울주 두동면 토지 경매, 2회 유찰 1,240만

한줄 요약

2회 유찰된 토지, 가격은 매력적이나 지분 매각이라 꼼꼼한 분석 필요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-93

울산광역시 울주군 두동면 구미리에 위치한 이 토지는 면적이 9,408㎡(약 2,845.9평)로 꽤 넓은 편이야. 위치상으로는 울산 시내에서 다소 떨어져 있기 때문에 롱텀으로 개발 가능성을 보아야 해. 주변은 주로 농경지와 산지로 이루어져 있어 특별한 개발 소식은 아직 없는 상황이야.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 2,532만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1,240만원으로 감정가의 48% 수준으로 내려왔어. 이 정도면 꽤 파격적인 가격인데, 인근 다른 토지와 비교했을 때도 상당히 저렴한 편이야. 유찰된 이유를 파악하는 것도 중요하겠지. 예상 낙찰가는 약 1,302만원 전후로 생각되는데, 이 정도면 매력적인 가격이긴 해.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건은 지분 매각이기 때문에 공유자 우선매수권이 중요 포인트야. 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 특이사항도 눈에 띄어. 말소기준권리는 경매개시결정(2023.07.20)이라 크게 문제될 건 없어 보이지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확실히 파악해야 해. 유치권이나 법정지상권과 같은 리스크는 현재로서는 크지 않은 것 같아.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 지분 매각이라는 점이 걸리긴 해. 공동 소유자가 있는 경우 협의가 어렵거나, 나중에 매각에 제약이 생길 수 있기 때문이야. 그러나 현재 가격이 낮은 것과 넓은 면적을 고려하면 장기적으로는 수익을 기대해 볼 수 있는 물건이기도 해. 다만, 울산 내 다른 지역에 비해 개발 호재는 적어 보이는 점이 단점일 수 있어.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 예상보다 많은 경쟁자가 나타날 수 있어. 특히, 지분 문제를 잘 이해하고 있는 투자자들이 주의 깊게 볼 가능성이 높아. 권장 입찰가는 1,300만원 정도가 적당할 것 같고, 취등록세 약 59만원을 포함해 총 투자금은 1,359만원 정도로 예상돼. 입찰을 결심한다면, 지분 매각에 따른 리스크를 철저히 분석하고 접근해야 할 거야.