울주군 토지 경매, 2회 유찰 23억

한줄 요약

이 토지는 아파트 착공 후 공사가 중단된 상태로, 유치권 문제는 해결되었으나 여전히 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 962-1

울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치한 이 토지는 면적이 2964.8㎡ (896.9평)으로 상당히 넓습니다. 아파트 착공 후 토목공사가 진행되다 중단된 상태라 바로 개발을 이어가기는 어렵겠지만, 향후 계획만 잘 세운다면 좋은 입지가 될 수도 있습니다. 주변 환경은 상대적으로 조용한 주거 지역으로, 향후 개발 여지가 충분합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 33억 2,057만원인데, 2회 유찰로 최저입찰가는 23억 2,440만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 31% 할인된 가격으로, 솔직히 말하면 꽤 매력적입니다. 인근 토지 시세와 비교했을 때도 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 24억 4,062만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 3월 22일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 유치권 문제가 있었으나, 2025년 12월 10일자로 법원에서 부존재 판결을 받았기 때문에 이 부분은 해결된 상태입니다. 다만, 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 컨테이너박스와 공사가림막은 매각에서 제외되니 참고하세요.

투자 관점에서 보면

투자 측면에서 보면, 유치권 문제는 해결되었지만, 공사 중단 상태로 추가 개발에 대한 리스크가 존재합니다. 하지만 이 지역이 개발된다면 상당한 수익을 기대할 수 있는 호재가 될 수도 있습니다. 현재 시점에서 월세 전환은 어려우며, 향후 개발 후 매각 또는 임대 수익을 노려볼 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 및 매각 시점에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 매력적인 부분도 있지만 리스크가 상당합니다. 예상 경쟁률은 중간 정도로 예상되며, 권장 입찰가는 감정가의 75% 내외인 약 24억 9천만원 정도가 적당해 보입니다. 취등록세를 감안하면 약 1억 1,226만원이 추가로 필요합니다. 최종 결정은 향후 개발 계획과 자금 상황을 고려하여 신중히 판단해야 합니다.