울산 산하동 아파트 경매, 5회 유찰 3,865만

한줄 요약

5번 유찰로 최저가 3,865만원, 감정가 대비 84% 할인 매력적이나 권리분석 중요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층406호 (산하동,강동블루마더테라스)

이 물건은 울산광역시 북구 산하동에 위치한 '강동블루마더테라스'의 4층 406호 아파트야. 면적은 86.9㎡로, 26.3평 정도 되지. 주변은 주택가와 상업시설이 혼재된 곳으로, 교통은 다소 불편할 수 있어. 하지만 이 정도 면적의 아파트가 이 가격에 나온 건 솔직히 드문 기회지.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,000만원인데, 현재 최저입찰가는 3,865만원으로 감정가의 16% 수준이야. 5회 유찰됐다는 건 뭔가 문제가 있거나, 아니면 입찰자들이 좀 더 기다리고 있다는 신호일 수 있어. 인근 시세와 비교하면 엄청난 할인율이지. 예상 낙찰가는 약 4,058만원 전후로 보는데, 인근 실거래가 대비 상당히 저렴해.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 14일 설정된 근저당권이야. 최근 경정등기와 대지권등기가 있어서, 별지 재평가명령에 대한 회신을 확인해야 해. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하니, 이 부분은 꼭 챙겨보도록 해. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 철저한 확인이 필요해.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 큰 할인율이면 매력적인 건 사실이야. 그러나, 경매에서 중요한 건 권리분석과 명도 문제지. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 7% 정도로 나쁘지 않아. 다만, 주변 인프라 부족이 큰 단점일 수 있어.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면 예상 경쟁률은 높지 않겠지만, 몇몇 경쟁자는 있을 거야. 권장 입찰가는 4,000만원 중반으로 잡겠어. 취등록세는 약 186만원으로 예상하고, 총 투자금은 4,244만원 정도로 예측돼. 유찰 이유와 권리분석을 다시 한번 꼼꼼히 확인하고, 입찰에 참여할지 결정하길 추천해.