때부터 급하게 사채성 자금, 지인 차입, 다른 담보 설정을 고민하게 됩니다. 이미 계약금이 들어갔으니 판단이 흐려집니다. 건물은 이 지점에서 초보를 세게 흔듭니다.

그래서 저는 계약 전 최소 두 군데 이상 금융기관에 사전 상담을 넣습니다. 감정이 어떻게 나올지, 임차보증금 차감은 어느 정도인지, 제 소득으로 감당 가능한지 확인합니다. 그리고 잔금 외 비용도 따로 뺍니다. 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 대출 부대비용, 초기 수선비까지 합치면 생각보다 큽니다.

수익률 계산할 때 일부러 나쁘게 잡아야 오래 갑니다

좋은 건물매매 물건을 고르는 사람은 계산을 예쁘게 만들지 않습니다. 공실률 0%, 수선비 0원, 세금 대충, 대출금리 낮게 잡으면 어떤 건물도 괜찮아 보입니다. 그런데 실제 운영은 그렇게 안 갑니다. 에어컨 실외기 문제, 배관 막힘, 간판 분쟁, 임차인 월세 연체, 갑작스러운 퇴거가 계속 생깁니다.

저는 최소한 공실 1~2개월, 금리 1%포인트 상승, 수선비 연 몇백만 원 정도는 넣고 봅니다. 그래도 버티면 검토할 만합니다. 그 계산에서 바로 적자가 나면 가격을 낮추거나 포기합니다. 매수하고 나서 ‘생각보다 안 남네’라고 말하는 분들은 대부분 처음 계산이 너무 착했습니다.

초보라면 낡은 건물로 큰 수익을 노리는 것보다, 조금 덜 먹더라도 구조가 단순한 물건이 낫습니다. 임차인 수가 너무 많거나, 불법 증축이 있거나, 명도 가능성이 있는 건물은 경험이 쌓인 뒤에 봐도 늦지 않습니다. 돈은 벌 기회가 또 오지만, 한 번 잘못 산 건물은 몇 년 동안 발목을 잡습니다.

제가 초보에게 피하라고 하는 건물

• 월세는 높은데 임차인 업종이 자주 바뀐 건물
• 건축물대장과 실제 사용 현황이 크게 다른 건물
• 매도인이 임대차 자료 제출을 자꾸 미루는 건물
• 대출이 많이 나올 거라는 말만 있고 근거가 없는 건물
• 주변보다 싸지만 이유를 설명하지 못하는 건물

건물매매는 큰돈이 들어가는 만큼 사람 마음을 급하게 만듭니다. 좋은 물건을 놓칠까 봐 서두르고, 남들이 산다니까 따라가고, 숫자 몇 개 맞춰보고 괜찮다고 믿고 싶어집니다. 그런데 현장에서 오래 살아남은 사람들은 대체로 반대로 움직입니다. 안 사도 된다는 마음으로 보고, 자료를 끝까지 받고, 모르는 부분은 가격에서 빼거나 발을 뺍니다. 저는 그 태도가 초보에게 가장 비싼 수업료를 아끼는 방법이라고 봅니다.