성남동 호텔 경매, 3회 유찰 24억

한줄 요약

울산 성남동 호텔 경매, 3회 유찰로 최저가 24억, 유치권 문제로 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 중구 젊음의거리 20, 3층301호 (성남동,울산호텔리버사이드)

울산광역시 중구 성남동 젊음의거리에 위치한 울산호텔 리버사이드 3층. 이곳은 울산에서 비교적 활기찬 지역으로, 상업시설과 교통이 잘 발달해 있어 호텔 운영에 유리한 위치야. 건물 전체가 호텔로 통합 운영 중이라, 일괄경매로 나온 상태야. 하지만 면적 정보가 없다는 건 좀 아쉬운 부분이네.

가격이 말해주는 것

감정가는 70억 1,100만 원이지만, 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 24억 477만 원으로 66% 할인된 상태야. 인근 상업용 부동산 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편인데, 솔직히 말하면 이 정도 가격이면 한 번쯤 생각해볼 만하다고 봐. 예상 낙찰가는 약 25억 2,501만 원으로, 취등록세 포함 총 투자금은 약 26억 3,116만 원이 예상돼.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 2월 9일 설정된 근저당권이야. 임차인 주식회사 센트럴코리아가 유치권 신고를 했는데, 2억 6,368만 원 정도로 상환청구 채권이 있어. 다만 유치권 성립 여부가 불분명하니, 이 부분은 법률 검토가 필요해. 유치권 문제가 해결되지 않으면 명도 과정에서 골치 아플 수 있어.

투자 관점에서 보면

성남동은 상권이 잘 발달한 지역이라, 호텔 운영에 적합한 위치야. 하지만 유치권 신고 문제와, 건물 전체를 일괄로 매입해야 한다는 점은 리스크로 작용할 수 있어. 예상 수익률은 안정적인 운영만 된다면 나쁘지 않겠지만, 초기 리스크를 고려해야 해. 특히, 유치권 해결이 큰 과제야.

내가 입찰한다면

솔직히 말해 유치권 문제 때문에 입찰을 망설일 수밖에 없어. 예상 경쟁률은 낮을 것 같은데, 그래도 유치권 문제를 해결할 수 있는 방안이 있다면 도전해볼 만해. 권장 입찰가는 25억 초중반을 생각하고 있어. 취등록세 약 1억 1,615만 원을 포함해 총 투자금 계산도 필수야. 입찰 전에 법률 자문을 받는 걸 강력히 추천해.