양산 덕계동 아파트 경매, 1회 유찰 1.1억

한줄 요약

첫 유찰로 가격이 매력적이지만, 임차인 현황 확인이 필요합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/6566

경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 덕계11길 12, 102동 20층2001호 (덕계동,부영벽산아파트)

경상남도 양산시 덕계11길에 위치한 부영벽산아파트 102동 20층입니다. 이 지역은 주거지로서 조용하고 안정적인 환경을 제공합니다. 교통편도 양호해 주요 도심으로의 접근성이 나쁘지 않습니다. 다만, 제공된 자료에서는 면적 정보가 누락되어 있어 정확한 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매는 감정가 1억 7,000만 원에서 시작했으나, 한 번 유찰되며 최저 입찰가는 1억 1,900만 원으로 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 인근 아파트 시세와 비교했을 때 30% 저렴하게 나온 상태입니다. 예상 낙찰가는 대략 1억 2,495만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 3월 29일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 등기부 및 현황조사서 상 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 전입일과 확정일자를 통해 대항력을 분석하고, 배당 여부도 체크해야 할 것입니다. 현재 유치권이나 법정지상권 위험은 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰 후 가격이 내려오면서 투자 매력이 커졌습니다. 하지만 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 해당 아파트의 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 추정됩니다. 양산 지역의 부동산 시장은 안정적이지만, 급격한 가치 상승은 기대하기 어렵습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이제 가격이 매력적인 수준에 도달했으니 예상 경쟁률은 다소 높을 수 있습니다. 권장 입찰가는 약 1억 2,500만 원을 넘지 않도록 하며, 취등록세 약 574만 원을 포함해 총 투자금을 약 1억 3,074만 원으로 예상합니다. 임차인 문제를 해결할 수 있다면 입찰해볼 만한 물건입니다.