경산 임당동 부동산 경매, 3회 유찰 2.7억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가 2.7억까지 떨어졌지만, 위반건축물 및 전세사기 피해자 우선매수권이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 경산시 임당동 585

경상북도 경산시 임당동에 위치한 이 부동산은 면적이 236.0㎡(약 71.4평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 주거지역으로, 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다. 교통편은 다소 불편할 수 있지만, 큰 도시로의 접근성은 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 846만원에 책정되었으나, 3회 유찰을 거치면서 최저입찰가는 2억 7,730만원으로 감정가 대비 66% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 크기의 부동산 거래 시세와 비교하면, 현재 최저입찰가는 상당히 매력적인 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 9,116만원 전후로 볼 수 있으며, 이는 인근 시세 대비 약 30% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 설정된 근저당권으로, 임차인들이 전세사기 피해자로 확인된 점이 주의할 점입니다. 전세사기피해자특별법에 따른 우선매수청구권이 있어 낙찰 후에도 일정 부분 리스크가 존재합니다. 제시외 건물이 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 처리에 있어 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 면에서는 상당히 저렴해 보이지만, 전세사기 피해자와 위반건축물이 걸림돌입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상이 예상되지만, 명도 및 법적 절차가 복잡할 수 있어 리스크가 큽니다. 호재로는 향후 지역 개발 가능성이나 인프라 개선 계획이 있다면 가치 상승 여지가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 입찰하려면 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 3억 내외로 설정하고, 취등록세 약 1,339만원을 포함한 총 투자금액을 고려해야 합니다. 하지만, 전세사기 피해자와의 협상 및 명도 문제를 감당할 수 있는지를 신중하게 판단해야 합니다. 이는 단순한 가격 매력도 이상의 복잡한 문제를 내포하고 있으니, 충분한 사전 조사가 필수적입니다.